明石駅 徒歩1分は㎡162万円｜「明石だから安い」は駅前には当てはまりません

「明石だから、神戸市内より安いですよね」。よくいただくお言葉です。

当社が集計した明石市のマンション成約で、最も高かった1件はこれでした。

㎡あたり162.50万円。当社が同じ方法で集計した神戸市中央区のマンションでは、2011年以降に建てられた11件の㎡単価の中央値が97.3万円でした。明石駅前のこの1件は、それを大きく上回っています。

もちろん1件と11件の中央値の比較なので、これをもって「明石のほうが高い」とは言えません。ただ「明石だから安い」という前提は、少なくとも駅前については当てはまらないということです。

同じ市内で97倍の開きがあります

最も高い162.50万円と、最も安い1.67万円で97倍。

そして下の2行をご覧ください。どちらも2003年築です。築年が同じで、㎡単価は23.08万円と1.67万円、13.8倍の差がついています。

ただし、この2件だけで結論は出せません

大蔵谷奥は朝霧駅の山側にあたる地区で、成約データに徒歩分数の記載がありません。「記載なし＝駅から歩ける距離ではない」というのは当社の解釈で、データが明示しているわけではありません。

また階数・向き・管理状態・リフォーム履歴・管理費と修繕積立金の水準は、成約データに含まれていません。100万円という価格の背景を特定したものではありません。

土地では、徒歩29分が徒歩3分より高いという結果でした

大久保駅 徒歩29分の山手台（16.43万円）が、江井ケ島駅 徒歩3分（11.76万円）より高くなっています。徒歩分数だけでは説明できません。

山手台は計画的に造成された住宅地です。区画の整形さ、道路の幅員、周囲の街並みといった要素が、駅からの距離を上回って評価されている可能性があります。ただしこれは1件ずつの比較で、当社の推測です。

また藤江駅 徒歩13分の125㎡が100万円（㎡0.80万円）という成約もあります。同じ市内の土地で、23.20万円と0.80万円。29倍の開きです。

明石市で売る前に確認していただきたいこと

1. 「明石だから」で価格を低く見積もらない——明石駅・西明石駅・大久保駅の徒歩圏は、神戸市内と比べて低いとは限りません。まず条件の近い成約と比べてください
2. 駅からの実際の距離を確認する——徒歩分数の記載がない物件は、バス便または相当な距離である可能性があります。バス停までの徒歩時間、運行本数、所要時間を整理しておくと、買主の判断が早まります
3. 土地は駅距離以外の条件を見る——徒歩29分が徒歩3分より高い成約があります。区画の整形さ、前面道路の幅員、周囲の街並みが効いています
4. マンションは管理の資料をそろえる——同じ2003年築で13.8倍の差がつく市場です。修繕積立金の総額、長期修繕計画、大規模修繕の実施履歴を用意してください

この分析の限界を、正直にお伝えします

• 個別の成約を並べたものです——マンションの97倍も13.8倍も、2件同士の比較です。一般的な結論を導ける規模ではありません
• 神戸市中央区との比較は、1件と11件の中央値です——「明石のほうが高い」と言えるものではありません
• 土地の成約は7件です（面積1,800㎡の1件を除く）——1件ごとの事情が結果を大きく動かします
• 「徒歩の記載なし＝バス便」は当社の解釈です——データが明示しているものではありません
• 階数・向き・管理状態・接道条件・区画の形状は記録されていません——価格差の原因を特定したものではありません
• 横断比較であって予測ではありません

よくある質問

Q. 明石市のマンションは神戸市内より安いですか？
A. 場所によります。当社が集計した明石市の成約では、大明石町（明石 徒歩1分・2017年築・80㎡）が1億3,000万円で㎡162.50万円でした。同じ方法で集計した神戸市中央区の2011年以降築11件の㎡単価の中央値は97.3万円です。ただし1件と11件の中央値の比較であり、「明石のほうが高い」と言えるものではありません。

Q. 明石市内でどれくらい差がありますか？
A. マンションの㎡単価は162.50万円（大明石町・明石 徒歩1分・2017年築）から1.67万円（大蔵谷奥・朝霧・徒歩の記載なし・2003年築）まで97倍の開きがありました。土地でも23.20万円（北王子町・西新町 徒歩13分）から0.80万円（藤江・藤江 徒歩13分）まで29倍です。

Q. 築23年で100万円というのは本当ですか？
A. 当社が集計した成約データにその1件が含まれています（大蔵谷奥・朝霧・徒歩の記載なし・2003年築・60㎡・100万円）。同じ2003年築でも立石（林崎松江海岸 徒歩9分・65㎡）は1,500万円で㎡23.08万円と13.8倍の差があります。ただし2件の比較であり、階数・向き・管理状態などデータに含まれない要素の影響は分かりません。

Q. 土地は駅に近いほど高いですか？
A. 明石市のデータではそうなっていませんでした。大久保町山手台（大久保 徒歩29分・140㎡）が㎡16.43万円である一方、大久保町（江井ケ島 徒歩3分・170㎡）は㎡11.76万円です。区画の整形さ、前面道路の幅員、周囲の街並みが効いている可能性がありますが、1件ずつの比較で当社の推測です。

Q. この記事の数字で売却価格が決まりますか？
A. 決まりません。個別の成約を並べたもので、階数・向き・管理状態・接道条件・区画の形状は調整していません。傾向を読む材料としてお使いいただき、金額は現地を確認したうえでの査定でご判断ください。

まとめ

1. 明石駅 徒歩1分で㎡162.50万円——「明石だから安い」は駅前には当てはまりません
2. 同じ市内で97倍の開き——1.67万円から162.50万円までです
3. 同じ2003年築で13.8倍——築年は価格を保証しません
4. 土地は徒歩29分が徒歩3分より高い——距離だけでは決まりません
5. 比較は2件同士です——傾向であって、結論ではありません

明石市の駅別・町丁別の相場は明石市の不動産売却で公開しています。買い換えの税金は明石市で買い換えるなら、費用と税金の全体像は明石市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「思っていたより高いかもしれない」と感じられたなら、まず数字を確認してください。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。明石市のマンション成約、土地成約7件（面積1,800㎡の1件を除く）を対象としています。㎡単価は成約価格÷面積。神戸市中央区の比較値は同一の方法により集計した2011年以降築のマンション11件の㎡単価の中央値です。本記事は個別の成約を並べた横断的な比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。97倍・13.8倍・29倍はいずれも個別の2件同士の比較で、一般的な結論を導ける規模ではありません。「徒歩の記載なし＝バス便または相当な距離」という解釈、および土地の価格差の理由は、いずれも当社の推測でありデータから証明されたものではありません。階数・向き・管理状態・リフォーム履歴・接道条件・区画の形状などの影響は調整していません。

この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの明石市の成約事例ページに掲載している62件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、明石市で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。

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