藤江の戸建、いくらで売れますか？明石市4町でいちばん高かった3,500万円

兵庫県明石市の藤江で、直近1年に成約した戸建22件。中央値は3,500万円でした。

土地115㎡、延床95㎡、築2010年、駅徒歩13分。

当社が同じ明石市で集計した大久保町の戸建は3,000万円、魚住町は2,200万円、二見町は2,000万円。藤江が最も高い。

藤江では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建3,500万円（22件）、マンション1,450万円（14件）、土地1,400万円（5件）。

戸建22件は土地115㎡・延床95㎡・築2010年で3,500万円、駅徒歩13分。最寄駅は山陽藤江11件、JR西明石11件とちょうど半々です。

マンション14件は専有70㎡・築1997年で1,450万円、駅徒歩10分。西明石8件、藤江6件。

土地5件は90㎡で1,400万円、駅徒歩12分。㎡あたり約15.6万円です。

この㎡単価を戸建の土地115㎡に当てはめると約1,794万円。成約3,500万円との差額約1,706万円が建物。築2010年としてはしっかり値が付いています。

最寄駅が半々に分かれているのは、なぜ重要ですか？

結論：JR西明石が使えるかどうかで、買い手の層が変わるからです。

戸建22件は山陽藤江11件、JR西明石11件。マンション14件は西明石8件、藤江6件。土地5件は西明石3件、藤江2件。

山陽電鉄の藤江駅と、JR山陽本線の西明石駅。どちらを最寄りとするかで、通勤先の選択肢が変わります。

JR西明石は新快速の停車駅であり、大阪方面へのアクセスが山陽電鉄とは大きく違います。

当社が集計した明石市の他の町では、大久保町がJR大久保、魚住町がJR魚住、二見町がJR土山と山陽東二見に分かれていました。藤江はその中でも、2社がきれいに半々になっている町です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。JR西明石までの分数を必ず書いてください。成約41件のうち22件がJR西明石を最寄りとしています。新快速停車駅が使えることは、大阪方面に通う買い手には大きな条件です。山陽藤江だけを書くのは機会損失です。

2つめ。明石市で最も高い水準の町です。戸建3,500万円は、大久保町3,000万円・魚住町2,200万円・二見町2,000万円を上回ります。「明石市の相場」を自分の物件に当てはめないでください。

3つめ。戸建は築2010年が中央値です。それより築浅なら3,500万円を上回る余地があります。築20年以上なら、土地115㎡×㎡15.6万円＝約1,794万円が土地部分の目安になります。

4つめ。マンションは築1997年・1,450万円が中心です。年間14件と事例はありますが多くはないので、明石市内の周辺町も含めて比較してください。

まとめ

• 藤江の戸建22件は3,500万円・土地115㎡・延床95㎡・築2010年
• 明石市4町の比較で最も高い水準（大久保町3,000万円、魚住町2,200万円、二見町2,000万円）
• 最寄駅は山陽藤江とJR西明石がちょうど半々。新快速停車駅が使える
• 土地5件は1,400万円・90㎡（㎡あたり約15.6万円）

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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