明石市で唯一の逆転とは？130件のうち58件がマンションの町

兵庫県明石市の二見町で、直近1年に成約した130件。そのうち58件がマンション、51件が戸建でした。

マンションのほうが多い。明石市では珍しい構図です。

当社が集計した大久保町は戸建121件・マンション63件、魚住町は戸建99件・マンション52件。二見町だけが逆転しています。

二見町では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建2,000万円（51件）、マンション990万円（58件）、土地1,800万円（21件）。

戸建51件は土地110㎡・延床95㎡・築2001年で2,000万円、駅徒歩12分。

マンション58件は専有70㎡・築1994年で990万円、駅徒歩9分。

土地21件は145㎡で1,800万円、駅徒歩12分。㎡あたり約12.4万円です。

この㎡単価を戸建の土地110㎡に当てはめると約1,364万円。成約2,000万円との差額約636万円が建物の評価にあたります。

最寄駅はどうなっていますか？

結論：種類によって最寄駅が違います。マンションは土山、戸建は東二見。

マンション58件はJR土山37件、山陽東二見18件、山陽西二見3件。

戸建51件は山陽東二見24件、JR土山16件、山陽西二見11件。

土地21件は山陽西二見8件、山陽東二見8件、JR土山5件と分散しています。

JRと山陽電鉄の2社、3つの駅が生活圏に入る町です。マンションはJR土山寄り、戸建は山陽電鉄寄りに分布していると読めます。

JR土山駅は加古川市との境に近く、当社が集計した加古川市平岡町でも土山を最寄りとする成約が40件ありました。市境をまたいで買い手が動く駅だということです。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。最寄駅を1つに絞らないでください。3駅が使える町です。特にJR土山は加古川市側の買い手も見ています。両方の駅までの分数を書くだけで、届く範囲が広がります。実費ゼロの改善です。

2つめ。マンションは年間58件と事例が非常に豊富です。1か月あたり5件。相場から外れた価格はすぐ見抜かれますが、適正なら必ず比較対象に入ります。専有70㎡・築1994年が中央値。

3つめ。戸建は土地110㎡が標準です。約33坪。それより広ければ駐車台数や庭という形で優位性を主張できます。「◯㎡、車◯台」と数字で書いてください。

4つめ。土地としての売却が21件動いています。成約全体の16％。決して例外ではありません。㎡あたり約12.4万円が目安なので、築古の戸建をお持ちなら解体費用込みで比べてください。

まとめ

• 二見町の直近1年の成約は130件。マンション58件が戸建51件を上回る
• 戸建は2,000万円・土地110㎡・築2001年、マンションは990万円・専有70㎡・築1994年
• 土地21件は1,800万円・145㎡（㎡あたり約12.4万円）
• 最寄駅はJR土山・山陽東二見・山陽西二見の3駅。種類によって分布が違う

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。