明石市で買い換えるなら｜12.8万円を惜しむと、次に売る人に3,000万円の課税が残ります
明石市で住み替えをされる方から、こう相談されることがあります。「買換え特例を使えば税金がゼロになると聞きました」
その通りです。ただしゼロになるのは今回だけで、税金が消えたわけではありません。買換え特例は課税を将来へ繰り延べる制度で、売った家の取得費を新しい家に引き継ぎます。次にその家を売るとき──あるいはお子さんが売るとき──繰り延べた分がまとめて課税されます。
明石市の実例で計算すると、3,000万円特別控除を選べば12.8万円を払って完結します。買換え特例なら今回は0円ですが、3,089.8万円分の含み益を次に持ち越します。差額の12.8万円をどう見るか、という話です。
3つの選択肢を並べます
前提：明石市の戸建を6,000万円で売却し、7,000万円の家に買い換える。1995年に4,000万円（うち建物1,500万円）で取得し、所有・居住とも31年。売った年の1月1日で所有期間10年超。
| 項目 | 金額 | 計算根拠 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 6,000万円 | — |
| 建物の減価償却費 | 1,297.4万円 | 1,500万円×0.9×0.031×31年（非事業用木造） |
| 取得費 | 2,702.6万円 | 4,000−1,297.4 |
| 譲渡費用 | 207.6万円 | 仲介手数料204.6万円＋印紙税3万円 |
| 譲渡所得 | 3,089.8万円 | 6,000−2,702.6−207.6 |
この3,089.8万円を、どう扱うかで3つに分かれます。
| — | A：3,000万円控除＋軽減税率 | B：買換え特例 | C：何も使わない |
|---|---|---|---|
| 今回の税額 | 約12.8万円 | 0円 | 約627.7万円 |
| 将来への持ち越し | なし | 3,089.8万円 | なし |
| 新居の住宅ローン控除 | 使えません | 使えません | 使えます |
| 実質の負担 住宅ローン控除13年分を約262.8万円として |
約12.8万円 | 0円＋将来の課税 | 約364.9万円 |
Cは論外です。627.7万円払って住宅ローン控除262.8万円を得ても、差し引き364.9万円の負担が残ります。実質的な選択はAかBの2つです。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
買換え特例が「繰延べ」であることの意味
買換え特例（特定のマイホームを買い換えたときの特例）を使うと、売った家の取得費が新しい家に引き継がれます。
上のケースでは、7,000万円で買った新居の取得費が、実際の7,000万円ではなく繰り延べた分を差し引いた金額として扱われます。つまり将来その新居を売るとき、今回課税されなかった3,089.8万円が、そのときの譲渡所得に上乗せされます。
ここで問題になるのが、「次に売るのは誰か」です。
- ご自身が終の住処にするなら——売らないので課税は起きません。ただし相続で引き継がれた場合、相続人は被相続人の取得費を引き継ぎます。お子さんが売るときに、繰り延べた分が課税されます
- 10年後にまた住み替えるなら——そのときに課税されます。単なる先送りです
- そのときにもう一度買換え特例を使えるか——要件を満たせば可能ですが、制度が存続しているかどうかは分かりません。現行の期限は令和9年12月31日です
「12.8万円払って今回で完結させる」か、「0円にして3,089.8万円を持ち越す」か。金額だけを見ればBですが、持ち越す先が次世代であることを踏まえて判断してください。
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| 対象 | 要件 |
|---|---|
| 売る家 | 自分が住んでいる家屋、または以前住んでいた家屋で住まなくなった日から3年以内に売るもの |
| 居住期間10年以上 | |
| 売った年の1月1日で所有期間10年超 | |
| 売却代金1億円以下 | |
| 買う家 | 売却の前年から翌年までの3年間に取得 |
| 取得後、定められた期限までに入居 | |
| 床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下 | |
| 中古住宅は取得日以前25年内の建築、または耐震基準に適合すること | |
| 併用 | 3,000万円特別控除・軽減税率・譲渡損失の控除とは同一年に併用不可（選択） |
明石市で見落としやすいのは、居住期間10年以上という要件です。所有期間10年超とは別に、実際に住んでいた期間も10年以上必要になります。転勤で数年空けていた場合は、通算で判定できるかを確認してください。
令和8年度改正で、買う物件に新しい制限が加わりました
この特例は、もともと令和7年12月31日までの譲渡が対象でした。令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）および国土交通省「令和8年度税制改正概要」で、「現行の特例措置を2年間（令和8年1月1日〜令和9年12月31日）延長する」とされています。
あわせて一定のハザードエリア内に所在する買換資産を対象外とする見直しが入りました。制限がかかるのは「買い換えて取得する側」の物件です。
明石市は南側が海に面し、大蔵谷・林崎松江海岸・江井ケ島・魚住と海沿いに市街地が続きます。市内で住み替える場合、取得予定の物件がこの制限に当たらないかを契約前にご確認ください（ハザードエリアの具体的な範囲については政省令等での確認が必要です。この点は確度70％程度の理解として記載しています）。
なお、国税庁タックスアンサーの本記事執筆時点の記載は「令和7年12月31日まで」のままです。
明石市でこの判断が発生しやすい理由
明石市は2025年国勢調査の速報で兵庫県41市町のうち「市」として唯一人口が増えた自治体（307,043人・2020年比＋1.13％）で、不動産の取引量も4年で446件から732件へ約64％増えました。
とくに戸建は176件から322件へ約83％増。土地1㎡あたりの中央値も19.3万円から23.7万円へ約22.8％上がっています。土地の広い家をお持ちの方ほど、売却価格が想定より大きくなり、譲渡所得が3,000万円を超える可能性が出てきます。
譲渡所得が3,000万円以下なら、3,000万円控除だけで税額は0円です。3,000万円を超えたときに初めて、買換え特例との比較が意味を持ちます。まずご自身の譲渡所得がいくらになるかを確認してください。土地単価で見る方法は明石市の不動産売却にかかる費用と税金で扱っています。
よくある質問
Q. 買換え特例を使えば税金はゼロですか？
A. 今回はゼロになりますが、税金が消えたわけではありません。買換え特例は課税を将来へ繰り延べる制度で、売った家の取得費を新しい家に引き継ぎます。次にその家を売るときに、繰り延べた分が上乗せされて課税されます。明石市の事例（売却6,000万円・1995年に4,000万円で取得）では、3,089.8万円分の含み益を持ち越すことになります。
Q. 3,000万円控除と買換え特例、どちらが有利ですか？
A. 上の事例では、3,000万円控除＋10年超の軽減税率を使うと税額は約12.8万円、買換え特例なら0円です。差は12.8万円ですが、買換え特例は3,089.8万円の含み益を将来に持ち越します。終の住処にするつもりでも、相続人は被相続人の取得費を引き継ぎますので、お子さんが売るときに課税されます。12.8万円で将来の課税リスクを消せるかどうか、という判断になります。
Q. どちらも使わない選択肢はありますか？
A. あります。どちらも使わなければ新居の住宅ローン控除が使えます。ただし上の事例では譲渡所得税が約627.7万円かかり、住宅ローン控除13年分を約262.8万円としても差し引き約364.9万円の負担になります。3,000万円控除を選んだ場合の約12.8万円と比べると不利です。譲渡所得が小さい場合は逆転しますので、金額で判断してください。
Q. 買換え特例の要件を教えてください
A. 売る家は居住期間10年以上、売った年の1月1日で所有期間10年超、売却代金1億円以下。買う家は売却の前年から翌年までの3年間に取得し期限までに入居、床面積50㎡以上・土地面積500㎡以下、中古住宅なら取得日以前25年内の建築または耐震基準適合。加えて令和8年度税制改正で、一定のハザードエリア内に所在する買換資産は対象外とされました。3,000万円特別控除・軽減税率とは同一年に併用できません。
Q. 期限はいつまでですか？
A. 令和9年12月31日までの譲渡が対象です。令和8年度税制改正で2年延長されました（国土交通省「令和8年度税制改正概要」に「現行の特例措置を2年間（令和8年1月1日〜令和9年12月31日）延長する」と記載）。なお国税庁タックスアンサーの記載は本記事執筆時点で「令和7年12月31日まで」のままです。将来もう一度この特例を使えるかどうかは、そのときの制度次第になります。
まとめ
- 買換え特例は繰延べであって免除ではありません——取得費を引き継ぐため、次に売るときに課税されます
- 差は12.8万円——3,000万円控除＋軽減税率なら12.8万円で完結、買換え特例なら0円だが3,089.8万円を持ち越します
- 相続人も取得費を引き継ぎます——終の住処にしても、お子さんが売るときに課税されます
- ハザードエリアの新制限——買う側の物件について。明石市は海沿いに市街地が続きますので、契約前にご確認ください
- まず譲渡所得を計算する——3,000万円以下なら、この比較そのものが不要です
明石市の相場データは明石市の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。待つべきかどうかの判断は相場が上がっているなら、もう少し待つべきですか（明石市）をご覧ください。
査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「譲渡所得が3,000万円を超えるかどうか」だけを確認したい、というご相談でも構いません。
出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。人口は2025年国勢調査人口速報集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.1211-1・No.3302・No.3305・No.3355（特定のマイホームを買い換えたときの特例）、および令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）・国土交通省「令和8年度税制改正概要」。住宅ローン控除13年分の金額は借入3,500万円・35年元利均等・金利1.0％・年末残高ベースの当社試算で、実際の控除額は所得税額・住民税額の範囲内に限られます。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算で、取得価額・建物と土地の按分は仮定値です。ハザードエリアの範囲および居住期間の通算については、最終的に税理士または所轄税務署にご確認ください。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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