明石市の買い替え、先に売りますか、先に買いますか？月34件の市場での決め方
住み替えの相談で、最初に決めることは一つです。先に売るか、先に買うか。ここを決めないまま物件を見はじめると、気に入った家が出たときに動けません。
明石市で成約した中古マンションは、1か月あたり34件。3か月でおよそ102件です。この数字が、売り先行と買い先行のどちらを選べるかを決めます。
明石市の売却ペースは月34件。これが判断の土台
買い先行——先に新居を買い、あとから今の家を売る——を選ぶと、売れるまでの間は住宅ローンが二重になります。明石市の中古マンションが月34件のペースということは、同じような条件の物件が毎月その数だけ買主に選ばれているという意味です。そこに自分の物件が入れるかどうかは、価格の置き方で決まります。
明石市は動きのあるエリアです。相場の範囲に価格を置けば、数か月で決まることが多い。資金に余力があるなら、買い先行も選択肢になります。
三つの進め方の比較
| 進め方 | 資金の安全性 | 希望の家を買える確率 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 売り先行（先に売る） | 高い。手取りが確定してから買える | 中。良い物件が出ても待てない | ローン残債がある／資金余力が小さい |
| 買い先行（先に買う） | 低い。二重ローンとつなぎ融資が要る | 高い。納得するまで探せる | 残債が小さい／二重払いに耐えられる |
| 買取（業者に売る） | 高い。日程を自分で決められる | 高い。日程を合わせやすい | 時期を優先する／仲介で長引いている |
当社の見方
当社は売却専門店として、買い先行をすすめることはほとんどありません。理由は単純で、売れる時期を保証できないからです。ただし残債がなく、二重の支払いを1年続けても家計が崩れない方なら、話は変わります。まず住宅ローンの残高証明書を見せてください。判断はそこからです。
明石市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の成約データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。売ると決めていない段階、何から手をつければよいか分からない段階のご相談も歓迎します。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
買い先行が現実的なのは、どんな人か
買い先行を選べる条件は、はっきりしています。
① 今の家のローン残債が小さい、または完済している
残債があると、新居のローン審査で今の返済も含めて計算されます。年収に対する返済の割合が基準を超えれば、そもそも借りられません。
② 売却代金を待たずに頭金を出せる
売却代金が入るのは引渡しの日です。それまでに新居の手付金と諸費用を用意できなければ、買い先行は組めません。
③ つなぎ融資や住み替えローンの条件を理解している
金融機関によっては、売却前提のつなぎ融資を用意しています。金利や期限、売れなかった場合の扱いは商品ごとに違うため、契約前に「売れなかったらどうなるか」を書面で確認してください。
明石市の中古マンションの中央値は1,200万円です。たとえば残債が1,000万円あり、新居も同程度の価格帯を検討するなら、売れるまでの数か月、二つのローンを同時に返すことになります。その金額を毎月払えるかどうか——ここが分かれ目です。
審査の面でも見落としやすい点があります。今の家を売る前提でも、売買契約を結んで引渡し日が確定するまでは、残債は「返済中の借入」として審査に入ります。「売るつもりです」という口頭の説明では外れません。新居の申込を先に入れたい場合は、金融機関に対して売却の進み具合をどの書面で示せるのか（媒介契約書、売買契約書、引渡し予定日の記載）を事前に確認しておくと、審査の段取りで止まりません。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる売り先行の弱点は「仮住まい」。それを消す方法
売り先行を選ぶと、資金の面では安全になります。手取りが確定してから新居を探せるため、予算を間違えません。弱点は一つだけ、引渡しから新居に入るまでの住まいです。
仮住まいには、賃貸の初期費用と引越し代が二回分かかります。明石市の相場で考えても、数十万円の出費です。これを消す方法が二つあります。
引渡し猶予——売買契約のときに、「残代金の決済後、一定期間はそのまま住み続けられる」条件を入れる方法です。買主が自宅用に買う場合は、買主自身の引越し都合もあるため、交渉できる余地があります。買主が住宅ローンを使う場合は金融機関の了解が要るため、早い段階で担当者に伝えてください。
決済日を合わせる——売却の決済と新居の決済を同じ日に設定する方法です。段取りは複雑になりますが、仮住まいは不要になります。売却側と購入側の担当が別会社だと調整が難しく、ここは窓口を一本化したほうが通ります。
日程を組むときの目安として、買主が決まってから引渡しまでは、おおむね1か月前後を見ておいてください。買主が住宅ローンを使う場合、売買契約のあとに本審査があり、承認が下りてから決済日を決めます。ここが長引くこともあるため、新居の引渡し日を先に固めてしまうと、あとから動かせない日程に自分を追い込むことになります。売却の契約条件が固まるまでは、新居側の日程は仮置きにしておくのが安全です。
売って損が出たときに使える制度
明石市で買った時期によっては、売却価格が購入価格を下回ることがあります。そのときに使えるのが、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。売却で出た損失を給与など他の所得と相殺し、その年に引ききれない分を翌年以後3年内に繰り越して控除できます。
主な要件は次のとおりです。売った年の1月1日で旧居宅の所有期間が5年を超えていること。買い換える家の床面積が50㎡以上であること。譲渡の年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に取得し、取得した年の翌年12月31日までに住むこと。取得した年の12月31日時点で、償還期間10年以上の住宅ローンがあること。繰越控除を受ける年は合計所得金額が3,000万円以下であること。
金額の効き方は小さくありません。給与所得のある方が売却で損失を出した場合、その年の所得税・住民税の負担が下がり、引ききれない分は翌年以降にも使えます。使うには確定申告が必要で、申告しなければ制度は適用されません。
この特例は、買い替えをする人だけが使えます。売るだけで買わない場合は別の特例（旧居宅の住宅ローン残債が売却価格を上回る場合）になり、要件も違います。損が出そうな売却では、売る前にどちらに当てはまるかを確認してください。
よくある質問
新居の申込と今の家の売り出しは、どちらを先にすべきですか。
資金に余力がない場合は、先に今の家を売り出してください。売り出し後に反響と内見の数を見れば、売れる見込みが立ちます。その段階で新居を探しはじめると、価格の見当も付いた状態で判断できます。先に新居を申し込むと、売れない場合に手付金を放棄するか、二重の支払いを続けるかの二択になります。
買い替え先が決まるまで、売却を待ってもらうことはできますか。
売買契約に「買い替え特約」を入れる方法があります。一定期日までに買い替え先が決まらなければ契約を白紙解除できる、という条件です。ただし買主から見れば不安定な条件になるため、価格や引渡し時期で譲歩を求められることがあります。買主の属性を見て使い分ける条件です。
まとめ
明石市の中古マンションは月34件のペースで成約し、中央値は1,200万円。買い先行を選べるのは、残債が小さく、売れるまでの二重の支払いに耐えられる場合だけです。それ以外は売り先行にして、引渡し猶予か決済日の同日設定で仮住まいを消す。これが現実的な組み立てです。
最初に見るのは物件情報ではなく、住宅ローンの残高証明書です。そこに書かれた数字で、選べる進め方が決まります。
出典
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（成約件数・価格）
- 国税庁 タックスアンサー No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき
- 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例
成約件数は上記期間に登録された件数の集計です。つなぎ融資や住み替えローンの条件は金融機関ごとに異なります。税の特例には本文に記載したほかにも要件があります。個別の判断は税理士または所轄の税務署にご確認ください。
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