明石市のマンション売却相場【2026年最新】｜築年で7倍ひらく市場で、あなたの部屋はどちら側ですか

明石市で中古マンションを売ることを考えはじめたとき、最初に知りたいのは「いくらで売れるのか」という一点だと思います。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに、当社が明石市の直近1年（2025年4月〜2026年3月）の中古マンション成約410件を独自に集計し、駅別・築年別の実勢価格をそのままお見せします。あわせて4年前（2021年4月〜2022年3月）の270件と比較し、この4年で何が変わったのかを数字で追いました。

結論から言えば、明石市は㎡単価はほとんど上がっていないのに、売主にとっては4年前よりはるかに売りやすい市場になっています。その理由と、それでも安く売ってしまう人が出てしまう分かれ目を、順を追って説明します。

明石市のマンション売却相場は今いくら？【結論から】

直近1年に明石市で成約した中古マンション410件の中央値は、次のとおりです。

㎡単価20.0万円は、よく使われる70㎡に換算すると約1,400万円です。ただしこれは市全体をひとまとめにした中央値で、あなたのマンションの査定額とはまず一致しません。明石市の場合、駅で最大2.9倍、築年帯で最大7倍の開きがあるためです。

もう一つ、数字を見るときに外せない前提があります。明石市は2025年国勢調査の人口速報で、兵庫県41市町のうち人口が増えた4市区の一つ、市としては唯一の増加でした（307,043人／2020年比＋3,442人・＋1.13％）。この4年で市全体の不動産成約件数は446件から732件へ約64％増えており、当社が集計した県内の市の中で最も取引量が伸びています。

「値上がりしていない」は悪い知らせなのか

㎡単価＋3.1％という数字を見て、「明石は上がっていないのか」と受け取る方が多いはずです。ここは分けて考える必要があります。

売主にとっての売りやすさを決めるのは、価格の上昇率だけではありません。同じ期間に買主の数が1.5倍になっているという事実のほうが、実務上はずっと大きく効きます。

成約件数が増えるということは、①内見の申し込みが入る確率が上がる、②売り出してから決まるまでの期間が短くなりやすい、③複数の買主が重なれば価格を下げずに済む——という3つが同時に起きやすいということです。逆に価格だけが急騰して件数が伸びていない市場では、高い希望価格を出せても、決まらないまま値下げを重ねることになります。

明石市はこの4年、価格ではなく流動性が改善した市場です。売主にとっての意味は「高く売れる」ではなく「適正価格なら、決まる」。ここを取り違えると、相場より高い価格で長く出し続けて、結果的に相場より安く手放すという典型的な失敗に向かいます。

駅別の売却相場【17駅・成約410件を集計】

明石市はJR神戸線・山陽電鉄が東西に並走し、市域も東西に長い街です。駅別に見ると水準がはっきり分かれます。中古マンションの㎡単価中央値と、参考として同じ期間の戸建の総額中央値を並べました。

最上位の明石（33.6万円）と最下位の東二見（11.7万円）で、㎡単価に約2.9倍の開きがあります。70㎡のマンションなら約2,350万円と約820万円。同じ市内、同じ広さでも1,500万円以上違うということです。

この表の「本当に読むべきところ」――マンションと戸建で街の順位が入れ替わる

上の表を、マンションの列と戸建の列を交互に見比べてください。順位が一致していません。

分かりやすいのは江井ケ島です。中古マンションの㎡単価は12.8万円（70㎡換算 約900万円）で市内でも下位ですが、戸建の総額中央値は3,400万円で、西明石（3,400万円）と並ぶ市内上位です。マンションと戸建で、約3.8倍の水準差があります。

朝霧も同じ構図です。マンション12.7万円（約890万円）に対して、戸建は2,200万円。逆に東二見はマンション11.7万円（約820万円）で市内最低ですが、戸建は2,700万円で朝霧を上回ります。

これが意味することは実務上とても重要です。「このエリアは安い／高い」という判断を、マンションの相場だけで下すと間違えます。駅ごとに、マンションを買う層と戸建を買う層がまったく別の集団だからです。

具体的には、江井ケ島や朝霧のマンションを買っているのは、単身・2人世帯や、価格を最優先する一次取得層です。一方で同じ駅の戸建を3,000万円台で買っているのは、子育て中のファミリー層です。同じ駅名でも、あなたの物件を見る買主はどちらか一方しかいません。売り出し価格の根拠も、写真の撮り方も、内見の準備も、その層に合わせなければ意味がありません。

「明石市の相場は㎡20万円だから、うちの70㎡は1,400万円だろう」という当てはめが、いちばん危険な考え方です。

築年数で真っ二つに分かれる――2011年以降築は＋24％、1980年以前築は△9％

明石市の中古マンション市場でもっとも差が出ているのは、駅ではなく築年です。直近1年と4年前を築年帯で分けると、まったく逆方向に動いています。

2011年以降に建てられたマンションは、70㎡換算で約4,095万円。1980年以前に建てられたマンションは約581万円です。同じ明石市の同じ広さで、約7倍。駅の差（2.9倍）よりも築年の差のほうがはるかに大きいということです。

この背景には新築価格の上昇があります。新築が買えない層が築浅の中古に向かい、2011年以降築の需給が締まる。一方で古い物件は、後述する理由で供給が増えています。

旧耐震マンションは「売れる」が「高くは売れない」――件数が倍増した意味

ここが、明石市の売主にとってもっとも判断が難しいところです。

1980年以前築のマンションの成約件数は、4年前の45件から直近1年の90件へ、ちょうど倍増しています。「古いマンションは売れない」というのは、明石市の実際の数字を見るかぎり正しくありません。買主は確実にいます。

ところが同じ期間に、㎡単価の中央値は9.1万円から8.3万円へ約9％下がっています。

件数が倍になって価格が下がるという組み合わせが示しているのは、需要が増えたからではなく、供給が増えたから件数が伸びたという可能性です。相続・住み替え・管理費滞納などの事情で市場に出てくる古いマンションが増え、買主から見れば選択肢が2倍になった。だから価格の主導権は買主側に移っています。

この構造が続くなら、旧耐震マンションの売り時は「相場が上がるのを待つ」ではありません。同じ建物・同じ間取りの競合が出てくる前に、先に出すことです。同一マンション内で2戸が同時に売り出されれば、ほぼ確実に価格競争になります。1981年以前に建てられた明石市のマンションをお持ちで、5年以内に手放す可能性があるなら、待つほど条件が悪くなる側の物件だと考えたほうが実態に合います。

より詳しくは相場が上がっているなら、もう少し待つべきですか｜明石市で、待つことのプラスとマイナスを数字で比較しています。

実際の成約事例【直近1年・明石市の中古マンション】

中央値だけでは実感が持てないと思いますので、実際の成約から価格帯が分かるものを抜き出しました。すべて明石市内、直近1年の取引です。

注目していただきたいのは、大久保駅の2件です。徒歩8分・60㎡・2022年築が1,400万円、徒歩3分・75㎡・2024年築が4,700万円。同じ駅・同じ築浅で3,300万円の差がつきました。面積差を考慮しても説明しきれない差で、徒歩分数と個別条件が価格を大きく動かしていることが分かります。

また、大明石町の1億3,000万円（明石駅徒歩1分・2017年築）のような取引が、明石市でも成立しています。「明石だから上限はこのくらい」という思い込みは、駅前の築浅物件には当てはまりません。

高く売れるマンション・苦戦するマンションの特徴

集計と実務の両方から見て、明石市で差が出るポイントは次のとおりです。

高く売れやすい

• 2011年以降築——4年で㎡単価が＋24％。新築価格の上昇の恩恵をもっとも受けている層です
• 明石駅・西明石駅の徒歩10分圏——件数が68件・67件と市内で最多。買主の母数が大きいため、値下げせずに決まりやすい
• 専有面積70㎡前後の3LDK——成約の専有面積中央値が70㎡で、4年前から変わっていません。もっとも買主層が厚いレンジです
• 西明石の新幹線通勤圏——大阪・岡山方面への通勤需要が価格を支えています

苦戦しやすい

• 1980年以前築——件数は倍増したが単価は△9％。急ぐ理由がある側の物件です
• 1991〜2000年築——128件と最多の帯ですが単価は△6.5％。競合が最も多い層でもあります
• 同一マンション内に他の売出しがある物件——価格比較が容易なため、先に出したほうが有利です
• 50㎡未満・駅から徒歩15分超——買主層が単身・投資家に限定され、価格交渉が入りやすくなります

売却の流れと期間の目安

明石市の中古マンションの場合、査定から引き渡しまでの標準的な流れは次のとおりです。

1. 査定（1〜3日）——登記・管理費・修繕積立金の額、直近の大規模修繕の履歴が分かる資料があると精度が上がります
2. 媒介契約（1日）——専任・専属専任・一般の3種類。どれを選ぶかで売り方が変わります
3. 売り出し・販売活動（1〜3か月）——レインズ登録、ポータルサイト掲載、写真・間取り図の作成、内見対応
4. 売買契約（1日）——手付金の受領、重要事項説明
5. 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）——買主の住宅ローン本審査を待つ期間です

全体では3〜6か月を見ておくのが現実的です。成約件数が増えている明石市では、価格が適正であればこの期間は短くなりやすい一方、相場より高く出した場合は最初の1か月で内見が入らず、そこから値下げに入ると通算で1年近くかかることもあります。最初の3週間の反響が、その後の全体を決めます。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

手取りを左右するのは、売却価格だけではありません。主な費用は次のとおりです。

• 仲介手数料——売買価格が400万円超の場合、上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」。1,400万円なら約52.8万円です
• 印紙税——売買契約書に貼付。価格帯によって1,000円〜数万円
• 抵当権抹消費用——住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で1〜2万円程度
• 譲渡所得税・住民税——売却益が出た場合のみ。所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％

ただし、居住していた自宅を売る場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えます。売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税はかかりません。適用には要件があり、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなどが条件です。この期限を過ぎると控除が使えなくなり、税額が大きく変わります。相続した空室のマンションを何年も持ち続けている場合は、まず期限を確認してください。

費用と税金の詳細は明石市の不動産売却にかかる費用と税金で個別に解説しています。なお税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

明石市のマンションを相場より高く売る5つのコツ

1. 市全体の中央値ではなく、駅と築年で自分の位置を決める
「明石市は㎡20万円」ではなく、「明石駅・2000年築・70㎡」まで絞ってはじめて意味のある数字になります。駅で2.9倍、築年で7倍の差がある市場では、市平均は判断材料になりません。

2. 同一マンション・近隣マンションの売出し状況を先に調べる
買主が比較するのは市の相場ではなく、いま同時に売り出されている数戸です。競合が出る前に売り出せるかどうかが、値下げの有無を決めます。

3. 最初の3週間に全力を入れる
公開直後がもっとも露出が多い期間です。写真・間取り図・室内の状態をこの時点で仕上げておくこと。「反響がなかったら直す」では手遅れになります。

4. 管理と修繕の情報を早く出す
修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴と次回予定、管理費の滞納状況。築古であればあるほど、この情報の有無が買主の不安と価格交渉に直結します。資料を出さないほうが不利になる情報です。

5. 囲い込みをしない会社を選ぶ
他社からの買主紹介を制限されると、母数が減るぶんだけ価格は下がります。レインズに登録されているか、登録証明書を受け取れているか、他社からの問い合わせに対応しているかを確認してください。

よくある質問

明石市のマンションは、いま売り時ですか？

価格の上昇を待つ市場ではありませんが、売りやすさは4年前より明確に改善しています。直近1年の中古マンション成約は410件で、4年前の270件から約52％増。市全体では446件から732件へ約64％増えました。2025年国勢調査の速報でも、兵庫県で人口が増えた市は明石市だけです。買主の母数が多い局面なので、適正価格で出せば決まりやすい環境と考えてよいと思います。

築40年を超えるマンションでも売れますか？

売れています。直近1年に成約した410件のうち、1980年以前築が90件で、4年前の45件から倍増しました。ただし㎡単価の中央値は8.3万円で、4年前の9.1万円から約9％下がっています。買主はいますが供給も増えているため、価格の付け方と売り出す順番が結果を大きく左右します。

同じ明石市内でも、場所でどのくらい差がありますか？

中古マンションの㎡単価の中央値は、最高が明石で33.6万円、最低が東二見で11.7万円。約2.9倍の差です。70㎡なら約2,350万円と約820万円になります。ただし戸建はこの順位と一致せず、江井ケ島はマンションが12.8万円と下位でありながら戸建の総額中央値は3,400万円で市内上位です。エリアの評価をマンション相場だけで判断しないほうが安全です。

査定は何社に依頼すればよいですか？

複数社に取るのは有効ですが、金額の高い順に選ぶのは危険です。査定額は「売れる価格」ではなく「その会社が売り出したい価格」でも出せるためです。比較すべきは金額ではなく、①その金額の根拠として直近の成約事例を出せるか、②同一マンション・近隣の競合の売出し状況を把握しているか、③レインズ登録と他社紹介への対応方針を明示できるか、の3点です。

ローンが残っていても売れますか？

売れます。売却代金でローンを完済し、同日に抵当権を抹消する形が一般的です。売却価格がローン残債を下回る場合は、差額を自己資金で埋めるか、金融機関の同意を得て任意売却を検討することになります。まず残債証明書で正確な残高を確認し、査定額と並べて比較するところから始めてください。

まとめ――明石市は「価格を待つ」より「順番を取る」市場

明石市の中古マンション相場は、直近1年で㎡単価20.0万円・総額中央値1,300万円。4年前と比べて㎡単価は＋3.1％にとどまる一方、成約件数は270件から410件へ約52％増えました。

この市場で結果を分けるのは、価格が上がるのを待つ判断ではなく、駅と築年で自分の物件の位置を正確に把握し、競合が出る前に適正価格で出すという順番の判断です。とくに1980年以前築のマンションは、件数が倍増する一方で単価が下がっており、待つほど条件が悪くなる側にいます。

明石市の相場は、明石市の不動産売却のページで駅別・町丁別のデータをさらに細かく公開しています。街そのものの動きは兵庫県で唯一人口が増えた明石市。その伸びが3分の1になったで、町ごとの取引の集中は213件。明石市でいちばん動いている町の戸建は3,000万円と130件のうち58件がマンション。明石市で唯一の逆転で扱っています。

ご自宅がどの水準にあるかは、駅・築年・面積・徒歩分数をそろえた比較で確認できます。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。数字だけ知りたい、という理由でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。

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