明石市のマンション、同じ築年・広さでなぜ1,051万円も違う？差がつく理由
明石市でマンションを売ろうと、3社に査定を頼んだとします。返ってきた金額が、1社目と3社目で数百万円違っていた。——どれが本当の値段なのか、と迷われるはずです。
どこかが嘘をついているわけではありません。明石市では、同じようなマンションが、実際に幅を持って取引されています。
築1995〜1999年・60〜74㎡という条件をそろえた47件で見ると、専有面積あたりの単価は下位25％が13.8万円/㎡、上位25％が30.0万円/㎡。専有面積の中央値65.0㎡で総額に直すと、およそ1,051万円の開きがあります。
この記事で書くのは、この一点だけです。「同じ条件」でも価格には幅がある。なぜ幅が出るのか、そしてご自身の物件がどこにいるのかを、順に見ていきます。
明石市で、実際に起きていること
条件をそろえるため、明石市で取引されたマンションを「築年5年刻み × 専有面積帯」でグループに分け、10件以上あるものだけを抜き出しました。8グループ・176件が対象です。そのうち最も件数の多い、築1995〜1999年・60〜74㎡の47件がこちらです。
| 単価 | 65.0㎡で換算した総額 | |
|---|---|---|
| 上位25％ | 30.0万円/㎡ | 1,950万円 |
| 中央値 | 18.6万円/㎡ | 1,207万円 |
| 下位25％ | 13.8万円/㎡ | 899万円 |
上と下の差は1,051万円。明石市の8グループすべてで同じ計算をすると、上下の開きの中央値は1.67倍でした。どのグループを選んでも、同じくらいの幅が出ます。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約価格）。集計期間は2025年4月〜2026年3月。築10〜40年に限り（新築の分譲は除外）、築年5年帯と面積帯をそろえて10件以上あるグループのみを対象にしました。
明石市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の成約データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。売ると決めていない段階、何から手をつければよいか分からない段階のご相談も歓迎します。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ、同じ条件なのに幅が出るのか
築年と広さは、物件のごく一部でしかありません。買主は、そこに書かれていない部分を見ています。
1段目：同じ建物・同じ町でも違う
同じマンションの同じ間取りでも、5階と12階では値段が違います。南向きと北向きでも違います。角部屋かどうかでも違います。内見に来た買主が最初に感じるのは、部屋の明るさと窓の外の景色です。図面には出ない差が、ここで生まれます。
2段目：手入れの差が積み上がっている
築30年の部屋でも、10年前に水回りを入れ替えた部屋と、入居時のままの部屋があります。買主から見れば、前者は「そのまま住める」、後者は「入居後に数百万円かかる」。その差は、そのまま価格の差になります。マンションではもう一つ、共用部の管理状態が効きます。エントランスの清掃、駐輪場の整理、長期修繕計画の有無。買主が住宅ローンを申し込むとき、金融機関も同じ場所を見ています。
3段目：売り方が最後に効く
ここまでの2つは、売り出す時点でほぼ決まっています。変えられるのは3つ目、売り方だけです。掲載する写真の質、公開する情報の量、広告をどこに出すか、内見をどう受けるか。同じ物件でも、ここの差で数百万円動きます。そして、この部分だけは売主と不動産会社で選べます。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかるでは、お部屋はこの幅のどこにいるか
正直に申し上げます。この記事の表からは、お部屋がどこに位置するかは出ません。出るのは「幅がこれだけある」ということだけです。
ご自身で当たりをつけるなら、階数・方位・角部屋かどうか・共用部の管理状態・水回りの年式。この5つを書き出してみてください。上の表の中央値より上にいるか下にいるか、おおよその見当はつきます。
ただし、それがいくらの差になるかは、同じ条件の取引事例と突き合わせないと出ません。そこが査定の役割です。
今日、ひとつだけやるなら
管理組合の長期修繕計画を見てください。理事会の議事録か、管理会社に依頼すれば手に入ります。次の大規模修繕がいつで、積立金が足りているか。ここが整っている物件は買主の住宅ローンが通りやすく、幅の上側に寄ります。積立金が不足していれば、買主はその分を値引き交渉の材料にします。
結果をお持ちいただければ、それを踏まえた金額をお出しします。明石市の町丁別・種別ごとの取引データは明石市の不動産売却にまとめています。
よくある質問
明石市で査定額が会社によって違うのはなぜですか？
同じような物件でも取引価格に幅があるためです。明石市のマンションのうち、築1995〜1999年・60〜74㎡の47件では、下位25％が13.8万円/㎡、上位25％が30.0万円/㎡で、65.0㎡換算にしておよそ1,051万円の開きがありました。この幅のどこを見込むかで査定額が変わります。
この幅の上側で売るにはどうすればいいですか？
幅を作る要因は3つです。同じ建物内の位置（階数・方位・角部屋）、手入れの差（水回りの年式・共用部の管理状態）、そして売り方。前の2つは売り出す時点でほぼ決まっていますので、変えられるのは売り方だけです。写真の質、公開する情報の量、広告の出し先、内見の受け方で結果が変わります。
まとめ
明石市のマンションは、築年と広さをそろえても下位25％と上位25％でおよそ1,051万円の開きがあります。査定額が会社で違うのは、この幅のどこを見込むかが違うからです。
この記事の数字は成立した取引だけを集めたもので、売れずに取り下げられた物件は入っていません。実際の幅は、これより少し広いとお考えください。お部屋がどこにいるかは、条件を見て個別に算出いたします。
出典
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（価格・面積・築年）
単価は価格を面積で割ったものです。同じグループの中でも立地・階数・方位・室内の状態は1件ずつ違います。実際に取引された物件のみの集計で、売却に至らなかった物件は含みません。
FREE ASSESSMENT
この記事を読んだ方へ。まずは、無料査定から。
ご入力およそ60秒。査定無料・秘密厳守・しつこい営業はいたしません。
お電話（078-392-2300）でも承ります。
入力が手間な方は10秒LINE査定へ。