明石市の査定額、高い会社に任せて大丈夫ですか？根拠を確かめる3つの質問
査定書を受け取り、担当者が目の前に座っている。金額の説明をひととおり聞いて、「ありがとうございます」で面談が終わる。——明石市でいちばん多い光景です。
ところが3社ぶんの査定書を並べた夜、手元に残っているのは3つの金額だけになります。比べるための材料が、何も残っていないのです。
この記事で書くのは、この一点だけです。査定額の根拠は、その場の3つの質問で確かめられる。質問は3つで足ります。査定額は「事例」「補正」「売り方」の3層でできているからです。1層につき1つ、順に当てていきます。
質問1：この金額の根拠になった成約事例を3件見せてください
いちばん最初に聞く質問です。明石市なら、この質問は必ず成立します。
| 明石市のマンション | |
|---|---|
| 条件をそろえられたグループ | 8グループ |
| その中の取引件数 | 176件 |
| 最も多い条件（築1995〜1999年・60〜74㎡） | 47件 |
| うち上位25％を超えた取引 | 11件 |
明石市では、専有面積と築年をそろえても8グループ・176件の取引が記録されています。最も件数の多い築1995〜1999年・60〜74㎡だけで47件。3件を挙げられない状態で査定額が出ることは、まずありません。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約価格）。集計期間は2025年4月〜2026年3月。築10〜40年に限り（新築の分譲は除外）、築年5年帯と面積帯をそろえて10件以上あるグループのみを対象にしました。
返ってきた資料では、「成約」か「売り出し中」かを必ず見てください。売り出し中の価格は、売主が希望している金額であって、買主が支払った金額ではありません。明石市の募集価格と成約価格には開きがあり、募集価格を根拠に組み立てられた査定額は、その分だけ高く出ます。
あわせて確認するのは3点だけです。①築年が5年以内に収まっているか ②専有面積が15㎡以内に収まっているか ③同じ駅・同じ町丁か。この3点から外れた事例が混ざっているときは、どう補正したのかを続けて聞きます。
明石市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の成約データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。売ると決めていない段階、何から手をつければよいか分からない段階のご相談も歓迎します。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
質問2：この価格で反響がなかったとき、次に何をしますか
2つ目は、補正の質問です。査定額は事例の平均ではなく、事例に「この物件ならでは」の加減を足した金額です。その加減が妥当かどうかは、うまくいかなかったときの手順を聞くといちばん早く分かります。
良い答えには、期限と手順が入っています。「3週間で問い合わせが◯件に届かなければ、まず写真を差し替えます。次に広告の出し先を増やします。それでも動かなければ、◯週目に価格を見直します」。ここまで言える担当者は、18.6万円/㎡という数字を事例から積み上げています。
当社の見方
この質問に「そのときはまた相談しましょう」と返ってきた場合、査定額は事例からの積み上げではなく、媒介契約をいただくための金額として置かれていると当社は考えます。売り出したあとの手順を持っていないということだからです。これは当社が現場で見てきた判断の仕方で、統計で示せる数字ではありません。
もう一点。値下げの話が最初から出てくる場合も、同じ目で見てください。売り出し前から値下げを前提にしている金額は、売り出し価格ではなく釣り札です。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる質問3：成約までの期間を、どのくらいで見ていますか
3つ目は、売り方の質問です。金額と期間はセットでしか意味を持ちません。1,950万円で1年かかる売却と、1,207万円で2か月で終わる売却では、手元に残る金額も、住み替えの段取りも、まったく違うものになります。
ここで確かめるのは、期間の長短ではありません。その期間の根拠が、明石市の取引に基づいているかどうかです。「明石市のマンションなら、この価格帯で平均◯か月です」と言えるかどうか。全国平均や兵庫県全体の数字を持ち出してきた場合は、明石市の取引を見ていないということになります。
売主側の事情も、ここで伝えてください。「子どもの入学に合わせて3月までに引き渡したい」「急がないので高いほうを狙いたい」。期限を伝えると、査定額は必ず変わります。急ぐなら中央値の1,207万円付近、時間をかけられるなら上位25％の1,950万円を狙う。同じ物件でも、選ぶ道が違えば置く価格が違うからです。
3つの答えを、どう並べるか
3社から答えをもらったら、金額の順に並べ替えるのをやめて、答えの具体性の順に並べてください。
事例を3件出し、期限つきの手順を述べ、明石市の期間を数字で答えた会社。事例は出したが手順は曖昧だった会社。3つとも市況の話で終わった会社。この順番が、そのまま売り出したあとに動ける順番になります。
当社にお声がけいただいた場合は、明石市の築1995〜1999年・60〜74㎡を含む取引データをそのままお見せしたうえで、3週間ごとの手順と想定期間を書面でお出しします。明石市の町丁別・種別ごとのデータは明石市の不動産売却にまとめています。
よくある質問
査定の場で事例を見せてもらえなかったときは、どうすればいいですか？
その場で用意がない場合は、後日メールで送っていただくよう依頼してください。明石市のマンションでは築1995〜1999年・60〜74㎡だけで47件の取引が記録されており、事例を挙げられる状態にあります。送られてきた資料では、成約価格か売り出し中の募集価格かを必ず確認してください。募集価格を根拠にした査定額は、その分だけ高く出ます。
3社に同じ質問をすると、失礼になりませんか？
査定を依頼した売主が根拠を尋ねることは、通常の手続きです。不動産会社は査定額の根拠を説明したうえで媒介契約を結びます。事例・次の手順・想定期間の3点は、売り出しの計画そのものにあたる部分です。この3点を聞かれて困る会社に売却を任せる理由はありません。
まとめ
査定額の根拠は、3つの質問で確かめられます。成約事例を3件、反響がなかったときの手順、成約までの想定期間。明石市のマンションは築1995〜1999年・60〜74㎡だけで47件の取引が記録されており、1つ目の質問は必ず成立します。
3社の査定書を金額順に並べるのをやめて、答えの具体性の順に並べてください。そこで上に来た会社が、売り出したあとに動ける会社です。
出典
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（価格・面積・築年）
単価は価格を面積で割ったものです。同じグループの中でも立地・階数・方位・室内の状態は1件ずつ違います。実際に取引された物件のみの集計で、売却に至らなかった物件は含みません。
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