明石市で2番目に動いている町の戸建、いくらで売れますか？99件が2,200万円

兵庫県明石市の魚住町で、直近1年に成約した172件。明石市で2番目に動いている町です。

戸建99件、マンション52件、土地17件、農地4件。

戸建の中央値は2,200万円、土地115㎡、延床95㎡、築2003年。

魚住町では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建が99件で全体の58％。明確に戸建の町です。

戸建99件は2,200万円、土地115㎡・延床95㎡・築2003年、駅徒歩13分。

マンション52件は845万円、専有65㎡・築1995年、駅徒歩10分。

土地17件は1,500万円、150㎡。㎡あたり約10万円です。

農地も4件動いており、970㎡で49.5万円でした。㎡あたり約510円。宅地の200分の1です。

戸建2,200万円とマンション845万円。この差をどう読みますか？

結論：2.6倍の差ですが、これは「戸建が有利」という単純な話ではありません。

土地の㎡単価が約10万円ですから、戸建の土地115㎡は約1,150万円。成約2,200万円との差額約1,050万円が建物です。築2003年、いま築23年としては妥当な水準といえます。

一方でマンションは築1995年で845万円。専有65㎡ですから㎡あたり約13万円です。

つまり戸建には土地という資産が残り、マンションは建物の減価がそのまま価格に出ている——という構造の違いが、2.6倍差の中身です。

最寄駅は戸建がJR魚住63件・土山14件・山陽魚住7件、マンションが魚住25件・土山16件・東二見8件。JRと山陽電鉄の両方が使えます。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。戸建は年間99件、事例が非常に豊富です。1か月あたり8件。相場から外れた価格はすぐに見抜かれますが、逆に適正価格なら必ず比較対象に入ります。この規模の市場では、価格設定の精度がそのまま売却期間に直結します。

2つめ。土地115㎡が標準です。約35坪。これより広ければ駐車台数や庭という形で優位性を主張できます。「◯㎡、車◯台」と数字で書いてください。

3つめ。農地が4件動いています。ご自宅の敷地の一部が農地登記のままになっていないか、必ず確認してください。農地は農地法の許可（3条・5条）が必要で、㎡単価は宅地の200分の1です。ここを見落とすと売却が止まります。

4つめ。マンションは築1995年・845万円が中心です。年間52件。それより築浅なら上振れの余地があります。同年代なら管理状況が価格を決めます。

まとめ

• 魚住町の直近1年の成約は172件。うち戸建99件（58％）
• 戸建は2,200万円・土地115㎡・延床95㎡・築2003年
• マンション52件は845万円・専有65㎡・築1995年。戸建との差は2.6倍
• 土地17件は1,500万円・150㎡（㎡あたり約10万円）、農地4件は㎡あたり約510円

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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