離婚することになりました。ローンの残った家はどうなりますか｜尼崎市
「離婚することになりました。家のローンがあと2,000万円ちょっと残っています。私は出ていくので、夫がそのまま住むと言っているんですが、それで大丈夫なんでしょうか」
尼崎市でお受けするご相談のうち、いちばん急を要するのがこの類型です。そして「夫がそのまま住む」という結論は、いちばん危ない結論でもあります。
理由を、順を追って説明します。
離婚しても、銀行との関係は切れません
まず、これだけは押さえてください。
離婚は夫婦の間の話であって、金融機関には関係がありません。離婚協議書に「ローンは夫が払う」と書いても、それは夫婦間の約束にすぎず、銀行を拘束しません。
問題になるのは、次のどれかに当てはまる場合です。
- 連帯保証人になっている——主債務者が払わなければ、あなたに請求が来ます
- 連帯債務者になっている——最初から2人が債務者です。離婚しても変わりません
- ペアローンを組んでいる——2本のローンがあり、互いに相手の保証人になっているのが一般的です
これらは、離婚届を出しても自動的には外れません。外すには、金融機関の承諾を得て借り換えるか、他の保証人を立てるか、完済するしかない。そして金融機関は、収入が減る側からの「保証を外してほしい」という申し出には、まず応じません。
数年後、元配偶者が滞納して、突然あなたに一括請求が来る。これが実際に起きることです。
尼崎市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
だから、まず金額を確定させます
やるべきことは2つだけです。
1. 住宅ローンの残高証明書を取る。金融機関に電話すれば発行してくれます。毎年10月頃に届く「残高証明書」が手元にあれば、それでも構いません。
2. 家がいくらで売れるかを査定してもらう。
この2つの数字の大小で、取れる道が決まります。
売却見込額 ＞ ローン残高（アンダーローン）——売って、残ったお金を分けられます。財産分与は原則として2分の1です。いちばんすっきりします。
売却見込額 ＜ ローン残高（オーバーローン）——売っても借金が残ります。差額を自己資金で埋めるか、金融機関と協議して任意売却に進むか。あるいは、住み続ける側が単独名義で借り換えられるかを検討します。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる尼崎市のデータが示していること
ここで、尼崎市の成約データを見てください。直近1年、成約は1,846件。県内で西宮市に次ぐ2番目の多さです。
戸建872件の建築年の中央値は2003年。そして2011年以降に建った物件が342件——戸建全体の39％を占めます。中央値は4,200万円です。
マンションも、2001〜2010年が178件で3,600万円、2011年以降が178件で4,550万円。
これが何を意味するか。尼崎市で売買されている家は、比較的新しい。つまり、住宅ローンを組んでから年数が経っておらず、残高がまだ大きい世帯が多いということです。
住宅ローンは、返済初期ほど元本が減りません。35年ローンなら、10年経っても元本は3割程度しか減っていないことが珍しくない。築10年前後の家は、オーバーローンになりやすい時期にあります。
逆に、1980年以前の帯は戸建186件・895万円、マンション130件・905万円。この年代の物件はローンが完済されていることが多く、離婚時の論点は「誰が住むか」ではなく「いくらで分けるか」に移ります。同じ離婚でも、家の年式によって話がまったく違う。
期限があります——離婚から2年
財産分与を請求できるのは、離婚のときから2年間です（民法768条2項ただし書）。この期間を過ぎると、家庭裁判所に分与を求めることができなくなります。
「とりあえず離婚して、家のことは後で」と考える方は少なくありませんが、後回しにできる時間は2年しかありません。そして、その2年のあいだも、ローンの返済と家の値下がりは進みます。
また、譲渡所得税の面でも注意点があります。3,000万円の特別控除は、配偶者など特別の関係がある人への売却では使えません。離婚が成立した後であれば「配偶者」ではなくなるため使える可能性がありますが、タイミングと事実関係で結論が変わります。必ず税理士にご確認ください。
やってはいけないこと
ひとつめ。離婚協議書だけで安心する。繰り返しますが、金融機関は協議書に拘束されません。連帯保証を外したいなら、金融機関との交渉が別途必要です。
ふたつめ。名義人でないほうが住み続ける。所有者は元配偶者、住んでいるのはあなた、という状態は非常に不安定です。元配偶者が勝手に売る、差し押さえられる、といったリスクを、あなたはコントロールできません。
みっつめ。査定を取らないまま話し合いを始める。金額がわからないまま「あなたが住めばいい」「私が出ていく」と決めても、それが公平かどうか判断できません。査定は、話し合いの前に取ってください。売る・売らないを決めていなくても構いません。
まずやること
- 住宅ローンの残高証明書を取り寄せる
- 登記事項証明書で、名義と抵当権の内容を確認する（共有名義かどうか）
- 金銭消費貸借契約書で、連帯保証・連帯債務・ペアローンのどれかを確認する
- 家の査定を取る（残高と比べるため）
- 離婚成立日から2年後を、カレンダーに書く
※財産分与・税務の判断は個別事情で変わります。弁護士・税理士にご相談ください。
ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか
ここまでの数字は、あくまで尼崎市全体の中央値です。同じ市のなかでも、築年・土地面積・駅距離で価格は大きく変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。ご事情に関わる内容は、外部に漏れることのないよう厳重に取り扱います。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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