49件が動く町のマンション、いくらで売れますか？築2001年が1,900万円

兵庫県尼崎市の東難波町で、直近1年に成約した中古マンション49件。建築年の中央値は2001年でした。

中央値1,900万円、専有65㎡、駅徒歩11分。

同じ町の戸建21件は2,200万円。差はわずか1.2倍です。

東難波町では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建2,200万円（21件）、マンション1,900万円（49件）、土地2,400万円（5件）。

マンション49件は専有65㎡・築2001年・駅徒歩11分。最寄駅は阪神尼崎33件、JR立花13件、JR尼崎3件です。

戸建21件は土地70㎡・延床90㎡・築1998年で2,200万円、駅徒歩15分。

土地5件は100㎡で2,400万円、駅徒歩18分。㎡あたり約24万円です。

ここが重要です。土地の㎡単価を戸建の土地70㎡に当てはめると約1,680万円。成約2,200万円との差額約520万円が建物の評価。築1998年、いま築28年としては控えめな水準です。

戸建とマンションの差が1.2倍しかないのはなぜですか？

結論：築年が逆転しているからです。マンション2001年、戸建1998年。

多くの町では、戸建のほうが築年が新しくなります。東難波町は逆で、マンションのほうが3年新しい。

さらに駅距離も逆転しています。マンション徒歩11分、戸建徒歩15分。

マンションのほうが新しく、駅に近い。それでも戸建が上回るのは、土地70㎡という資産が残るからです。ただしその差は520万円程度にとどまります。

最寄駅の内訳も重要です。阪神尼崎33件に対しJR立花13件。阪神とJRの2路線が使える町だとわかります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。マンションをお持ちなら、この町は強い市場です。年間49件。1か月あたり4件が成約しています。築2001年が中央値なので、それより築浅なら1,900万円を上回る余地があります。

2つめ。2路線を書いてください。阪神尼崎とJR立花。大阪梅田と三宮の両方に出やすいことは、この町の実質的な価値です。片方だけの表記は機会損失です。

3つめ。戸建をお持ちなら、価格の前提を確認してください。土地70㎡×㎡24万円＝約1,680万円が土地部分の目安。建物の評価は520万円程度と見込んでおくのが現実的です。築年が古ければさらに下がります。

4つめ。土地としての売却も選択肢です。土地のみが5件・100㎡で動いています。㎡あたり約24万円は、この価格帯としては高い水準。築古の戸建をお持ちなら、解体費用込みの手取りを必ず計算してください。

まとめ

• 東難波町のマンション49件は1,900万円・専有65㎡・築2001年・駅徒歩11分
• 戸建21件は2,200万円・土地70㎡・築1998年。差はわずか1.2倍
• マンションのほうが築年が新しく（3年）、駅にも近い（4分）
• 土地5件は2,400万円・100㎡（㎡あたり約24万円）。最寄駅は阪神尼崎とJR立花の2路線

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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