尼崎市のマンション売却相場【2026年最新】｜4年で13.5％上がりました。ただし築古だけは18％下がっています

尼崎市でマンションを売ろうと考えたとき、多くの方が最初に迷うのは「本当に今が高いのか、それとも不動産会社の営業トークなのか」という点だと思います。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに、当社が尼崎市の直近1年（2025年4月〜2026年3月）の中古マンション成約517件を独自に集計し、駅別・築年別の実勢価格をお見せします。4年前（2021年4月〜2022年3月）の444件との比較も並べました。

先に結論を言うと、尼崎市は「本当に上がった」と数字で言い切れる、県内でも数少ない市場です。ただしその上昇から完全に取り残されている一群があり、そこを取り違えると判断を誤ります。

尼崎市のマンション売却相場は今いくら？【結論から】

直近1年に尼崎市で成約した中古マンション517件の中央値は、次のとおりです。

㎡単価38.7万円は、70㎡に換算すると約2,710万円。総額の中央値2,700万円ともほぼ一致します。

市全体では、直近1年の成約が974件で、4年前の775件から約26％増えました。とくに戸建は331件から457件へ約38％増えています。人口面でも、2025年の1年間で6年ぶりに増加に転じ、転入超過3,335人は1967年以来58年ぶりの3,000人台でした（神戸新聞2026年2月18日）。2025年国勢調査の人口速報は457,162人（2020年比▲2,753人・▲0.53％）で、減少率は県内でも最も小さい部類です。

この＋13.5％が「見かけの上昇」ではない理由

相場記事でよく見る「○％上昇」という数字には、注意すべき落とし穴があります。売れた物件の中身が変われば、相場が動かなくても平均値は動くからです。築浅の大きな物件がたまたま多く売れた年は、市場が横ばいでも平均は上がります。

尼崎市のこの4年については、その心配が要りません。集計してみると、両期間で売れたマンションの築年の中央値がどちらも1999年、専有面積の中央値がどちらも70㎡で完全に一致していました。

つまり「同じくらいの築年・同じくらいの広さの物件が、4年前より13.5％高く売れている」ということです。中身をそろえたうえでの上昇なので、売主として強気に構えてよい根拠になります。

この点は、隣接する他市と比べても際立ちます。当社の同じ手法による集計では、明石市の中古マンション㎡単価は同じ4年間で＋3.1％にとどまりました。尼崎市の＋13.5％は、その4倍以上の伸びです。

駅別の売却相場【13駅・成約517件を集計】

ただし、この上昇率をそのままご自宅に当てはめるのは危険です。尼崎市は南北で市場がはっきり分かれています。

最高の塚口（56.0万円）と最低の杭瀬（12.6万円）で約4.4倍の開きがあります。70㎡なら約3,920万円と約880万円。同じ尼崎市内で3,000万円以上の差です。

4年前との比較でも動きは分かれました。塚口は43.1万円から56.0万円へ約30％上昇し市内最大の伸び。一方で杭瀬は12.5万円から12.6万円とほぼ横ばい、尼崎センタープール前は28.8万円から22.6万円へ下落しています。「尼崎は上がっている」という言い方は、市の北側についてはおおむね正しく、南の一部については当てはまりません。

マンションが安い駅ほど、戸建が高い――尼崎の逆転構造

上の表で、マンションの列と戸建の列を見比べてください。順位が一致していません。ここに尼崎市の相場を読み解く鍵があります。

もっとも極端なのが杭瀬です。中古マンションの㎡単価は12.6万円で市内最低ですが、戸建の総額中央値は3,200万円で、尼崎駅（3,200万円）と並ぶ水準です。甲子園口も同じで、マンション17.7万円（70㎡換算 約1,240万円）に対して戸建は3,100万円。

逆に武庫之荘は、マンションが31.7万円と中位である一方、戸建は3,900万円で市内最高です。しかもこの4年で2,800万円から3,900万円へ約39％上昇しました。立花も戸建が2,200万円から3,000万円へ約36％上がっています。

この構造が示しているのは、駅ごとに「マンションを買う人」と「戸建を買う人」がまったく別の集団だということです。杭瀬でマンションを買う層は価格最優先の単身・2人世帯、同じ杭瀬で戸建を3,200万円で買う層は子育て世帯です。両者は同じ物件を比較していません。

したがって「杭瀬は安いエリア」という判断は、マンションについては正しく、戸建については誤りです。ご自宅の価格を決めるのは市の相場でも駅の相場でもなく、「その駅で、その種別を買う人」の相場です。

なお、この4年で数少ない下落を示したのが猪名寺の戸建で、3,450万円から2,500万円へ下がっています。「尼崎は上がっている」の例外がどこにあるかを知っておくことは、査定額の妥当性を判断するうえで役に立ちます。

築年帯で真っ二つ――1980年以前築だけが18％下がっている

駅よりもさらに大きな差を生んでいるのが築年です。

市場全体が＋13.5％上がっている4年間に、1980年以前に建てられたマンションだけが18％下がっています。2011年以降築との差は70㎡換算で約4,550万円対約1,050万円、およそ4.3倍です。

ここが尼崎市の売主にとって、もっとも判断を誤りやすいところです。「尼崎の相場は上がっているらしい」というニュースを聞いて待つ判断をした場合、築浅をお持ちの方は正解ですが、旧耐震をお持ちの方は待つほど不利になります。市場が上がっているのに自分の物件だけ下がっているとき、差は毎年開き続けます。

直近1年でも98件が成約していますから、買主がいないわけではありません。売れないのではなく、「売れるが、来年はもっと安くなる」という位置にあります。

実際の成約事例【直近1年・尼崎市の中古マンション】

中央値だけでは実感が持ちにくいので、価格帯の分かる実際の成約を並べます。すべて尼崎市内、直近1年の取引です。

注目していただきたいのは竹谷町（出屋敷 徒歩1分・1990年築・70㎡）の3,100万円です。築35年でも、駅徒歩1分という条件がつけば3,000万円台で成約します。築年だけで価格が決まるわけではないことの実例です。

また今福の2件は、同じ杭瀬エリア・同じ60㎡・築年もほぼ同じ（1968年と1967年）でありながら、150万円と680万円で4.5倍の差がついています。管理状態、リフォーム履歴、階数、方角、そして売り出し方——この差を生むのは築年以外の要素です。

高く売れるマンション・苦戦するマンションの特徴

高く売れやすい

• 塚口・尼崎（JR）駅圏——成約104件・131件と市内で突出。買主の母数が大きく、値下げせずに決まりやすい
• 2011年以降築——4年で＋19.7％。もっとも上昇率が高い層です
• 駅徒歩5分以内——築35年でも3,000万円台の成約実績があります
• 専有面積70㎡前後——成約の面積中央値が両期間とも70㎡。買主層がもっとも厚いレンジです

苦戦しやすい

• 1980年以前築——市場が上がる中で唯一▲18％。時間が味方をしない側です
• 杭瀬・尼崎センタープール前のマンション——4年間で横ばいまたは下落。地域の上昇の恩恵が及んでいません
• 同一マンション内に他の売出しがある物件——比較が容易なぶん、先に出したほうが有利です
• 50㎡未満——買主層が単身・投資家に限られ、価格交渉が入りやすくなります

売却の流れと期間の目安

1. 査定（1〜3日）——登記、管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の履歴が分かる資料があると精度が上がります
2. 媒介契約（1日）——専任・専属専任・一般の3種類
3. 売り出し・販売活動（1〜3か月）——レインズ登録、ポータル掲載、写真・間取り図、内見対応
4. 売買契約（1日）——手付金の受領、重要事項説明
5. 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）——買主の住宅ローン本審査を待つ期間です

全体で3〜6か月が現実的な目安です。成約件数が伸びている尼崎市では、価格が適正であればこの期間は短くなりやすい一方、相場より高く出した場合は最初の1か月で内見が入らず、そこから値下げに入ると通算で1年近くかかることもあります。最初の3週間の反響が、その後を決めます。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

• 仲介手数料——売買価格400万円超の場合、上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」。2,700万円なら約95.0万円です
• 印紙税——売買契約書に貼付。価格帯によって1,000円〜数万円
• 抵当権抹消費用——住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で1〜2万円程度
• 譲渡所得税・住民税——売却益が出た場合のみ。所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％

居住していた自宅を売る場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えます。売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税はかかりません。適用には要件があり、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなどが条件です。相続した空室のマンションを長く持ち続けている場合は、まず期限をご確認ください。

費用と税金の詳細は尼崎市の不動産売却にかかる費用と税金で解説しています。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

尼崎市のマンションを相場より高く売る5つのコツ

1. 市の上昇率を、自分の駅と築年に置き換える
「尼崎は＋13.5％」は市全体の話です。塚口は＋30％、杭瀬は横ばい、1980年以前築は▲18％。ご自宅がどれに当たるかを先に確定してください。

2. 上昇している市場では、強気の価格が通りやすいことを利用する
築年・面積をそろえたうえでの＋13.5％なので、4年前の相場感で値付けすると安すぎます。近所で数年前に売った方の話は、いま参考になりません。

3. 同一マンション・近隣の売出し状況を先に調べる
買主が比較するのは市の相場ではなく、いま同時に売り出されている数戸です。競合が出る前に売り出せるかが値下げの有無を決めます。

4. 管理と修繕の情報を早く出す
修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴と次回予定、管理費の滞納状況。築古であるほど、この情報の有無が価格交渉に直結します。出さないほうが不利になる情報です。

5. 囲い込みをしない会社を選ぶ
他社からの買主紹介を制限されると、母数が減るぶん価格は下がります。レインズ登録証明書を受け取れているか、他社からの問い合わせに対応しているかを確認してください。

よくある質問

尼崎市のマンションは、いま売り時ですか？

データ上は売り手に有利な局面です。直近1年の中古マンション成約は517件で4年前の444件から約16％増、㎡単価は34.1万円から38.7万円へ約13.5％上昇しました。両期間で売れた物件の築年中央値（1999年）と専有面積中央値（70㎡）が一致しているため、見かけ上の上昇ではありません。ただし1980年以前築は逆に約18％下がっており、築年によって答えが変わります。

尼崎市内で、いちばん高く売れる駅はどこですか？

中古マンションの㎡単価では塚口の56.0万円が最高で、次いで尼崎の52.0万円です。70㎡換算でそれぞれ約3,920万円、約3,640万円。最低は杭瀬の12.6万円で、約4.4倍の開きがあります。ただし戸建は順位が異なり、武庫之荘が3,900万円で市内最高、稲野が4,250万円と続きます。種別によって高い駅が変わる点にご注意ください。

築40年を超えるマンションでも売れますか？

売れています。直近1年に1980年以前築が98件成約しました。ただし㎡単価の中央値は15.0万円で、4年前の18.3万円から約18％下がっています。市場全体が上がる中で唯一下落している層なので、売る予定があるなら先送りするほど不利になります。実際の成約では、杭瀬の1968年築60㎡が150万円、1967年築60㎡が680万円と、同条件でも4.5倍の差がつきました。価格の付け方と見せ方の影響が非常に大きい層です。

「尼崎は上がっている」と聞きますが、うちも上がっていますか？

駅と築年で確認する必要があります。この4年で塚口は43.1万円から56.0万円へ約30％上がった一方、杭瀬は12.5万円から12.6万円とほぼ横ばい、尼崎センタープール前は28.8万円から22.6万円へ下がりました。戸建でも武庫之荘は約39％上昇、猪名寺は3,450万円から2,500万円へ下落しています。市全体の数字はご自宅の答えにはなりません。

ローンが残っていても売れますか？

売れます。売却代金でローンを完済し、同日に抵当権を抹消する形が一般的です。売却価格がローン残債を下回る場合は、差額を自己資金で埋めるか、金融機関の同意を得て任意売却を検討することになります。まず残債証明書で正確な残高を確認し、査定額と並べて比較してください。

まとめ――尼崎は「上がった市場」だが、全員が上がったわけではない

尼崎市の中古マンション相場は、直近1年で㎡単価38.7万円・総額中央値2,700万円。4年前から約13.5％上昇し、しかも売れた物件の築年・面積の中央値が一致しているため、実質的な上昇と言えます。県内でもはっきりと上昇を数字で示せる、数少ない市場です。

ただしその内訳は一様ではありません。塚口は＋30％、1980年以前築は▲18％。同じ市内で正反対のことが起きています。「尼崎は上がっている」というニュースを聞いて待つ判断をする前に、ご自宅がどちら側にいるかを確認してください。上がっている側なら待つ選択に意味がありますが、下がっている側では、待つほど差が開きます。

駅別・町丁別のさらに細かいデータは尼崎市の不動産売却のページで公開しています。街そのものの動きは尼崎で人口が増えはじめた背景と、増えた層の内訳で扱いました。

ご自宅がどの水準にあるかは、駅・築年・面積・徒歩分数をそろえた比較で確認できます。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。数字だけ知りたい、という理由でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」、転入超過は神戸新聞2026年2月18日。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。

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