尼崎市で広い土地を売るなら｜分けずに売ると、㎡単価が半分になることがあります

尼崎市の土地の成約データを、面積の小さい順に並べてみました。すると、はっきりした山型が現れました。

100㎡までは、広くなるほど㎡単価が上がります。そして100㎡を超えると、下がります。

35㎡は4.00万円、100㎡は34.00万円で8.5倍。ところが380㎡になると18.68万円まで戻り、100㎡の約半分です。

なぜ100㎡前後が高いのか

買主の側から見ると、理由は整理できます。

380㎡の土地が18.68万円で7,100万円。仮に100㎡前後の区画に分けて34.00万円で売れたとすれば、単純計算で1億2,920万円になります。差は5,820万円です。

ただし、この計算は成立しません。分割するには次の条件をすべてクリアする必要があります。

1. 各区画が建築基準法の接道義務を満たすこと——原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。奥の区画のために新たに道路を通せば、その分だけ売れる面積が減ります
2. 開発許可の要否——市街化区域内で一定規模以上の開発行為には都市計画法の開発許可が必要です。規模の基準は自治体によって異なりますので、尼崎市の担当課にご確認ください
3. 造成・分筆・測量の費用——確定測量、分筆登記、上下水道の引込み、擁壁や整地。数百万円単位でかかります
4. 時間——許可と工事で数か月から1年以上かかることがあります。その間の固定資産税は売主の負担です

それでも、「そのまま売る」と「分けて売る」で数千万円変わる可能性がある以上、比較せずに決めるのはもったいないというのが当社の考えです。

マンションは、市内で㎡単価が39.5倍に分かれています

㎡単価98.8万円と2.5万円で39.5倍。塚口（阪急）徒歩1分の2022年築は、神戸市中央区の新しいマンションと同水準の単価で成約しています。

興味深いのは今福の2件です。同じ町、ほぼ同じ築年（1967年と1968年）、同じ60㎡。それでも150万円と680万円で4.5倍の差がついています。徒歩分数は11分と8分。3分の差だけでは説明できません。

階数、向き、リフォームの有無、管理の状態。成約データに記録されていないところで決まっています。

売却前に確認する4つ

1. 土地の面積を確認する——登記簿の地積です。100㎡を大きく超えるなら、分割の可否を検討する価値があります
2. 前面道路の幅員と間口を測る——分割できるかどうかは、ここで決まります。法務局の公図と現地の実測が必要です
3. 「そのまま」と「分けて」の両方で査定を取る——費用と期間を含めた手取りで比べてください
4. マンションなら、管理の資料をそろえる——修繕積立金の総額、長期修繕計画、大規模修繕の実施履歴。同条件で4.5倍の差がつく市場では、ここが効きます

この分析の限界を、正直にお伝えします

• 土地の成約は7件です——面積2,000㎡超の事業用地1件を除いた件数です。7件から「100㎡が最も高い」と結論づけることはできません。傾向としてお読みください
• 面積以外の条件が揃っていません——徒歩分数も6分から24分までばらついており、面積だけの効果ではありません。380㎡の1件は武庫之荘 徒歩24分、100㎡の1件は園田 徒歩6分です
• 分割後の価格は仮定です——1億2,920万円という数字は「100㎡が34.00万円で売れたら」という単純計算で、実際には接道・造成・許可の制約があります
• マンションの4.5倍の理由は推測です——階数・向き・リフォーム・管理状態は成約データに含まれていません
• 横断比較であって予測ではありません——ご自身の物件が今後たどる値動きを示すものではありません

よくある質問

Q. 尼崎市で最も高く売れる土地の大きさは？
A. 当社が集計した土地の成約7件では、100㎡（園田 徒歩6分）の㎡単価34.00万円が最も高く、35㎡（立花 徒歩14分）が4.00万円、380㎡（武庫之荘 徒歩24分）が18.68万円でした。100㎡までは広いほど単価が上がり、それを超えると下がるという山型になっています。ただし7件しかなく、徒歩分数も6分から24分までばらついているため、面積だけの効果ではありません。

Q. 広い土地は分割して売ったほうがよいですか？
A. 検討する価値はあります。380㎡が18.68万円（7,100万円）で成約している一方、100㎡は34.00万円です。ただし分割には①各区画が接道義務（原則幅員4m以上の道路に2m以上）を満たすこと ②都市計画法の開発許可の要否 ③確定測量・分筆登記・上下水道引込み・造成の費用 ④数か月から1年以上の期間 が必要です。「そのまま」と「分けて」の両方で手取りを計算して比べてください。

Q. 狭い土地はなぜ単価が低いのですか？
A. 建てられる家の大きさが限られること、建築費が坪単価で上がりやすいこと、住宅ローンの担保評価が低く出やすいことなどから、買える人が絞られるためと考えられます。尼崎市のデータでは35㎡が㎡4.00万円で、100㎡（34.00万円）の8.5分の1でした。

Q. 同じ条件のマンションで価格が違うのはなぜですか？
A. 尼崎市今福の成約2件は、同じ町・1967年と1968年築・ともに60㎡でありながら、150万円と680万円で4.5倍の差がありました。徒歩分数は11分と8分です。階数・向き・リフォーム履歴・管理状態は成約データに含まれておらず、これらが差の原因と考えられますが、データからの証明ではありません。

Q. この表で売却価格が決まりますか？
A. 決まりません。土地は7件、マンションも個別の取引を並べたものです。接道条件・間口・階数・向き・管理状態は調整していません。傾向を読む材料としてお使いください。

まとめ

1. 土地は100㎡前後が最も高い単価——35㎡が4.00万円、100㎡が34.00万円、380㎡が18.68万円です
2. 広すぎると単価が半分に——分割の可否を検討する価値があります
3. 分割には接道・許可・費用・時間が必要——単純計算どおりにはなりません
4. マンションは市内で39.5倍の開き——塚口徒歩1分の2022年築は㎡98.8万円です
5. 同じ町・同じ築年・同じ面積で4.5倍——データに載っていない要素で決まっています

尼崎市の駅別・町丁別の相場は尼崎市の不動産売却で公開しています。住み替えの税金は尼崎市で家を小さくする買い換え、費用と税金の全体像は尼崎市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「広い土地を分けるべきか」というご相談は、測量の前にいただけると判断材料をご用意できます。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。尼崎市の土地成約のうち面積が判明する7件（面積2,000㎡超の事業用地1件を除く）、およびマンション成約を対象としています。㎡単価は成約価格÷面積。本記事は個別の成約を並べた横断的な比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。土地は7件と少なく、徒歩分数も6分から24分までばらついているため、面積だけの効果を取り出したものではありません。分割後の価格に関する記述は単純計算による仮定であり、接道・開発許可・造成費用の制約は反映していません。マンションの価格差の理由は当社の推測です。接道義務は建築基準法第43条、開発許可は都市計画法第29条。具体的な規模の基準および可否は尼崎市の担当課にご確認ください。

この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの尼崎市の成約事例ページに掲載している62件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、尼崎市で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。

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