戸建3,500万円、マンション1,400万円。武庫之荘の2.5倍差

兵庫県尼崎市の南武庫之荘で、直近1年に成約した88件。戸建3,500万円、マンション1,400万円。2.5倍の差です。

ところが、戸建の土地面積の中央値は85㎡。約26坪しかありません。

狭い土地の戸建が、なぜマンションの2.5倍で売れているのか。

南武庫之荘では、何がいくらで売れていますか？

結論：3種別すべてが動いています。マンション45件、戸建35件、土地8件。

戸建35件は3,500万円、土地85㎡・延床100㎡・築2005年、駅徒歩15分。

マンション45件は1,400万円、専有60㎡・築1985年、駅徒歩10分。

土地8件は1,550万円、80㎡、駅徒歩15分。㎡あたり約19万円です。

2.5倍差の正体は、築年です。戸建2005年、マンション1985年。20年ひらいています。

最寄駅はどこですか？

結論：阪急武庫之荘が中心ですが、JR甲子園口も使えます。

マンション45件の内訳は武庫之荘34件、甲子園口11件。戸建35件は武庫之荘28件、甲子園口4件、立花3件。

阪急とJRの2路線が使えるのが、この町の位置づけです。しかも甲子園口は西宮市の駅。市境に近い立地であることがわかります。

土地8件が㎡あたり約19万円で動いている点も重要です。戸建の土地85㎡に当てはめると土地部分は約1,615万円。成約3,500万円との差額約1,885万円が建物の評価——築2005年の建物としては、しっかり値が付いています。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。戸建は築年で価格が決まります。土地85㎡は決して広くありません。それでも3,500万円がつくのは、築2005年という建物の新しさです。築20年以上の戸建をお持ちなら、比較対象は「土地85㎡・1,615万円」に近づきます。建物の評価が落ちるぶんを、どう補うかを考えてください。

2つめ。2路線を必ず書いてください。阪急武庫之荘とJR甲子園口。大阪方面と神戸方面の両方に出やすいことは、この町の実質的な価値です。片方しか書かない物件情報は損をしています。

3つめ。マンションは築1985年が中心です。いま築41年。年間45件と事例は豊富ですが、この築年帯では修繕積立金残高と長期修繕計画が価格を分けます。資料を先に用意してください。

4つめ。土地としての売却も選択肢です。土地のみが8件・80㎡で動いています。80㎡は1区画の標準的な規模。築古の戸建をお持ちなら、解体費用を差し引いた手取りを計算して比べる価値があります。

まとめ

• 南武庫之荘の戸建35件は3,500万円・土地85㎡・築2005年
• マンション45件は1,400万円・専有60㎡・築1985年。2.5倍差の正体は築年20年
• 土地8件は1,550万円・80㎡（㎡あたり約19万円）
• 最寄駅は阪急武庫之荘34件、JR甲子園口11件、JR立花3件。2路線が使える

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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