尼崎市の家、囲い込みをされていませんか？売主が見破る方法
知り合いの不動産会社から「あの物件、問い合わせたけど『商談中』と言われた」と聞いた。担当者からは、そんな報告は受けていない。
尼崎市でのご相談です。もしこれが事実なら、囲い込みが起きている可能性があります。
2025年1月から、これを見破るための仕組みが制度として整いました。順に説明します。
囲い込みとは何か
不動産会社が受け取る仲介手数料は、売主からと買主から、それぞれ受け取れます。売主だけから受け取るより、両方から受け取るほうが収入は2倍になります。
そこで一部の会社は、他社から「その物件を紹介したい」という問い合わせが来ても断り、自社で買主を見つけるまで物件を抱え込みます。これが囲い込みです。
売主から見ると、何が起きるか。本来なら他社経由で買えたはずの買主に、物件が届きません。結果として、売れるまでの期間が延び、あるいは値下げを迫られます。損をするのは売主です。
尼崎市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
2025年1月に導入された「見破る仕組み」
宅地建物取引業法施行規則の改正により、次が義務づけられました。
① 登録証明書の交付と説明。レインズに登録したら、売主に登録証明書を交付し、機能や操作方法を説明しなければなりません。
② QRコードによる売主の確認。2025年1月4日以降に発行された登録証明書にはQRコードが記載されます。スマートフォンで読み取ると、売主が自分の物件の取引状況をリアルタイムで確認できます。
③ 取引状況（ステータス）の登録と随時更新。「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」などから適切なものを選び、更新することが義務です。
違反は宅地建物取引業法第65条第1項に基づく監督行政庁の指示・処分の対象となります。
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サイン1。登録証明書を渡されていない。交付は義務です。渡されていないこと自体が、まず確認すべき点です。
サイン2。ステータスが「公開中」以外になっている。心当たりのない「売主都合で一時紹介停止中」になっていれば、それは説明を求めるべき状態です。売主であるあなたが止めていないなら、誰が止めたのか。
サイン3。他社から「紹介できない」と言われたという話がある。知人の不動産会社や、購入検討者から間接的に聞くことがあります。
サイン4。内見の案内がすべて同じ会社経由。3か月経って、他社の営業担当が一度も物件を案内していないなら、流通していない可能性があります。報告書で、案内した会社の内訳を聞いてください。
尼崎市は、月154件が動く市場です
直近1年の尼崎市の成約は1,846件。西宮市（2,069件）に次ぐ県内2位で、月にならすと約154件です。
戸建872件（月73件）、中古マンション782件（月65件）、更地192件（月16件）。戸建の成約件数は県内最多です。
この規模の市場で、3か月のあいだ他社経由の案内が一度もない、というのは考えにくい。市場の厚みが、そのまま「おかしい」の判断材料になります。
逆に言えば、市場の薄い地域（たとえば淡路市は月8.6件）では、他社経由の案内がなくても不自然とは限りません。尼崎市だからこそ効く判断基準です。
正直に申し上げておきます
この制度で囲い込みがすべてなくなるわけではありません。ステータスを「公開中」にしたまま、実際の問い合わせには応じない、ということは技術的には可能です。
また、他社から紹介がないこと＝囲い込み、とも限りません。価格が相場から離れている、物件情報が薄い、写真が少ない——他社の営業担当が「これは紹介しても決まらない」と判断している可能性もあります。
ですから結論を急がず、事実から確認してください。登録証明書、ステータス、案内した会社の内訳。この3つで、かなりのことがわかります。
やってはいけないこと
ひとつめ。証拠がないまま「囲い込みだ」と問い詰める。関係が壊れるだけで、売却は進みません。事実を求めることに徹してください。
ふたつめ。知人の不動産会社に、繰り返し問い合わせてもらう。試すこと自体は違法ではありませんが、相手の会社に手間をかけます。まず登録証明書とステータスを確認するほうが早い。
みっつめ。一般媒介に切り替えれば解決すると考える。一般媒介にはレインズ登録義務も報告義務もありません。確認する手段そのものがなくなります。むしろ逆効果になることがあります。
まずやること
- 媒介契約書の書類一式からレインズの登録証明書を探す（なければメールで請求する）
- QRコードを読み取り、現在のステータスを確認する
- 担当者に「この3か月で、他社経由の案内は何件ありましたか」と数字で聞く
- レインズの登録内容（写真の枚数、物件説明）が充実しているか見る
- そのうえで判断がつかなければ、他社にセカンドオピニオンを求める
※制度の詳細や個別の取り扱いは、所管行政庁または指定流通機構にご確認ください。
ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか
ここまでの数字は、あくまで尼崎市全体の中央値です。同じ市のなかでも、築年・土地面積・駅距離で価格は大きく変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。他社で売り出し中の物件について、流通状況の確認だけのご相談も承ります。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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