尼崎市の売却の費用と税金は？離婚届の前に家を渡すと3,000万円控除が使えません

尼崎市は2025年に6年ぶりに人口が増え、転入超過は3,335人と1967年以来58年ぶりに3,000人台になりました。不動産の取引も4年で775件から974件へ約26％増、とくに戸建は331件から457件へ約38％増えています。

そのなかで、当社に寄せられるご相談で一定数を占めるのが離婚にともなう自宅の扱いです。ここには、金額の大きい落とし穴があります。

財産分与で家を渡すと、渡した側に譲渡所得税がかかります。現金を1円も受け取っていなくてもです。そして離婚が成立する前に渡すと、3,000万円特別控除が使えません。配偶者は「特別の関係がある人」に当たるためです。武庫之荘の戸建中央値クラスで試算すると、順番を間違えたときの差は約325.7万円でした。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した尼崎市の直近1年の成約データを使い、費用と税金を実額で計算します。

尼崎市は、売れた物件の中身が同じまま価格が上がっています

直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約は974件。中古マンションは㎡単価の中央値38.7万円・総額中央値2,700万円（517件）、戸建は総額中央値3,100万円（457件）です。

4年前（2021〜22年）比では、マンションの㎡単価が34.1万円から38.7万円へ約13.5％、戸建は総額中央値が2,800万円から3,100万円へ約10.7％、土地1㎡あたりでは32.9万円から37.1万円へ約12.8％の上昇です。

この上昇が信頼できる理由があります。両期間で売れたマンションの築年の中央値がどちらも1999年、専有面積の中央値がどちらも70㎡で一致しているためです。売れた物件の中身が変わったことによる見かけの上昇ではありません。

マンションの㎡単価は塚口56.0万円に対し杭瀬12.6万円で4.4倍。一方で戸建の中央値は武庫之荘3,900万円と杭瀬3,200万円で、差は1.2倍しかありません。種別によって「どこが高いか」がまったく違う市です。駅別の詳細は尼崎市のマンション売却相場【2026年最新】で公開しています。

尼崎市の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

※印は、令和6年7月1日施行の報酬告示改正による「低廉な空家等」の特例（売買価格800万円以下・報酬上限は30万円の1.1倍＝税込33万円）を適用した場合の上限額です。尼崎市の成約事例54件のうち6件がこの価格帯で、今福・戸ノ内町・西昆陽・大庄中通など市南部に集中しています。

【最重要】離婚届を出す前に家を渡すと、3,000万円控除が使えません

離婚にともなう自宅の扱いには、ほとんど知られていない事実が2つあります。

1. 財産分与で家を渡すと、渡した側に譲渡所得税がかかります

国税庁タックスアンサーNo.3114（離婚して土地建物などを渡したとき）には、「分与した人に譲渡所得の課税が行われることになります」と明記されています。分与時の時価が譲渡所得の収入金額になります。

売ったわけではなく、現金を1円も受け取っていなくても課税されます。これは「財産分与の義務がなくなる」という経済的利益を対価として資産を譲渡したものと扱われるためです。

なお、分与を受けた側には譲渡所得税はかかりません。分与を受けた日にその時の時価で取得したことになります。将来その家を売るときの取得費は、購入時の価格ではなく分与時の時価になり、長期・短期の判定もその日から数えます。受け取る側にとっては、取得費がその時点の時価まで引き上がるという意味を持ちます。

2. 順番を間違えると、3,000万円特別控除が使えません

居住用財産の3,000万円特別控除には、「親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと」という要件があります。

• 離婚が成立する前に分与すると——相手は「配偶者」ですので、特別の関係がある人に該当し、控除は使えません
• 離婚が成立したあとに分与すると——相手は元配偶者であり、配偶者には当たらないため、他の要件を満たせば控除を使えます

ここで注意していただきたいのは、「特別の関係がある人」には内縁関係にある人や、家屋を売ったあとにその家屋で同居する親族も含まれるという点です。離婚後も同居を続ける、あるいは実質的に婚姻関係が続いているとみられる状態では、判断が変わる可能性があります。形式だけを整えれば済む話ではありません。

武庫之荘の戸建3,900万円で、いくら変わるか

前提：2005年に3,000万円（土地1,800万円・建物1,200万円）で購入した武庫之荘の戸建を、時価3,900万円（武庫之荘の戸建中央値）で財産分与。所有・居住とも21年。仲介を介さないため仲介手数料は発生しません。

差は約325.7万円。しかもAの場合、現金は1円も入ってこないまま、325.7万円を用意しなければなりません。手元に納税資金がなければ、家を渡したうえで借入をすることになります。

登記の日付をいつにするか——それだけで325.7万円が動きます。協議の段階で決めておくべき事項です。

住宅ローンが残っている場合は、さらに別の論点があります。金融機関の承諾なく名義を変更すると、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。詳しくは離婚することになりました。ローンの残った家はどうなりますか（尼崎市）をご覧ください。

1980年以前築のマンションは、4年で18.0％下がりました

尼崎市の中古マンションは市全体で㎡単価が13.5％上昇しています。しかし築年帯で分けると、まったく別の動きが見えます。

専有70㎡で計算すると、1980年以前築は1,281万円から1,050万円へ、4年で約231万円下がったことになります。

「尼崎の相場は上がっている」というニュースは、築古のマンションには当てはまりません。むしろこの層では、待つ判断が実際にマイナスに働いています。母数98件は、たまたまの数字ではありません。

あわせて、築古では購入時の契約書が残っていないケースが増えます。取得費を証明できないと、売却価格の5％しか取得費として認められません。1,050万円の物件なら取得費52.5万円とされ、譲渡所得は900万円台になります。権利証・売買契約書・当時の領収書は、売却を考え始めた段階で探してください。

仲介手数料・印紙税以外にかかる費用

• 抵当権抹消登記——登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬を含めて1万5,000円〜2万円程度
• 財産分与による所有権移転登記——登録免許税は固定資産税評価額の2％。評価額2,000万円なら40万円です。売買（土地1.5％・建物2％の軽減あり）とは税率が異なりますのでご注意ください
• 相続登記——2024年4月1日から義務化。正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です
• 解体費用——木造で坪4万円〜5万円程度。尼崎市南部は道路幅員が狭い地区があり、条件により上振れします
• 残置物処分——戸建1軒で15万円〜40万円程度
• 確定測量——35万円〜60万円程度。市南部の旧集落や工場跡地周辺では、境界確定に時間がかかることがあります

売却活動が始まったあと、他社に紹介が回っているかを確認する方法は囲い込みを、売主が見破る方法（尼崎市）で解説しています。

よくある質問

Q. 離婚の財産分与で家を渡すだけなのに、税金がかかるのですか？
A. かかります。国税庁タックスアンサーNo.3114には「分与した人に譲渡所得の課税が行われることになります」と明記されています。分与時の時価が譲渡所得の収入金額となるため、現金を受け取っていなくても課税されます。一方、分与を受けた側に譲渡所得税はかかりません。分与を受けた日にその時の時価で取得したことになり、将来売却するときの取得費と長短判定はその日が基準になります。

Q. 3,000万円控除は使えますか？
A. 離婚が成立したあとに分与すれば使える可能性があります。この特例には「親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと」という要件があり、離婚成立前は相手が配偶者に当たるため使えません。武庫之荘の戸建中央値3,900万円・2005年に3,000万円で購入・21年所有という前提で試算すると、成立前は約325.7万円の税額、成立後は0円になります。ただし内縁関係にある人や売却後に同居する親族も特別の関係がある人に含まれますので、実態によって判断は変わります。必ず税理士にご確認ください。

Q. 尼崎市で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？
A. 実際の成約価格で計算すると、市の戸建中央値3,100万円で約108.9万円、中古マンション中央値2,700万円で約95.7万円、武庫之荘の戸建中央値3,900万円で約135.3万円、南塚口町の8,400万円（塚口徒歩1分・2022年築）で約283.8万円です。売買価格800万円以下の物件は令和6年7月1日施行の報酬告示改正により、上限が30万円の1.1倍（税込33万円）となります。

Q. 尼崎の相場は上がっていますか？
A. 市全体では中古マンションの㎡単価が34.1万円から38.7万円へ約13.5％上昇しています。売れた物件の築年中央値（1999年）と専有面積中央値（70㎡）が4年前と一致しているため、見かけではなく実質の上昇です。ただし築年帯で分かれます。2011年以降築は＋19.7％、2001〜2010年築は＋14.1％である一方、1980年以前築の98件は18.3万円から15.0万円へ▲18.0％と下がりました。築古をお持ちの場合、市全体の上昇率は当てはまりません。

Q. 尼崎市はどの駅が高いのですか？
A. 種別で答えが逆になります。中古マンションの㎡単価は塚口56.0万円・尼崎52.0万円が突出し、杭瀬12.6万円との差は4.4倍です。一方で戸建の総額中央値は武庫之荘3,900万円・塚口3,600万円・園田3,600万円に対し、杭瀬も3,200万円あり、差は1.2倍程度にとどまります。マンションの相場感で戸建を判断すると、実勢から離れます。

まとめ——尼崎市は「順番」と「築年」で結果が変わります

尼崎市の不動産売却でかかる費用は、市の戸建中央値3,100万円で売却価格の約3.5％、実額では仲介手数料108.9万円が中心です。

ただし尼崎市で金額の桁が変わるのは、次の点です。

1. 財産分与は離婚成立後に——成立前だと配偶者は「特別の関係がある人」に当たり、3,000万円控除が使えません。試算では約325.7万円の差でした
2. 渡した側に課税されます——現金が入らないまま納税が発生します。納税資金の準備を協議の段階で織り込んでください
3. 1980年以前築は4年で18.0％下落——市全体の上昇率は築古には当てはまりません。専有70㎡で約231万円下がっています
4. 購入時の契約書を探す——なければ取得費は売却価格の5％です
5. ローンが残る家の名義変更は金融機関の承諾が必要——無断で行うと一括返済を求められるおそれがあります

尼崎市の相場データは尼崎市の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。市場全体の動きは工場の街は、いま何に変わったのかで扱っています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「離婚の話が出ているが、家をどうするか整理したい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。人口・転入超過は2025年国勢調査人口速報集計および神戸新聞2026年2月18日報道。税制は国税庁タックスアンサーNo.3114（離婚して土地建物などを渡したとき）・No.3302（マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例）・No.3305・No.7108。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。登録免許税・解体費用・残置物処分費用・測量費は一般的な目安であり、実際の金額は条件によって変わります。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算で、取得価額・建物と土地の按分・所有期間は仮定値です。離婚にともなう課税関係は実態により判断が分かれます。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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