芦屋市の実家、親の名義のままでは売れません｜相続登記の期限は2027年3月31日
実家を相続して、2年が過ぎたとします。住む予定はありません。兄弟とは「そのうち話そう」と言ったままです。春になると固定資産税の通知書が届き、夏には草を刈りに行きます。急ぐ理由が見当たらないので、今年も決めないまま秋になりました。
急ぐ理由は、暦のほうにあります。2027年に、相続した不動産にかかわる期限が3つ重なります。3月31日、4月、12月31日。どれも法律と税制で日付が決まっていて、こちらの都合では動きません。
芦屋市で直近1年に成約した戸建58件のうち、昭和56年（1981年）以前に建った家は5件（8.6％）でした。築45年を超える家で、あとで触れる空き家の特例が対象にしている建築年代です。
この記事で書くのは、この一点だけです。3つの期限から逆算すると、方針を決める時期は2027年ではなく、2026年のうちになります。
2027年に重なる3つの期限
日付の早い順に並べます。いずれも国の公表資料で確認できる日付です。
| 期限 | 何の期限か | 過ぎるとどうなるか | 確認先 |
|---|---|---|---|
| 2027年3月31日 | 2024年3月31日以前に相続した不動産の、相続登記の申請 | 正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象 | 法務省 |
| 2027年4月〜 | 固定資産税の評価替え（3年に1度）。物差しは2026年1月1日の価格 | 2027年度の納税通知書から新しい評価額で計算 | 総務省 |
| 2027年12月31日 | 相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（相続人3人以上は2,000万円） | この日より後の売却には使えない | 国税庁 |
1行目は名義、2行目は持ち続ける費用、3行目は売ったときの税金です。性質の違う3つが、同じ1年に並んでいます。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ、決めるのは2026年内なのか
登記は、売却の前に済ませる工程です
亡くなった方の名義のままでは、売買契約を結べません。相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。2024年4月1日より前の相続にも適用され、その期限が2027年3月31日です。この記事の公開日から数えて、残り6か月を切りました。
期限内の申請がむずかしいときは、相続人申告登記という届出で義務を果たしたことにできます。ただし法務省は、この届出では売却も抵当権の設定もできず、売るには別に相続登記が必要だと明記しています。売る予定があるなら、登記そのものを終わらせる必要があります。
空き家の控除は、売った日で決まります
亡くなった方が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家を売ると、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。家と敷地を相続した人が3人以上なら、1人あたり2,000万円です。
期限は2つあります。制度の期限が2027年12月31日。もうひとつが、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日です。早いほうが、その方の期限になります。2023年中に相続が始まった方は、2026年12月31日が期限です。制度の期限より1年早く来ます。
芦屋市で成約した昭和56年以前築の戸建は、価格の中央値が2,100万円、下位25％が1,900万円、上位25％が2,900万円でした。買ったときの金額の資料が残っていない家は、売った金額の5％を取得費として計算できます。その場合は売値の大半が利益として扱われるため、控除を使えるかどうかで手取りが大きく変わります。
固定資産税は、2027年度に評価が変わります
固定資産税の評価額は3年に1度見直されます。次の見直しが2027年度で、総務省の通知は、価格を調べる基準日を2026年1月1日と定めています。その2026年1月1日時点の地価公示で、兵庫県の住宅地は前年から平均2.2％上がりました。
評価額が上がっても、税額は負担調整の仕組みによって同じ率では動きません。それでも、持ち続ける費用の計算は2027年の通知書から新しい数字になります。「通知書を見てから考える」と、判断は2027年の春以降にずれ込み、3月31日の登記期限はすでに過ぎています。
当社の見方
登記も売却も、思い立った翌月に終わる手続きではありません。相続人が複数いて話し合いが必要な場合は、戸籍の収集と遺産分割の合意に数か月かかることを前提に、当社は予定を組んでいます。売り出してから買主が決まり、引き渡すまでにも月単位の時間が要ります。12月31日までに売るには、夏より前に売り出しておきたい。そこから逆に数えると、方針を決めるのは2026年内です。これは当社が現場で見てきたことで、統計で示せる数字ではありません。
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3つの期限がご自身に当てはまるかは、この表からは出ません。決め手になるのは、次の4点です。
- 相続が始まった日——亡くなった日です。2024年3月31日以前か、2023年中かで、期限が変わります
- 登記の名義——亡くなった方のままか、すでに相続人に移っているか
- 相続した人の数——3人以上なら、空き家の控除は1人2,000万円までです
- 建物の建築年月日——昭和56年5月31日以前か。マンションなど区分所有の建物は、この控除の対象外です
4点がそろえば、ご自身の期限がどの日付になるかを当社でお答えできます。あわせて、芦屋市でいまいくらで売れるかを具体的な金額でお出しします。金額が分かっていると、相続人どうしの話し合いは進めやすくなります。芦屋市の種別ごとの取引データは芦屋市の不動産売却にまとめています。
今日、ひとつだけやるなら
登記事項証明書を取り、いまの名義人を確かめてください。法務局の窓口でも、オンラインでも請求できます。所有者の欄に載っているのが亡くなった方の名前なら、1つ目の期限がそのまま当てはまります。祖父母の名前が出てきた場合は、相続が2代にわたっています。
名義が分かれば、次に何をするかが決まります。登記の手続きは司法書士の仕事、税金の判断は税理士の仕事です。当社がお出しするのは、売った場合の金額と、売るまでの段取りです。
よくある質問
芦屋市の実家が祖父の名義のままです。売れますか。
そのままでは売買契約を結べません。相続登記を済ませて、名義を相続人に移してから売り出します。2024年3月31日以前の相続は、2027年3月31日までに登記を申請する義務があります。査定は登記と並行して進められます。
空き家の3,000万円控除は、2027年12月31日までに売れば使えますか。
制度の期限は2027年12月31日ですが、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあります。早いほうがその方の期限です。建物が昭和56年5月31日以前の建築であることなど、ほかの要件もあります。適用できるかは税務署または税理士にご確認ください。
まとめ
- 2027年3月31日：2024年3月31日以前に相続した不動産の、相続登記の期限
- 2027年度：固定資産税の評価替え。物差しは2026年1月1日の価格
- 2027年12月31日：相続した空き家の3,000万円特別控除の期限。相続から3年の年末のほうが早ければ、そちらが期限
- 芦屋市で成約した戸建58件のうち、昭和56年以前築は5件、中央値は2,100万円
- 逆算すると、方針を決めるのは2026年内です
出典
- 法務省「相続登記の申請義務化」（申請期限・過料・相続人申告登記）
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／No.3258「取得費が分からないとき」
- 総務省 令和7年5月29日 総税評第17号「令和9年度固定資産の評価替えに関する留意事項について」
- 国土交通省 令和8年地価公示（兵庫県公表資料・住宅地の対前年平均変動率）
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報
法令・税制の記述は2026年10月2日時点の公表内容によります。税額は概算です。取得費の資料の有無、所有期間、ほかの特例の適用で変わります。実際の申告は税務署または税理士にご確認ください。当社は税務代理を行いません。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約価格）。集計期間は2025年4月〜2026年3月の1年分。価格は上2桁までの数字で、前後数十万円の幅があります。
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