芦屋の不動産を、 一番高く、売る。

芦屋の成約の8割はマンション。㎡単価は築年で約3.4倍ひらきます

芦屋市は面積約1,857ha、東西約2.5km・南北約9.6kmと南北に細長いまちです（芦屋市公表）。「お屋敷のまち」という印象が強い市ですが、直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約357件のうち297件（83.2％）は中古マンションで、戸建は60件です。芦屋で不動産を売る方の大半は、マンションの売主です。
そのマンションの㎡単価の中央値は38.2万円。70㎡に換算すると約2,670万円です。築年別に分けると、1980年以前の築が20万円（80件）、1981〜1995年築が34.8万円（74件）、1996〜2010年築が50万円（111件）、2011年以降の築が68.8万円（31件）。いちばん古い帯といちばん新しい帯で約3.4倍の開きがあります。町別（成約6件以上の町）でも、親王塚町67.2万円に対し高浜町11.6万円で約5.8倍です。
成約価格が2,000万円に届かなかったマンションも83件（27.9％）ありました。「芦屋だから高い」という前提で値付けをすると、築年と町によっては買主の目線から大きく外れます。

この4年でマンションの単価が大きく上がったのは、JR芦屋駅でした

市全体のマンション㎡単価は、4年前（2021年4月〜2022年3月）の36万円から38.2万円へ＋6.1％。ほぼ横ばいです。ところが最寄駅別に分けると動きが分かれます。JR芦屋は35.9万円（102件）→44.8万円（92件）で＋24.8％。一方、阪神芦屋は34.3万円（100件）→32.5万円（92件）で▲5.2％、阪急芦屋川は36.8万円（37件）→32.2万円（39件）で▲12.5％、阪神打出は37.1万円（56件）→38.5万円（65件）で＋3.8％でした。
築年帯をそろえても向きは同じです。1996〜2010年築に絞ると、JR芦屋は38.2万円（32件）→64.5万円（28件）、阪神芦屋は47.3万円（44件）→42.2万円（40件）。同じ市内の同じ築年帯で、駅が違うと値動きが逆になっています。

戸建は4年で成約が約4割増。中央値は4,900万円から6,150万円へ

戸建の成約は43件→60件（＋39.5％）、総額の中央値は4,900万円→6,150万円（＋25.5％）です。用途地域別に見ると、第一種低層住居専用地域は5,400万円（15件）→8,200万円（24件）で＋51.9％。土地面積の中央値は215㎡→212.5㎡とほぼ同じです。第一種中高層住居専用地域は4,100万円（23件）→5,850万円（32件）で＋42.7％でした。
最寄駅別の総額中央値は、阪急芦屋川8,000万円（14件）、阪神芦屋6,800万円（11件）、JR芦屋5,200万円（19件）、阪神打出3,100万円（11件）。芦屋川と打出で約2.6倍の開きがあります。1億円以上の成約は9件（15％）、最高は山芦屋町の3億2,000万円（土地1,460㎡）でした。

芦屋の土地は「分けて売る」ことに条例の基準があります

芦屋市には「芦屋市住みよいまちづくり条例」があり、戸建て住宅の宅地開発では1区画の最低敷地面積が用途地域ごとに定められています。第一種・第二種低層住居専用地域は170〜250㎡、第一種・第二種中高層住居専用地域は110〜150㎡（開発区域の規模により3段階）。六麓荘町は地区計画で敷地面積の最低限度が400㎡とされ、建てられる建物も一戸建ての住宅などに限られています。ほかにも地区計画や景観地区で基準が定められている地域があります。
この基準は売却価格に直結します。直近1年に第一種低層住居専用地域で成約した戸建24件のうち、土地が340㎡以上（170㎡の区画を2つ取れる広さ）だったのは2件。条例の基準をそのまま当てはめると、ほとんどの土地は2区画に分けられる広さではありません（緩和や例外の規定があり、個別の可否は市の窓口での確認が必要です）。
だからこそ芦屋の戸建・土地は、「分割して建売にする買い手」ではなく「広いまま住みたい買主」に届けられるかどうかで値段が変わります。ご自宅の用途地域と敷地面積から、どの買主に向けて売るべきかを具体的にお示しします。

芦屋の主な対応エリア