淡路市の空き家・相続不動産の売却【2026年最新】｜90万円でも売れています。放置した年数だけ、選択肢は減ります

淡路市で空き家や相続した不動産をお持ちの方から、いちばん多くいただくのが「そもそも売れるのか」というご相談です。

結論から申し上げます。売れています。直近1年（2025年4月〜2026年3月）に淡路市で成約した103件の中には、90万円の戸建も、10万円の土地も、15万円の農地も含まれています。同時に、3億5,000万円で成約した戸建もあります。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引情報をもとに、当社が淡路市の直近1年の取引103件を独自に集計し、空き家・相続不動産が実際にいくらで売れているのかを、価格帯ごとにお見せします。あわせて、淡路市で必ず問題になる農地の売り方と、相続した空き家に使える3,000万円の特別控除についても整理しました。

まず知っておくべきこと――淡路市は「公開データで相場が見えない」市場

本題に入る前に、この記事の数字の前提をお伝えします。

当社は兵庫県内の各市について、国土交通省が公開する成約価格情報を集計して相場をご説明しています。直近1年の件数は、西宮市1,220件、明石市732件、尼崎市974件、姫路市620件でした。

これに対し、淡路市の成約価格情報は2件です。

取引がないわけではありません。成約情報として公開される件数が極端に少ないということです。つまり淡路市の売主は、公開データから自宅の相場を確かめる手段がほぼない状態に置かれています。「ネットで調べても分からなかった」というのは、調べ方が悪いのではなく、データが存在しないのです。

そこで本記事では、売買当事者へのアンケートに基づく不動産取引価格情報101件を加えた合計103件を集計しています。性質の異なるデータであること、件数が少なく数値がぶれやすいことを前提にお読みください。

淡路市で売れているものの64％は、建物がない不動産

直近1年103件の内訳です。

土地・農地・林地だけで66件、全体の約64％を占めます。都市部の市が住宅（マンション・戸建）中心であるのとは、市場の構造そのものが違います。

相続で不動産を引き継いだ方が「実家を売りたい」とご相談に来られたとき、実際に対象となるのは家屋だけでなく、隣接する畑、山林、離れた場所の農地——というケースが淡路では珍しくありません。それぞれ売り方も、必要な手続きも、買い手も違います。

4年前と比べて、取引件数が47％減っている

もう一つ、判断に直結する事実があります。

4年前（2021年4月〜2022年3月）の取引は193件でした。直近1年は103件。約47％減っています。内訳では土地が112件から44件へ、戸建が49件から35件へ。

これが意味するのは、買い手が減っているということです。売主にとっては、売り出しても買主が現れるまでの期間が長くなりやすいということでもあります。

価格面も見ておきます。

戸建の「760万円→1,900万円」を値上がりと受け取ってはいけません。売れている物件の中身が変わった影響が相当含まれています。安い築古が売れにくくなり、比較的新しい物件だけが成約している——という説明のほうが、件数の減少と整合します。

空き家は実際いくらで売れているか【戸建35件の実勢】

「うちの空き家に値段がつくのか」という問いに、実際の成約でお答えします。すべて淡路市内、直近1年の取引です。

読み取っていただきたいことが3つあります。

1. 90万円でも売れています。「値段がつかない」わけではありません。多賀の1998年築・延床35㎡が90万円、江井の1970年築が170万円で成約しています。空き家を持ち続けるコスト（固定資産税、草刈り、台風後の点検、遠方からの往復）を考えれば、この価格帯でも手放す意味は十分にあります。

2. 淡路市は1つの市場ではありません。2019年以降に建てられた大磯の物件は、2,600万円・2,800万円・3,000万円・3,600万円と、まとまった価格帯で成約しています。一方で1980年代以前の築古は90万〜370万円。同じ市内で、まったく別の市場が並存しています。

3. 「淡路の相場」という言葉に意味はありません。岩屋の3億5,000万円（2025年築・延床260㎡）は、後述するとおり岩屋の土地単価が市内最安であることと矛盾しません。買っているのが島の外の人だからです。

地区で単価が4.7倍違う――しかも高い地区が意外

土地1㎡あたりの中央値を地区別に見ると、次のようになります。

最高の久留麻（3.92万円）と最低の岩屋（0.83万円）で約4.7倍の開きです。

ここで注意していただきたいのが岩屋です。土地の㎡単価は市内最安ですが、同じ岩屋で3億5,000万円の戸建が成約しています。矛盾しているように見えますが、そうではありません。土地そのものの価値と、そこに何を建てられるかの価値が、まったく別に評価されているということです。

岩屋は明石海峡大橋の淡路側の玄関口で、海峡と対岸の眺望が得られます。島外の買い手が別荘・セカンドハウス・宿泊事業として評価するとき、見ているのは近隣の土地取引価格ではなく「そこから何が見えるか」です。この評価軸は、公開データにはまったく現れません。

淡路市の買い手が島の外にいるという構造については、買い手が島の外にいる、ということ｜淡路市で詳しく扱っています。

相続した空き家には、3,000万円の特別控除が使える可能性があります

ここからは、手取りに直結する話です。

相続した空き家を売った場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。淡路市の空き家の多くは、この特例の対象になり得る条件を備えています。

国税庁が示す主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすこと（または家屋を取り壊して売ること）
• 特例の対象は令和9年12月31日までの譲渡

実務上とくに重要な点を2つ補足します。

第一に、令和6年1月1日以後の譲渡については、耐震改修や取壊しを「売った後」に行っても認められるようになりました。譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が耐震基準を満たす工事を行うか、家屋の全部を取り壊した場合が対象です。改正前は売主が引き渡し前に工事や解体を済ませておく必要があり、これが大きな障害でした。解体費用を先に負担しなくても特例を使える可能性がある、ということです。

第二に、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、控除額は2,000万円になります。兄弟3人で相続した実家を売る場合などが該当します。

そして最も注意すべきなのが期限です。相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎると、この特例は使えません。淡路市の空き家は「そのうち考えよう」と数年が過ぎやすい物件です。相続からの経過年数を、いま一度ご確認ください。

なお、これらは要件の概要です。適用の可否は個別事情によって変わりますので、最終判断は必ず税理士または所轄税務署にご確認ください。売却の一般的な費用と税金については淡路市の不動産売却にかかる費用と税金で解説しています。

農地は「売れない」のではなく「売り方が違う」

淡路市の相続で必ず出てくるのが農地です。直近1年で14件が成約しており、実際の価格は次のとおりでした。

金額の水準は宅地とは大きく異なります。当社の集計では、淡路市の農地は㎡あたり約1,820円、宅地は約23,000円で、約12.6倍の差があります（詳細は農地は㎡1,820円、宅地は23,000円。12.6倍の差）。

ただし農地の売却で本当に問題になるのは、価格よりも手続きです。

農地の売買には農業委員会の許可が必要です。農地のまま農業を続ける人に売る場合は農地法3条の許可、農地以外の用途に転用して売る場合は同5条の許可（市街化区域内であれば届出）という扱いになります。この許可を得ずに結んだ売買契約は効力を生じず、所有権の移転登記もできません。「買いたい人が見つかったのに手続きで止まる」というのが、農地でもっとも多いつまずき方です。

一方で、近年の制度改正で売りやすくなった面もあります。令和5年（2023年）4月1日に、農地法第3条の下限面積要件が廃止されました。それまでは、一定面積以上を耕作する見込みがなければ農地を取得できないという要件があり、これが小規模な農地の買い手を狭めていました。この要件がなくなったことで、小さな農地でも取得できる人の範囲が広がっています。

淡路市の農地は600㎡〜1,100㎡程度の小規模なものが中心です。制度面では、以前より買い手を見つけやすい状況になっていると言えます。ただし個別の許可要件や地域の運用は農業委員会の判断によりますので、具体的な可否は淡路市農業委員会にご確認ください。

淡路市で空き家・相続不動産を売るときの5つのポイント

1. 相続からの経過年数を最初に確認する
3,000万円特別控除の期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。この日を過ぎると、税額が大きく変わる可能性があります。何より先に確認してください。

2. 敷地内・周辺の農地と山林をまとめて棚卸しする
淡路の相続では、家屋だけで完結しないことがほとんどです。農地は農業委員会の許可、林地は境界の確認と、それぞれ準備に時間がかかります。家屋の売却だけ先に進めると、残った農地・山林が長く手つかずになります。

3. 「解体してから売る」を前提にしない
令和6年1月以後の譲渡では、買主が翌年2月15日までに取壊しや耐震改修を行う形でも特例の対象になり得ます。先に数百万円の解体費を負担する前に、この選択肢を検討してください。

4. 価格の根拠を、近隣の取引だけに求めない
淡路市の成約価格情報は年2件です。近隣の取引事例だけで価格を決めようとすると、根拠が薄くなります。眺望、接道、上下水道の状況、現在売り出し中の競合——現地で確認できる要素の比重を上げる必要があります。

5. 買い手が島の外にいることを前提に売り出す
取引が4年で47％減った市場です。島内の需要だけを見ていると買い手は現れません。写真の撮り方、掲載する情報、想定する用途（住居／別荘／事業）を、島外の買い手に向けて設計する必要があります。

よくある質問

淡路市の空き家は、本当に売れますか？

売れています。直近1年に淡路市で成約した戸建35件のうち、実際の取引には多賀の90万円（1998年築・延床35㎡）、斗ノ内の150万円（1986年築）、江井の170万円（1970年築）が含まれます。一方で大磯の2019年以降築は2,600万〜3,600万円で複数成約しています。価格帯は物件によって大きく異なりますが、「値段がつかない」わけではありません。

淡路市の相場をネットで調べても出てきません。なぜですか？

公開データがほとんどないためです。国土交通省が公開する成約価格情報は、直近1年の淡路市で2件しかありません（西宮市は1,220件、明石市は732件）。当社は売買当事者へのアンケートに基づく不動産取引価格情報101件を加えた103件で集計していますが、それでも件数が少なく数値はぶれやすくなります。淡路市の査定では、公開データの比重を下げ、現地確認と現在売出中の物件の状況を重く見る必要があります。

相続した空き家を売ると、税金はどうなりますか？

一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、相続の開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります。適用の可否は個別事情で変わるため、税理士または所轄税務署にご確認ください。

解体してからでないと売れませんか？

必ずしもそうではありません。令和6年1月1日以後の譲渡については、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が一定の耐震基準を満たす工事を行うか、家屋の全部を取り壊した場合も特例の対象になります。改正前は売主が引き渡し前に済ませる必要がありました。解体費を先に負担する前に、この選択肢を検討する価値があります。

相続した農地はどうすればよいですか？

農地の売買には農業委員会の許可が必要です。農地のまま農業を続ける方に売る場合は農地法3条の許可、転用して売る場合は同5条の許可（市街化区域内は届出）になります。許可を得ずに結んだ売買契約は効力を生じず、所有権の移転登記もできません。なお令和5年4月1日に農地法第3条の下限面積要件が廃止され、小規模な農地でも取得できる人の範囲が広がりました。淡路市では直近1年に農地14件が成約しており、15万円（280㎡）から310万円（1,100㎡）まで幅があります。具体的な可否は淡路市農業委員会にご確認ください。

いま売るべきですか、待つべきですか？

データ上は、待つ理由が見当たりません。淡路市の取引件数は4年前の193件から103件へ約47％減り、土地の㎡単価も2.8万円から2.3万円へ約18％下がっています。買い手が減っている市場では、待つほど売却までの期間が長くなりやすくなります。加えて、相続空き家の3,000万円特別控除には相続開始から3年という期限があります。

まとめ――淡路市は「相場を調べる」より「買い手を設計する」市場

淡路市の直近1年の取引は103件。土地44件・戸建35件・農地14件・林地8件・中古マンション2件で、約64％が建物のない不動産です。4年前の193件から約47％減り、土地の㎡単価は2.8万円から2.3万円へ約18％下がりました。

この市場で結果を分けるのは、相場を正確に当てることではありません。公開データが年2件しかない以上、そもそも精密な相場は存在しないからです。分かれ目は、①相続からの期限を逃さないこと、②農地・山林を含めて全体を棚卸しすること、③島外にいる買い手に届く形で売り出すこと——この3点です。

淡路市全体の取引構造は103件のうち66件に建物がなかった。淡路市で売れているもの、戸建の築年別の実勢は築1980年以前は220万円、築2001年以降は3,150万円、土地の面積別の単価は950㎡の土地は、㎡単価が4分の1になるで、それぞれ詳しく扱っています。街の人口動態は人口は6％減ったのに、世帯は42しか減っていないをご覧ください。

空き家・農地・山林をまとめてどう扱うかは、物件ごとに答えが変わります。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「売れるかどうかだけ知りたい」というご相談でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された成約価格情報および不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月（103件）、比較対象＝2021年4月〜2022年3月（193件）。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」。税制は国税庁タックスアンサーNo.3306、農地法の下限面積要件廃止は令和5年4月1日施行。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。税務・農地手続きの最終判断は税理士、所轄税務署、淡路市農業委員会にご確認ください。

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