淡路市の媒介契約、一般と専任どちらを選びますか？月3.9件の市場での決め方
媒介契約書を前にして、担当者から聞かれます。「一般、専任、専属専任。どれにされますか」。——3つの違いを説明されても、どれが自分に合うのかは、その場では決めにくいものです。
判断の材料になる数字があります。淡路市で取引された戸建は5年間に244件、1か月あたり3.9件。専任媒介の有効期間の上限である3か月に直すと、12件です。
この記事で書くのは、この一点だけです。媒介契約の種類は、淡路市で1か月に何件売れているかで選ぶ。先に3つの契約の違いを確かめ、そのうえで数字をどう当てはめるかを見ていきます。
3つの媒介契約の違いは、この5行だけです
宅地建物取引業法第34条の2と、公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）の説明をもとに整理しました。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社 | 複数社 | 1社だけ | 1社だけ |
| 自分で見つけた買主との契約 | できる | できる | できない |
| レインズへの登録 | 義務なし | 契約の翌日から7日以内 | 契約の翌日から5日以内 |
| 売主への活動報告 | 法律上の定期報告の義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 有効期間 | 標準媒介契約約款では3か月以内 | 3か月以内 | 3か月以内 |
レインズへの登録期限は、不動産会社とレインズの休業日を除いて数えます。購入の申込みがあったときに遅滞なく売主へ報告する義務は、3つの契約すべてにあります（同条第8項）。違いが出るのは、それ以外の定期的な活動報告です。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）。淡路市は同ライブラリの成約価格情報の登録が直近で1件のみのため、この記事では取引価格情報を使っています。集計期間は2021年1月〜2026年3月（5年分）。件数は戸建の取引件数で、登録されたものに限ります。すべての取引の件数ではありません。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ、月に何件売れているかで選ぶのか
3つの契約は、どれが優れているという関係にありません。買主の流れが太い市場と細い市場で、効き方が逆になるからです。
1段目：一般媒介は、買主の流れが太いときに働く
一般媒介で2社に頼むと、2社がそれぞれ自社の顧客とサイトで買主を探します。買主が次々に現れる市場なら、窓口が2つあるぶん早く出会えます。一方で、どちらの会社にも「他社で決まれば報酬はゼロ」という事情があります。
当社の見方
一般媒介の物件は、広告費や写真撮影に手間をかける優先順位が下がりやすい、というのが当社の見方です。買主の流れが太い市場では、その弱さを窓口の数が補います。細い市場では補えません。これは当社が現場で見てきた判断の仕方で、統計で示せる数字ではありません。
2段目：流れが細い市場では、1人の買主の重みが大きい
淡路市の戸建は、3か月で12件の取引です。この件数には価格も広さも違う物件がすべて含まれていますから、ご自宅と同じ価格帯・同じ条件の買主は、この一部に限られます。条件を絞れば、3か月の間に同じ条件で動く取引は限られます。その1人を確実に案内できる体制を1社に作ってもらうほうが、窓口を増やすより効きます。
3段目：報告の頻度が、見直しの早さを決める
専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上、活動の報告が届きます。反響の件数、内見の件数、断られた理由。この記録があると、3か月の満了を待たずに価格や見せ方を直せます。一般媒介でも報告を求めることはできますが、法律上の定期報告の義務はありません。
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正直に申し上げます。月あたりの件数だけで、ご自宅の正解は決まりません。件数は淡路市の戸建全体のもので、ご自宅の価格帯に絞れば少なくなります。
当社の見方
当社の目安は次のとおりです。月20件以上の市場なら、一般媒介で2社に頼む方法も選択肢に入ります。月10〜20件なら、専任媒介で1社に絞り、3か月の満了時に報告の中身で継続を決めます。月10件未満なら、専任媒介で1社に体制を作ってもらうことを勧めます。この区切りは当社の実務上の目安で、統計で示せる数字ではありません。
淡路市の戸建は月3.9件で、3つ目の帯に入ります。淡路市は戸建が取引の中心で、中古マンションの取引データはほとんどありません。
どの契約でも避けていただきたいのは、次の2つです。隣家や親族が買う話が出ているのに、専属専任媒介を結ぶこと。自分で見つけた買主とも、不動産会社を通さないと契約できなくなります。専任媒介を結んだのに、レインズの登録証明書を受け取らないこと。登録されているかどうかを、売主が確かめる手段がなくなります。
今日、ひとつだけやるなら
媒介契約を結ぶ前に、有効期間の満了日をカレンダーに書き込んでください。専任媒介と専属専任媒介は、法律で3か月を超えられません。満了日は、契約を続けるか、種類を変えるか、会社を変えるかを選べる日です。
満了日の2週間前に、それまでの活動報告を並べて見返す予定も一緒に入れておきます。反響の件数と内見の件数が数字で残っていれば、次の3か月の選択は迷いません。淡路市の種別ごとの取引データは淡路市の不動産売却にまとめています。
よくある質問
淡路市で家を売るとき、一般媒介と専任媒介のどちらがよいですか？
淡路市で取引された戸建は1か月あたり3.9件です。当社の目安では、月20件以上の市場なら一般媒介で2社に頼む方法も選択肢に入り、月20件未満なら専任媒介で1社に体制を作ってもらうほうが効きます。ただし件数は市全体・区全体のもので、価格帯を絞ると少なくなりますので、物件の条件に合わせて判断します。
専任媒介を結んだあとで、ほかの会社に変えられますか？
専任媒介と専属専任媒介の有効期間は3か月以内と法律で決まっています。満了日に更新しなければ、別の会社と契約できます。満了前に解約する場合の扱いは契約書の定めによりますので、署名の前に解約の条項を確認してください。
まとめ
淡路市の戸建は、1か月あたり3.9件、3か月で12件の取引です。媒介契約の種類は、この買主の流れの太さに合わせて選びます。
流れが太ければ一般媒介の窓口の数が効き、細ければ専任媒介で1社に体制を作ってもらうほうが効きます。自分で買主を見つける見込みがあるなら、専属専任媒介は選ばないでください。どの契約でも、3か月の満了日が見直しの日です。
出典
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（件数）
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構「媒介契約制度」（登録期限・報告頻度・有効期間）
1か月あたりの件数は、2021年1月〜2026年3月の件数を月数で割ったものです。媒介契約の条件は法令と標準媒介契約約款に基づく一般的な内容で、個別の契約書の定めが優先します。
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