淡路市の土地、5年で＋20.2％の地区と－6.9％の地区｜13地点の差は27ポイントあります
淡路市で土地や家を売るとき、「淡路だから安いだろう」という前提で価格を決めていないでしょうか。国土交通省の地価公示で市内13地点の5年間を比べると、上昇した地点が7、下落した地点が6でした。上がっている地区と下がっている地区が、同じ市内に半々で存在します。
いちばん上がった地区と、いちばん下がった地区の差は27ポイント。この差を知らずに値付けをすると、上がっている地区の物件を安く手放すことになります。
淡路市13地点の、5年間の変化
国土交通省の地価公示は、淡路市に13地点あります。令和3年（2021年）と令和8年（2026年）を同じ地点どうしで比べました。
| 地区 | 用途 | 令和3年（円/㎡） | 令和8年（円/㎡） | 5年の変化 |
|---|---|---|---|---|
| 浦 | 住宅地 | 31,200 | 37,500 | +20.2％ |
| 育波 | 商業地 | 31,900 | 36,000 | +12.9％ |
| 下田 | 住宅地 | 29,300 | 31,500 | +7.5％ |
| 野島平林 | 住宅地 | 14,900 | 16,000 | +7.4％ |
| 釜口 | 商業地 | 32,000 | 34,300 | +7.2％ |
| 久留麻 | 住宅地 | 18,700 | 19,500 | +4.3％ |
| 志筑 | 商業地 | 65,800 | 67,000 | +1.8％ |
| 塩尾 | 住宅地 | 27,100 | 26,800 | -1.1％ |
| 岩屋 | 住宅地 | 34,500 | 33,800 | -2.0％ |
| 斗ノ内 | 住宅地 | 20,500 | 19,800 | -3.4％ |
| 岩屋 | 住宅地 | 42,800 | 41,200 | -3.7％ |
| 岩屋 | 商業地 | 54,500 | 51,300 | -5.9％ |
| 生穂 | 住宅地 | 21,700 | 20,200 | -6.9％ |
変化率の中央値は＋1.8％。住宅地9地点は中央値－1.1％（上昇4・下落5）、商業地4地点は中央値＋4.5％（上昇3・下落1）でした。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
いちばん上がった浦と、いちばん下がった生穂
浦は5年で＋20.2％（31,200円/㎡→37,500円/㎡）。13地点のなかで突出しています。次いで育波が＋12.9％、下田が＋7.5％、野島平林が＋7.4％、釜口が＋7.2％と続きます。
一方、生穂は－6.9％（21,700円/㎡→20,200円/㎡）。岩屋の商業地も－5.9％でした。岩屋は住宅地2地点も－2.0％・－3.7％で、3地点すべてが下落しています。
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令和8年の住宅地9地点の価格は、いちばん高い岩屋が41,200円/㎡、いちばん低い野島平林が16,000円/㎡。同じ市内で2.6倍の開きがあります。
土地200㎡で換算すると、岩屋なら824万円、野島平林なら320万円。504万円の差です。「淡路市の相場」というひとつの数字で自宅の価格を考えると、この差がまるごと抜け落ちます。
ご自宅の地区を当てはめる手順
- 登記事項証明書で所在の大字を確認する——住居表示ではなく登記簿の地番表記で見ます
- 上の表で、同じか近い地区を探す——13地点は市内全域の目安として選ばれています
- 5年の変化を見る——上昇している地区なら、待つ判断にも根拠が生まれます
- 令和8年の価格に土地面積を掛ける——これが更地としての目安です。建物がある場合は別に評価します
淡路市の町別の成約データと、当社が確認した戸建32件の一覧は淡路市の不動産売却で公開しています。
よくある質問
淡路市の土地は下がっているのではないですか？
一律には下がっていません。国土交通省の地価公示13地点を令和3年と令和8年で比べると、上昇7地点・下落6地点で、変化率の中央値は＋1.8％でした。浦は＋20.2％、育波は＋12.9％、下田は＋7.5％です。一方で生穂は－6.9％でした。ご自宅の地区をお聞かせいただければ、どちら側かをその場でお答えします。
なぜ同じ市内でこれだけ差が出るのですか？
地価公示は地点ごとに周辺の利用状況を見て評価されます。淡路市では、海沿いや幹線道路沿いで需要が集まっている地区と、内陸で住宅の建て替えが進んでいない地区が同じ市内に混在しています。その差が5年で27ポイントの開きになって表れました。
うちの地区は13地点に入っていません
13地点は市内全域の目安として選ばれた標準地です。ご自宅の地区が含まれていない場合でも、近い地点の動きと、当社が確認した戸建の成約32件、国土交通省の取引787件を突き合わせて価格帯をお出しします。
戸建はいくらで売れていますか？
当社が指定流通機構で確認した淡路市の戸建の成約32件（2025年1月〜2026年8月）では、成約価格の中央値は1,650万円でした。もっとも件数が多いのは2,000〜3,000万円の帯で8件です。築年数の中央値は25年でした。
査定を頼んだら、売らないといけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。相続の手続きや税金の判断のために「今の価格を知っておきたい」というご依頼も多くいただいています。
まとめ
- 淡路市の地価公示13地点は、5年で上昇7地点・下落6地点。中央値は＋1.8％
- もっとも上がったのは浦の＋20.2％、もっとも下がったのは生穂の－6.9％。差は27ポイント
- 住宅地の価格は16,000円/㎡〜41,200円/㎡で、同じ市内に2.6倍の開きがある
- 土地200㎡なら、地区の違いだけで504万円の差になる
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。淡路市は成約価格情報の登録が直近で1件のみのため、この記事の数字は実質的に不動産取引価格情報に基づきます。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の地価公示のうち、淡路市の令和3年および令和8年の13地点を株式会社Estate&Co.が対比・加工。変化率は各地点の令和8年価格を令和3年価格で除して算出したものです。戸建の成約32件は当社が指定流通機構で確認した2025年1月〜2026年8月の情報を集計したもので、物件を特定できる番号は掲載していません。
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