淡路市で売れているのは家ですか、土地ですか？103件のうち66件に建物なし

兵庫県淡路市で、直近1年に成約した103件。その内訳を見ると、この地域の性格がはっきり出ます。

土地のみが44件で全体の43％。農地14件、林地8件を足すと、建物のない土地が66件、全体の64％になります。

そして中古マンションは、わずか2件でした。

淡路市では、何が売れていますか？

結論：動いているのは家ではなく、土地です。

土地のみ44件の中央値は645万円、285㎡。戸建35件は1,900万円、土地170㎡・延床105㎡・築1997年です。

農地は14件で110万円・605㎡、林地は8件で221万円・1,235㎡。

神戸市や阪神間では、成約の過半をマンションと戸建が占めます。淡路市はまったく違います。売買されているモノそのものが別です。

淡路市とは、どういう場所ですか？

結論：面積184.24平方キロメートル。淡路島全体の約3割を占めます。

淡路市の公表資料によると、東西27.4キロメートル、南北26.4キロメートル。最高峰は妙見山（標高522メートル）です。

島の北部から中部に位置し、東に大阪湾、西に播磨灘を臨みます。神戸淡路鳴門自動車道が南北を貫通しています。

気候は瀬戸内海式で、年間平均気温15〜17℃、年間平均降水量は概ね1,500mm前後。

この広がりのなかに住宅地・農地・山林が分散しているため、成約の64％が建物のない土地という構成になります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。土地の地目を確認してください。宅地か、農地か、山林か。農地は農地法の許可（3条・5条）が必要で、転用の可否によって価値が大きく変わります。同じ面積でも、扱いがまったく別になります。ここは売り出す前に必ず確認すべき点です。

2つめ。「更地にして売る」が現実的な選択肢です。土地のみが44件で最多。この地域では、建物付きより土地として出すほうが買い手に届く場合があります。解体費用と想定価格の両方を比べてください。

3つめ。マンションは事例がありません。2件だけです。近隣事例から価格を出すことは不可能なので、周辺市町や建物の個別条件から組み立てる必要があります。

4つめ。買い手は島の外にもいます。神戸淡路鳴門自動車道でつながっており、移住・二拠点・事業用地としての需要があります。島内だけを対象に売り出すと、届く範囲を自分で狭めることになります。

まとめ

• 淡路市の直近1年の成約は103件。土地のみが44件（43％）で最多
• 農地14件・林地8件を含めると、建物のない土地が66件・全体の64％
• 中古マンションは2件のみ。市場として成立していない
• 淡路市は面積184.24km²（淡路島の約3割）、東西27.4km・南北26.4km、最高峰は妙見山522m

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・地目で価格は大きく変わります。

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