淡路市の古い戸建は売れますか？築1980年以前は220万円、築2001年以降は3,150万円

兵庫県淡路市で、直近1年に成約した戸建35件。築年別に分けると、こうなります。

築1980年以前は7件で220万円。築1981〜2000年は14件で1,000万円。築2001年以降は14件で3,150万円。

14.3倍の差です。同じ市の、同じ戸建で。

築年ごとに、いくらで売れていますか？

結論：築2001年を境に、価格帯がまったく変わります。

築1980年以前：7件、220万円、土地130㎡、延床125㎡。

築1981〜2000年：14件、1,000万円、土地168㎡、延床105㎡。

築2001年以降：14件、3,150万円、土地195㎡、延床105㎡。

全体では35件、1,900万円、土地170㎡、延床105㎡、築1997年です。

延床面積は3つの帯でほぼ同じ（105〜125㎡）。広さは変わらないのに、価格だけが14倍違う。差は建物の年数そのものです。

なぜここまで差が開くのですか？

結論：建物の価値がゼロに近づくと、土地の値段だけが残るからです。

当社が同じ期間で集計した淡路市の土地44件の㎡単価中央値は23,000円です。

築1980年以前の戸建は土地130㎡。㎡単価を当てはめると約299万円。実際の成約は220万円ですから、建物にはまったく値が付いていない——それどころか、解体を前提にした水準まで下がっていることになります。

一方、築2001年以降は土地195㎡×23,000円＝約449万円。成約3,150万円との差額約2,701万円が建物。

木造の法定耐用年数は22年です。築2001年なら2023年に到達しますが、実際の市場ではそれを超えても値が付いています。ただし築45年を超えると、この町では土地値を下回る。

建物の価値が消えるタイミングが、価格の崖になっているということです。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。築年をまず確認してください。築2001年以降なら3,150万円の帯、築1980年以前なら220万円の帯。どちらの市場にいるかで、売り方がまったく変わります。間の帯（1981〜2000年）は1,000万円です。

2つめ。築古なら、解体費用と手取りを必ず並べてください。220万円という水準では、解体費用が売却額を上回る可能性があります。木造2階建て125㎡の解体は条件次第で数百万円規模。「更地にしたほうが売れる」という一般論を、この市でそのまま当てはめるのは危険です。

3つめ。現況渡しが現実的な選択肢です。築1980年以前でも7件が実際に成約しています。建物付きで買う層は存在します。解体せずに売れるなら、そのほうが手取りは多くなります。

4つめ。件数の少なさに注意してください。7件・14件・14件という規模です。中央値はぶれやすい。この記事の数字は「帯の目安」であり、個別の査定額ではありません。接道条件、上下水道、地目によって実際の評価は大きく変わります。

まとめ

• 淡路市の戸建35件は、築年帯で220万円・1,000万円・3,150万円の3つに分かれる
• 延床面積は3帯とも105〜125㎡でほぼ同じ。差は建物の年数
• 土地の㎡単価は23,000円。築1980年以前の戸建は、土地値も下回っている
• 件数は7件・14件・14件。中央値はぶれやすく、帯の目安として読む

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

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