淡路市

淡路市の家は、これからも売れますか？人口6％減でも世帯は42しか減っていません

2026.08.28

淡路市が公表した令和7年国勢調査の速報値は、39,472人でした。5年前より2,495人少なく、率にすると△5.95%です。5年で6%近く減った、と聞けば、多くの方が「やっぱりか」と思われるでしょう。

ところが、同じ速報値の中に、少し様子の違う数字が並んでいます。世帯数は17,452世帯。5年前と比べて、減ったのはわずか42世帯、率にして△0.24%です。人が2,495人減って、世帯は42しか減っていません。

この二つの数字を並べると、この街で起きていることの形が見えてきます。家がまとめて空いていっているのではありません。家の数はほとんど変わらないまま、一軒あたりの人数だけが減っている。そう読むほうが素直です。

この記事では、淡路市の「いまの姿」を、都合の良い部分だけを拾わずに書いてみます。旧5町でまったく違う人口の動き、鉄道が一本もない島の移動、市が企業のために橋の通行料を助成しているという事実、パソナの投資が続いていること、野島断層、そして市の分譲地に「掲載情報なし」と表示されていること。長い記事になりますが、この島に長く住んでこられた方ほど、途中で「ああ、うちのあたりのことだ」と思い当たる箇所があるはずです。

人口は六%減り、世帯は四十二しか減らなかった

まず、この記事の芯になる数字から始めます。ここを曖昧にすると、あとの話がすべて甘くなります。

淡路市が公表している令和7年国勢調査の速報値は、人口39,472人、世帯数17,452世帯です。前回、令和2年の国勢調査は人口41,967人でした。差し引き2,495人の減少、△5.95%です。世帯数のほうは42世帯の減少で、△0.24%にとどまっています。市の案内では、確定値の公表は令和8年9月以降とされていますから、いま手元にあるのは速報の段階の数字です。

この二つを割り算してみます。前回は41,967人を17,494世帯で割って、1世帯あたり約2.4人。今回は39,472人を17,452世帯で割って、1世帯あたり約2.26人です。5年で、一軒の家に住む人が0.1人ぶん少なくなりました。

0.1人という差は、数字としては小さく見えます。しかし、これは平均です。平均が0.1下がるということは、家族が一人減った家がかなりの数あるか、あるいは「二人で住んでいた家が一人になった」という変化が、市内で相当な件数起きているということになります。

ここは断定を避けて書きますが、人口だけが減って世帯数が減らない状態は、「空き家が急増している」よりも「一人暮らしの家が増えている」という説明のほうがよく合うように見えます。子どもが独立して家を出た。配偶者を見送った。それでも家はそこにあり、住民票もそこにある。そういう家が積み上がると、人は減っても世帯の数は減りません。

そして、この構造は住宅の話に直結します。世帯数が維持されているあいだ、家は「空き家」としては表に出てきません。表に出るのは、その家に住んでいた最後の一人が施設に移ったとき、あるいは亡くなったときです。つまり、いま起きている変化は、数年から十数年遅れて住宅市場に現れる性質のものだ、ということになります。

もう一つ、数字の種類の違いにも触れておきます。淡路市の住民基本台帳では、令和8年8月1日時点で40,367人、20,391世帯（男19,304人、女21,063人）となっています。国勢調査の速報値39,472人とは900人ほど、世帯数にいたっては3,000近い開きがあります。これは片方が間違っているという話ではなく、住民票を置いている人を数える台帳と、調査時点で実際にそこに住んでいる人・世帯を数える国勢調査とで、そもそも数え方が違うからです。二つの数字が並んでいるときは、どちらの物差しで測った数かを確かめてから読むほうが安全です。

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同じ市の中に、五つの町の顔が残っている

淡路市は2005年に、津名町・淡路町・北淡町・一宮町・東浦町の5町が合併してできた市です。合併から20年が経ちましたが、市が公表している統計はいまも旧町の区域を単位にした地区別で整理されています。そして、その地区別の数字を見ると、同じ市の中で人口の動きがまるで違うことがわかります。

令和2年国勢調査の地区別人口と、前回からの増減率は次のとおりです。

地区	人口（令和2年）	前回比
津名	14,280人	△4.73%
東浦	8,600人	＋1.58%
北淡	7,163人	△8.79%
一宮	6,889人	△6.64%
岩屋（旧淡路町）	5,035人	△4.80%

※淡路市公表の国勢調査地区別結果によります。市の地区区分では、旧淡路町の区域を「岩屋」と表記しています。

この表を、もう一度ゆっくり見てください。市全体としては減っています。しかし地区ごとの幅は、△8.79%から＋1.58%まで開いています。上と下で10ポイント以上の差があります。これは「淡路市の人口が減っている」という一文では、まったく説明できない差です。

合併した市というのは、行政の窓口や制度は一つになりますが、街の性格までは一つになりません。淡路市の場合、その差が統計にはっきり出ています。市役所のある津名、明石海峡大橋のたもとの岩屋、日本海側ならぬ播磨灘側に長く伸びる北淡と一宮、大阪湾に面した東浦。同じ市民税を払い、同じ市長を選んでいながら、人口動態はほとんど別の自治体のように動いているのです。

ご自身の住まいがどの地区にあるかによって、この記事の以降の内容の受け取り方も変わってくると思います。まずはご自分の地区の行を確かめてから、先へ進んでいただければと思います。

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五つのうち、東浦だけが増え、北淡が最も減った

表の中で、ひとつだけ符号が違う行があります。東浦の＋1.58%です。

市全体が減り、他の4地区がすべて減っている中で、東浦だけが人口を増やしました。しかも、この増加は震災後や特需の年の話ではなく、直近の国勢調査で確認された動きです。

東浦がどういう場所かを整理しておきます。淡路市の東側、大阪湾に面した一帯です。ここには東浦バスターミナルがあり、高速道路のインターチェンジが近い位置関係にあります。島の外へ出る足が、地区の中で完結している。この条件は、他の4地区にはない性格です。

人口が増えるか減るかを決める要因はいくつもありますから、「バスターミナルとインターがあるから増えた」と単純に言い切ることはできません。ただ、島という条件のもとで「外に出やすい場所」が選ばれているという説明は、他の地区の減り方と並べたときに、かなり自然に見えます。

そして、住宅を持っている方にとって重要なのは、この差が買う側の視野に入っているという点です。島の外から住まいを探す人は、まず「どこから本州に出るか」を考えます。そのときに東浦は、地図上でわかりやすい位置にあります。地区ごとの人口の増減は、その積み重ねの結果として出てきた数字だと考えるほうが、実感には合うはずです。

ただし、＋1.58%という数字を過大に読むのも危険です。8,600人の1.58%は、130人ほどです。爆発的に増えたわけではありません。「増えた」ではなく「減らなかった」と表現したほうが、規模としては正確でしょう。市全体が5%以上減る中で、減らずに済んだ地区が一つあった。そういう読み方をしておきたいと思います。

では、もう一方の端を見ます。北淡の△8.79%です。5地区の中で最も大きな減少にあたります。

7,163人の8.79%は、およそ690人にあたります。5年間で、地区の人口の11人に1人近くが減った計算です。これは、統計の上での話にとどまりません。地区の人口が1割近く減れば、集落の寄合の人数が減り、消防団の人員が減り、子どもの数が減ります。生活の実感としては、統計より先に来ているはずです。

北淡は、後で触れる野島断層と北淡震災記念公園のある地区でもあります。1995年の兵庫県南部地震で最も直接的に地面が動いた場所であり、そこから30年が経ちました。震災当時に働き盛りだった世代は、いま高齢期に入っています。地区の人口構成が、時間の経過そのままに動いている、という見方もできます。

ここでも、断定は避けます。減少の理由をひとつに絞れる材料は、公表されている統計の中にはありません。ただ、△8.79%という数字が、市内で最も厳しい部類のものであることは事実として置いておきたいと思います。淡路市全体の△5.95%という平均値は、東浦の＋1.58%と北淡の△8.79%を混ぜたあとの数字です。平均を見て自分の地区を判断すると、方向を誤ることがあります。

一宮の△6.64%も、市全体の平均より大きな減り方です。津名（△4.73%）と岩屋（△4.80%）は、市全体より穏やかな部類に入ります。市内は「東浦」「津名・岩屋」「一宮・北淡」の三段階に分かれている、と整理すると、地区ごとの手触りに近づくように思います。

二十五年で一万二千人。最も人数の多い年齢階級は八十五歳以上

もう少し長い時間で見ます。

平成12年（2000年）の国勢調査では、現在の淡路市域にあたる区域の人口は51,884人でした。令和2年（2020年）が41,967人。そして令和7年の速報値が39,472人です。25年でおよそ1万2千人が減りました。

1万2千人という数は、いまの市の人口の3割近くにあたります。市がまるごと3割小さくなった、と言い換えてもいい規模です。この25年のあいだに、明石海峡大橋が架かって本州とつながり、合併で5町が一つの市になり、震災からの復興が進みました。それでも人口は減り続けてきた、というのが素直な事実の並べ方です。

年齢の構成も見ておきます。令和2年国勢調査の年齢別集計では、65歳以上が16,265人。総人口41,967人に対して、およそ38.8%です。市民の10人に4人近くが65歳以上ということになります。

そして、この集計で最も人数の多い年齢階級は、85歳以上（3,732人）でした。5歳刻みで区切ったとき、いちばん上の区分がいちばん多い。これは、多くの都市の年齢別グラフではあまり見ない形です。人口ピラミッドの一番上が一番太い、という状態が、この島ではすでに起きています。

85歳以上の方が3,700人以上いらっしゃる、ということは、その方々が住んでいる家が3,700軒近くある、ということでもあります。冒頭で見た「世帯数が減らない」という現象の中身は、おそらくこのあたりに重なっています。

市が策定した人口ビジョンでは、2060年の人口を27,904人と推計しています。いまより1万1千人以上少ない数字です。そして人口ビジョンでは、20代の転出超過が顕著だと指摘されています。高校を出て、あるいは大学を出て、島の外に出る。その流れが、長期の推計の前提になっています。

これは脅すために書いているのではありません。市が自分で公表している推計です。行政が自ら「2060年には2万7千人台」と書いているという事実は、むしろ誠実さの表れだと思います。そして、住宅を持っている方が30年先を考えるときには、この数字を材料に入れないほうが不誠実です。

「淡路島は移住先として人気」という話と、△五.九五%

ここ数年、淡路島は移住先として紹介されることが増えました。テレビや雑誌で、島に移り住んだ人の話を見た記憶のある方も多いと思います。

その語りと、令和7年国勢調査の速報値△5.95%は、正面からぶつかります。人気があるという話と、5年で6%近く減ったという数字を、同時にどう受け止めればいいのか。

正直に書きます。移住してくる人がいることと、人口が減ることは、両立します。年間に何十人、何百人が移り住んできても、それを上回る数の方が亡くなり、あるいは島を出ていけば、合計は減ります。淡路市のように65歳以上が4割近くを占める街では、自然減の規模が大きくなります。移住の流れがゼロだったなら、△5.95%はもっと大きな数字になっていたかもしれません。

市が移住者数の実績をどう集計しているかを、私たちは確認できていません。ですから、ここで「移住者が何人いる」という数字は書きません。書けるのは、市が公表した速報値では、5年間の合計として人口が2,495人減ったという一点だけです。

不動産の話に引きつけると、この「両立」は無視できません。買い手がいないわけではないのです。実際に島の外から来て住まいを探している人はいます。ただし、その数が、売りに出る家の数を上回っているとは、公表された統計からは言えません。需要はある。しかし全体の母数は縮んでいる。この二つを同時に置いたところから話を始めるのが、いちばん正確だと考えています。

愛着は八十二.六%。それでも転出理由の一位は「交通の便」

ここからは、住んでいる人がこの街をどう感じているか、という話に移ります。淡路市が総合計画の策定にあたって実施した市民アンケートに、非常に印象的な数字が並んでいます。

まず、肯定的な側です。

設問	結果
定住意向（住み続けたい）	88.9%
うち「ずっと住みたい」	60.2%
住みやすいと感じる	74.8%
市への愛着がある	82.6%

※淡路市の総合計画策定にかかる市民アンケートによります。

定住意向が88.9%、そのうち「ずっと住みたい」が60.2%です。愛着があると答えた人が82.6%。この水準は、率直に言って高いと思います。人口が減っている街の数字とは思えないほど高い。

ところが同じアンケートで、転出を考える理由を聞くと、順番はこうなります。

転出を考える理由	回答割合
交通の便がよくない	58.3%
買物が不便	55.9%
働く場がない	31.5%
保健・医療サービスが整っていない	22.8%

※同アンケートより。複数回答です。

1位が「交通の便がよくない」で58.3%。2位が「買物」で55.9%。この二つが飛び抜けています。

愛着82.6%と、交通の不便58.3%。この二つは矛盾しているように見えますが、住んでいる方にとってはまったく矛盾していないはずです。この街が好きだ、ということと、この街で暮らすのは不便だ、ということは、同時に成り立つからです。むしろ、両方を抱えたまま暮らしているのが実態でしょう。

そして、この構造は、住まいをどうするかという判断のときに、いちばん強く出てきます。愛着だけで決めれば「持ち続ける」になります。不便さだけで決めれば「手放す」になります。多くの方が迷われるのは、どちらの気持ちも本物だからです。

幸福度は全国並み。暮らしの満足度だけが、一点低い

同じ市民アンケートに、もう一組、対になった数字があります。

幸福度は6.48点で、これは全国と同程度の水準とされています。ところが暮らしの満足度は5.88点で、こちらは全国より約1点低いという結果でした。

幸福度と満足度が、同じ人たちの回答の中で1点近くずれている。これはかなり示唆的な数字だと思います。

幸福というのは、人との関係や、日々の充足感を含んだ言葉です。満足度のほうは、もう少し具体的な条件——買い物ができるか、病院に行けるか、移動できるか——を反映しやすい言葉です。この二つが分かれたということは、人としての充実は十分にあるが、生活の段取りの部分で足りていないものがあるという読み方ができます。

先ほどの転出理由の1位・2位と、きれいにつながります。交通と買い物。この二つが満足度を1点引き下げている、と考えるのが自然です。

ここは推測を含みますので、「そう読めます」という書き方にとどめます。ただ、幸福度は全国並みなのに満足度だけが1点低い、という数字の形そのものは、市が公表した通りです。

この島には、線路が一本もない

交通の話に入ります。まず、いちばん基本的な事実から。

淡路島には、鉄道が一切ありません。

島内のどこにも駅がなく、線路もありません。これは兵庫県内の他の市と淡路市を比べるときに、最も大きな違いです。尼崎にも西宮にも明石にも駅があり、「◯◯駅から徒歩何分」という言い方が成り立ちます。淡路市では、その言い方そのものが存在しません。

移動手段は、バスと自家用車です。それ以外にはありません。船はありますが、日常の移動手段としては岩屋と明石を結ぶジェノバラインが中心です。

この一点が、この街のあらゆる条件を規定しています。転出理由の1位が「交通の便」であることも、企業誘致の制度が独特なことも、免許返納の支援が手厚いことも、根はすべてここにあります。

そして、住宅の評価という点でも、ここは決定的です。「駅からの距離」という、日本の不動産評価でいちばん強く効く指標が、この島では使えないのです。代わりに何が効くのか。バス停までの距離、幹線道路への出やすさ、島の外へ出る玄関口（岩屋や東浦）への近さ、そして買い物ができる場所への距離。こうしたものが、駅距離の代わりに働きます。

島の中で長く暮らしてきた方にとっては、当たり前すぎて意識にのぼらないことかもしれません。しかし、島の外から住まいを探しに来る人は、まずここでつまずきます。「駅は?」と聞かれて「ありません」と答える。そこから話が始まります。

高校生の通学のために、市が「おすすめ時刻表」をつくった

バスの話を具体的にします。

淡路市生活観光バスは、令和8年3月1日に改正が行われました。市が案内している内容を整理すると、次のような構成になっています。

岩屋ポートターミナルを起終点とする循環ルート（時計回り／反時計回りの二方向）
東浦北淡線（東浦バスターミナル ⇔ 北淡事務所）
3月から11月の休日に運行する観光周遊便
平日限定で、岩屋と洲本バスセンターを直通で結ぶ1日3往復

運行は本四海峡バスが担っています。

この構成を見て、すぐに全体像がつかめる方は多くないと思います。循環が二方向あり、地区をつなぐ路線があり、季節限定の便があり、平日限定の直通がある。それぞれの目的が違います。

そして、その分かりにくさを裏づける事実があります。市が、津名高校と淡路高校に通う生徒のために「おすすめ時刻表」を作成しているのです。

これは、なかなか重い事実だと思います。通学に使うバスの時刻表が、そのままでは使いこなせない。だから市が、この学校に通うならこの便、という形で整理し直したものを別に用意している。路線の使い分けが、行政が案内資料をつくらないと伝わらないほど複雑だ、ということです。

裏を返せば、市がそこまでやっているということでもあります。通学の足を確保するために、時刻表の再編集という地味な仕事を引き受けている。鉄道のない島で高校に通うということが、どういうことなのかを、この一枚の資料が語っています。

この話は、お子さんやお孫さんの通学を考えている世帯だけの問題ではありません。バス路線の使い勝手は、そのまま高齢期の移動の使い勝手でもあります。免許を返したあと、どの停留所からどこへ行けるのか。それが分かりにくい状態にある、ということです。

免許を返したあとの無料券が、五年から七年に延びた

その免許返納の話です。

淡路市には、運転免許を自主返納した方にコミュニティバスの無料乗車券を交付する制度があります。この制度が令和8年8月5日受付開始分から、有効期間が5年から7年に拡充されました。利用できるのは、あわ神あわ姫バスと岩屋コミュニティバスです。

5年が7年になった。数字としては地味な変更です。しかし、この2年の意味は小さくありません。

75歳で免許を返した方を考えます。5年なら80歳まで。7年なら82歳まで無料で乗れます。この2年間は、ちょうど「まだ自分で出かけられる時期」の終わりのあたりに重なります。人生のその局面で、バス代がかかるかかからないかは、外出の回数に効きます。

もう一つ、この制度拡充が示していることがあります。市が、免許を返す人がこれから増えることを前提にして制度を設計しているということです。65歳以上が38.8%、最も人数の多い階級が85歳以上という街です。返納は、これから数年でさらに増えます。その先の移動をどうするかは、市にとって避けて通れない課題になっています。

住まいの判断という観点では、ここが一つの分かれ目になります。いま車で暮らしが成り立っている家が、車を手放したあとも成り立つかどうか。鉄道のない島では、この問いの重みが本州の市とは違います。バス停までの距離、その停留所を通る便の数、買い物ができる場所までの経路。それを一度、具体的に確かめておく価値はあると思います。

橋の通行料を、市が企業のかわりに助成している

この島の立地条件を、たった一行で表している制度があります。淡路市の企業立地奨励金です。

市が公表している内容によれば、支援の柱は次の四つです。

立地奨励金（固定資産税相当額）
雇用奨励金（市内在住者を1年以上新規雇用した場合、1人あたり10万円、上限1,000万円）
明石海峡大橋・大鳴門橋の通行料および水道使用料の助成
下水道使用料の助成（1立方メートルあたり50円）

注目していただきたいのは三つ目です。橋の通行料が、自治体の助成対象になっている。

本州側の市で、こういう項目を見ることはありません。道路の通行料を自治体が企業のかわりに払う、という発想自体が出てこないからです。しかし淡路市では、これが制度として成立しています。

理由は明快です。この島で事業をするということは、原材料を運び込むときも、製品を出荷するときも、社員が本州から通うときも、そのたびに橋を渡るということだからです。橋には料金がかかります。それが積み重なると、島に立地することのコストになります。

市はそのコストを、企業誘致の障壁として認識し、助成の対象にしました。つまり市自身が、「橋の通行料がこの島の立地条件のハンディである」と公式に認めているということです。

水道使用料の助成が独立した項目として並んでいることにも、目を留めておきたいと思います。ちなみに、淡路市の上水道は市の直営ではなく、淡路広域水道企業団が所管しています。市の上下水道の案内は下水道が中心で、上水道の問い合わせは企業団へ、と明記されています。市の窓口が二つに分かれている、という点も、住んでいる方にとっては実務上のポイントかもしれません。

この制度は企業向けのものですが、住民にとっても意味があります。橋の料金という条件は、企業だけにかかるものではないからです。島に住み、本州で働き、本州の病院に通う。そのたびに同じ橋を渡ります。市が企業向けに助成せざるを得ないほどの条件を、住民は自分で負担している、という見方もできます。

パソナは、撤退していない。ただし中身は入れ替わる

次に、この島でいちばん話題になりやすい話をします。パソナグループの動きです。

「パソナは淡路から引き揚げたらしい」という話を耳にされたことがあるかもしれません。ただ、公表されている事実を並べると、その見方は成り立ちません。2026年に入っても、投資は続いています。

まず、THE PASONA natureverse retreatが2026年6月23日にグランドオープンしています。場所は淡路市岩屋です。

そして、その約1か月後の2026年7月17日、PASONA HARBOR STAGEが開設されました。パソナグループの発表によれば、岩屋の東海岸、海の上に設けられた常設のアートステージです。客席550席、舞台面積600平方メートル、スクリーンは高さ8メートル×幅33メートル。海上に常設の舞台を置くという構想は、そう簡単に決まるものではありません。

さらに、2026年6月29日には大阪・関西万博のオランダパビリオンを譲り受ける契約が結ばれています。譲受したパビリオンは淡路市の夢舞台サスティナブル・パークへ移設され、淡路島で働く社員が集うオフィスに転用される予定とされています。

万博のパビリオンを一棟まるごと島へ移す。しかも観光施設ではなく、オフィスとして使う。これは撤退する企業の動きではありません。

この事実は、岩屋という地区の性格を理解するうえで欠かせません。岩屋は旧5町の中で人口が最も少ない地区です（令和2年で5,035人）。しかし明石海峡大橋のたもとにあり、明石行きのジェノバラインが発着し、観光とパソナの集積の中心になっています。住んでいる人の数と、街の動きの量が、いちばん食い違っている地区だと言えます。

ただし、パソナが手がける施設のすべてが増え続けているわけではありません。ここも正直に書きます。

ニジゲンノモリの現在のコンテンツは、ドラゴンクエスト、ゴジラ、NARUTO&BORUTO、進撃の巨人、TOKYO SCRAMBLEです。そしてクレヨンしんちゃんアドベンチャーパークは、2026年10月で終了することが公表されています。365メートルのジップラインを含む施設です。

この二つを並べると、実態が見えてきます。全体としての投資は続いている。しかし個別のコンテンツは入れ替わる。これがいまのニジゲンノモリの姿です。

テーマパークというのは、そういう仕組みで動いています。作品のライセンス期間があり、来場の動向があり、次のコンテンツの計画があります。一つが終わることは、施設全体が終わることを意味しません。逆に、一つが終わったことを見て「縮小している」と判断すると、同じ年に海上ステージが開設され、万博パビリオンが移設されるという事実を見落とします。

地元にお住まいの方にとって、この話は「観光の景気」の話としてだけでなく、雇用と交通量の話でもあります。施設が入れ替われば、そこで働く人の顔ぶれも変わり、休日の道路の混み方も変わります。この島の東の玄関口では、5年前と同じ景色が続くとは考えないほうがいい、というのが、公表資料から読み取れる姿勢だと思います。

野島断層は、掘り出されたまま置かれている

北淡の話に戻ります。

1995年の兵庫県南部地震。震源は明石海峡の地下およそ14キロメートル、マグニチュード7.3、最大震度7でした。このとき、淡路島の北部で地表に断層が現れました。野島断層です。

その断層を、埋め戻さずに保存しているのが北淡震災記念公園です。地面が水平方向にずれ、あぜ道が食い違い、家の基礎が動いた。その状態が、そのまま屋根をかけて保存されています。

この施設が他の震災関連施設と違うのは、被災経験者による「震災の語りべ」が、いまも続いていることです。30年が経ちました。それでも語る人がいて、聞く人がいます。

同時に、時間の経過に対応する取り組みも行われています。館内にはタブレットが10台設置され、案内員が不在のときでも学習ができるようになっています。語り手がいる時代のあとを、すでに準備しているということです。この設備の存在そのものが、30年という時間の長さを表しているように思います。

住まいを考えるときに、この事実をどう扱うか。私たちは、断層が近いから危ないとか、遠いから安全だとか、そういう単純な話をするつもりはありません。ここで確かなのは、この街には、地面が動いた記録が実物として残されているということです。ハザードマップの色分けとは別の水準で、住民がその事実を共有している街だ、ということです。

そして実務的な話をすれば、この地域の建物には「震災前」「震災後」という区切りが存在します。1995年をまたいでいるかどうかは、建物の状態を考えるうえで一つの目安になります。ご自宅の建築年を確認しておくことは、売る売らないにかかわらず意味があると思います。

「暮らすほど、好きになる。」という次の十年

市の次の計画にも触れておきます。

淡路市では、第3次淡路市総合計画（令和9年度〜18年度）が策定中です。将来像として掲げられているのは「暮らすほど、好きになる。」という言葉です。

この言葉の選び方には、少し考えさせられるものがあります。「住みたくなる」でも「訪れたくなる」でもなく、「暮らすほど、好きになる」。すでに住んでいる人が、住み続けるうちに好きになる、という方向を向いています。

先ほどの市民アンケートを思い出してください。定住意向88.9%、愛着82.6%。すでに高い。そして転出理由の1位は交通の便。好きになってもらう仕事はある程度できていて、不便さのほうが課題として残っている——市がその構造を把握したうえでこの言葉を選んだのだとすれば、筋は通っています。

計画では、四つの戦略ゾーンが示されています。

ウェルカムサンセットゾーン
国生みものづくりゾーン
都市機能拠点ゾーン
ファーム&カルチャーゾーン

どのゾーンが旧5町のどこに対応するのかについては、私たちが確認できた資料の中に明示がありませんでした。ですから、ここで推測して当てはめることはしません。ただ、市が市域を四つに分けて考えているという事実は、押さえておく価値があります。一律の市域ではなく、性格の違う四つの区域として設計されようとしている。地区ごとに人口動態が10ポイント以上ずれている街ですから、この分け方自体は理にかなっています。

計画の期間は令和9年度から18年度です。10年計画ですから、いま50代・60代の方にとっては、ちょうど住まいの判断をする時期と重なります。詳細が固まってきたら、ご自身の地区がどのゾーンに含まれるかを確認しておくとよいと思います。

市の分譲地のページには、「掲載情報なし」と出る

住宅の話に入ります。ここから先が、持ち家をお持ちの方に最も直接関わる部分です。

淡路市には、市の宅地分譲地・市有地の情報を掲載するページがあります。そこを開くと、現在は「掲載情報なし」と表示されます。

これは、たった一行の表示ですが、意味は小さくありません。市から新たに供給される宅地が、いまはないということです。

新しい宅地の供給がないということは、この街で家を持ちたい人が選べる選択肢が、実質的に限られるということです。既存の中古住宅、そして空き家。それが流通の本体になっています。

この構造は、売る側から見ると、二つの意味を持ちます。

一つは、競合が「新しい分譲地」ではないということです。真新しい区画が大量に売り出されて、そちらに買い手が流れる、という事態は、少なくともいまは起きていません。

もう一つは、買い手の側から見ると、選択肢が中古と空き家しかないということです。これは裏を返せば、状態の良い中古住宅は相対的に目立つ位置に立てる、ということでもあります。

ただし、楽観はできません。世帯数がほとんど減っていない、という冒頭の話を思い出してください。いま住民票がそこにある家は、まだ市場に出ていません。それらが出てくるのは、これからです。いまの市場と、10年後の市場は、供給量がかなり違う可能性があります。

登記に三万円、庭木と家財に最大七万円

淡路市には、空き家を市場に出すための入口を直接支える制度があります。ここは丁寧に書きます。

まず淡路市空き家バンクです。窓口はNPO法人島くらし淡路（電話0799-70-6876）が担っています。登録された物件は市の移住定住サイトに掲載され、新着情報は市の公式LINEでも通知されます。ただし、売買の媒介そのものは不動産事業者が行う仕組みです。バンクは「出会いの場」であって、契約を代行する組織ではない、という整理になっています。

そして、そのバンクに登録するための一歩手前を支える制度が空き家確保支援事業です。二つの補助金があります。

補助金	内容
適正登記補助金	1件につき3万円。登記を整理して空き家バンクに登録した所有者が対象
適正管理補助金	最大7万円、補助率10分の10。庭木の手入れ、家財の処分費など

※市税の滞納がないことなどが要件です。随時受付ですが、予算の範囲内での実施とされています。制度は年度によって変わることがありますので、市の最新の案内をご確認ください。

この二つが、なぜ重要なのか。

私たちが実際にご相談を受けていて、売却が止まる理由の上位に来るのが、この二つだからです。

一つ目は相続登記が済んでいないこと。親名義のまま、あるいは祖父母名義のままになっている家は、決して珍しくありません。長く住み継いだ地域ほど多くなります。名義が現在の所有者になっていなければ、売買は前に進みません。3万円という金額が登記費用のすべてを賄うわけではありませんが、「手をつけるきっかけ」としては効きます。

二つ目は家財が残っていること。何十年ぶんかの荷物が家の中にあり、庭木が伸びている。片付けを考えると気が重くなって、そのまま何年も経つ。これも本当によくある状況です。適正管理補助金は、補助率10分の10、つまり対象経費の全額が最大7万円まで補助される制度です。庭木の手入れと家財の処分に、この上限まで市が出します。

7万円で家一軒の片付けがすべて終わるわけではありません。ただ、この制度が示しているのは、市が「登記」と「残置物」を、空き家が動かない二大要因として認識しているということです。行政が課題を正確に捉えている、という点で、これは信頼できる制度設計だと思います。

もし、いま名義や片付けのことが気にかかって手が止まっているなら、まず市の案内を確認してみる価値はあります。制度は予算の範囲内であり、年度によって内容が変わりうるものですから、そこは必ず市の最新情報でご確認ください。

国生みの島で、いま起きていること

数字の話が続きましたので、少し街の表情に触れます。

一宮には伊弉諾神宮があります。国生み神話の舞台とされる場所です。淡路人形座では特別公演「くにうみ」が9月12日に行われます。淡路人形浄瑠璃は、この島で長く受け継がれてきた芸能です。

市の取り組みとしては、「淡路市デジタルマップ〜あデジ〜」の運用が始まり、「国生みの島淡路古道めぐり」のポータルサイトが開設されています。紙の地図やパンフレットではなく、デジタルで街の情報を整理し直そうという動きです。

この島は、外からは「たまねぎと線香の島」として知られています。実際に暮らしている方にとっては、それは名産品の話であると同時に、季節の仕事のリズムの話でもあるはずです。ただ、シェアや生産量の数字については、私たちが確認できたものがありませんので、ここでは触れません。

神話の島であり、震災の記録を保存している島であり、万博のパビリオンが移設されてくる島でもある。この三つが同じ市域の中に同居しています。時間の層がこれだけ厚く重なっている自治体は、そう多くありません。

持ち続けるか、手放すか。この島で材料になるもの

ここまで見てきた淡路市の姿を、住まいの判断という観点で整理し直してみます。売り込むためではありません。判断のための材料を、できるだけ正確に並べるためです。

一つ目。地区によって、状況がまったく違います。

令和2年国勢調査の地区別で、東浦は＋1.58%、北淡は△8.79%。10ポイント以上の差があります。「淡路市の不動産は」という一括りの話は、この街ではほとんど意味を持ちません。ご自身の住まいがどの地区にあるかで、前提が変わります。まずはそこから確認してください。

二つ目。世帯数がまだ減っていない、ということの意味。

人口が△5.95%減る一方で、世帯数は△0.24%しか減っていません。いま住民票が置かれている家の多くは、まだ市場に出ていないということです。65歳以上が38.8%、最も人数の多い階級が85歳以上という年齢構成を重ねると、今後10年から20年のあいだに、市場に出る家の数が増える局面が来る可能性は、真剣に考えておくべきだと思います。市の分譲地に掲載情報がない、つまり新規の宅地供給がない状況ですから、供給はほぼ中古と空き家から出てきます。

三つ目。買い手が見るのは「駅からの距離」ではありません。

島に鉄道はありません。代わりに効くのは、島の外への出やすさです。東浦だけが人口を維持した背景に、バスターミナルと高速インターの近さがあるとすれば、買い手も同じ順番でものを見ているはずです。ご自宅から島の外へ出るまでの経路と時間を、一度、買い手の目で言葉にしてみてください。それが、この島での物件説明の中心になります。

四つ目。車を手放したあとの生活が成り立つかどうか。

これは売る側にとっても、持ち続ける側にとっても同じ問いです。免許返納の無料券が7年に延びたのは、市がこの局面を重く見ている証拠です。バス停までの距離、便数、買い物と通院の経路。いまの暮らしではなく、車を運転しなくなったあとの暮らしで考える。この視点の有無で、判断は変わります。

五つ目。登記と片付けは、思い立ったときに動かすほうが楽です。

相続登記が済んでいない、家財が残っている。この二つは、時間が経つほど難しくなります。相続人が増え、荷物は増え、庭木は伸びます。市が適正登記補助金3万円、適正管理補助金最大7万円（補助率10分の10）を用意しているのは、この入口の重さを行政も分かっているからです。売ると決めていなくても、名義を整えておくこと自体には価値があります。

六つ目。この街には、数字に出ない価値があります。

定住意向88.9%、愛着82.6%。これは、減り続ける人口の街の数字としては驚くほど高い。幸福度6.48点も全国並みです。不便さは満足度に出ていますが、幸福には出ていません。この土地で暮らすことそのものの充足を、住民は肯定している、と読める数字です。

そして、それは資産価値の話とは別の軸にあります。ここが難しいところです。愛着は、査定書には書けません。しかし判断には確実に影響します。どちらも本物です。

私たちは、売るべきだとも、持ち続けるべきだとも申し上げません。この街には、市が自ら公表している厳しい推計（2060年に27,904人）があり、同時に2026年も続いている大きな投資があります。地区によって10ポイント以上違う人口動態があり、5年で42世帯しか減らなかった世帯数があります。

材料は、そろっています。決めるのは、ご本人です。ただ、決めるときには、平均値ではなくご自身の地区の数字を、いまの暮らしではなく10年後の暮らしを、材料にしていただきたいと思います。

よくある質問

淡路市の人口は、どれくらいのペースで減っているのですか。

淡路市が公表した令和7年国勢調査の速報値では、人口39,472人で、5年間に2,495人（△5.95%）の減少でした。より長い期間で見ると、平成12年の51,884人から令和2年の41,967人まで、20年でおよそ1万人減っています。速報値までを含めると、25年でおよそ1万2千人の減少です。確定値は令和8年9月以降に公表される予定とされています。なお、住民基本台帳では令和8年8月1日時点で40,367人・20,391世帯となっており、国勢調査とは数え方が違うため数字にも差が出ます。

人口は減っているのに、世帯数が減っていないのはなぜですか。

令和7年国勢調査の速報値では、世帯数は17,452世帯で、5年前より42世帯（△0.24%）しか減っていません。1世帯あたりの人数を計算すると、約2.4人から約2.26人へ下がっています。これは推測を含む読み方になりますが、家がまとめて空いているのではなく、家族が減って一人あるいは二人になった世帯が増えている、という説明のほうが数字によく合うように見えます。住民票がそこにある限り、その家は空き家としては表に出てきません。

同じ淡路市でも、地区によって状況は違いますか。

かなり違います。令和2年国勢調査の地区別では、東浦が＋1.58%と唯一増加し、北淡が△8.79%で最も大きく減りました。一宮は△6.64%、岩屋（旧淡路町）は△4.80%、津名は△4.73%です。上と下で10ポイント以上の差があります。津名は市役所と津名港ターミナルを擁する人口最大の地区、岩屋は明石海峡大橋のたもとで人口規模は最小ですが観光とパソナの集積の中心、東浦は大阪湾側で東浦バスターミナルと高速インターに近い位置にあります。市全体の平均値だけを見て自分の地区を判断すると、方向を誤ることがあります。

淡路市に、空き家や住宅についての市の支援はありますか。

あります。淡路市空き家バンクの窓口はNPO法人島くらし淡路（0799-70-6876）で、登録物件は市の移住定住サイトに掲載され、新着は市の公式LINEでも通知されます。売買の媒介自体は不動産事業者が行います。また空き家確保支援事業として、登記を整理してバンクに登録した所有者への適正登記補助金（1件3万円）と、庭木の手入れや家財処分費に対する適正管理補助金（最大7万円、補助率10分の10）があります。市税の滞納がないことなどが要件で、随時受付ですが予算の範囲内です。内容は年度によって変わりうるため、市の最新の案内をご確認ください。

島内の移動は、実際のところどうなっていますか。

淡路島には鉄道が一切ありません。移動はバスと自家用車が中心です。淡路市生活観光バスは令和8年3月1日に改正され、岩屋ポートターミナルを起終点とする時計回り・反時計回りの循環、東浦バスターミナルと北淡事務所を結ぶ東浦北淡線、3月から11月の休日に走る観光周遊便、平日限定の岩屋⇔洲本バスセンター直通1日3往復という構成になっています。運行は本四海峡バスです。市は津名高校・淡路高校の通学向けに「おすすめ時刻表」を作成しており、路線の使い分けが分かりにくいことがうかがえます。運転免許を返納した方へのコミュニティバス無料券は、令和8年8月5日受付開始分から有効期間が5年から7年に延長されました。

この記事で参照した資料

※本記事は上記の公表資料に基づいて構成しています。裏付けの確認できなかった事項については、あえて記載していません。制度の内容は年度により変わることがありますので、詳細は各実施機関の最新の案内をご確認ください。

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