淡路市の不動産売却にかかる費用と税金｜家・畑・山は、それぞれ別の税金がかかります

淡路市で相続の相談をお受けすると、出てくる資産の種類がほかのエリアとまったく違います。家と、その裏の畑と、少し離れた山。これが一組で相続されます。

そして税金の扱いは、この3つで別々です。家と土地は譲渡所得、畑も譲渡所得ですが農地法の許可が要り、山は立木の部分が「山林所得」という別の所得区分になります。同じ相続財産でも、申告の仕方が変わります。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した淡路市の直近1年の取引データを使い、費用と税金を実額で計算します。

淡路市で売れているものの3分の2に、建物がありません

直近1年（2025年4月〜2026年3月）の取引は103件。内訳と中央値は次のとおりです。

103件のうち66件（土地44・農地14・林地8）に建物がありません。これが淡路市の市場です。

4年前（2021年4月〜2022年3月）は193件でしたので、取引件数そのものが約47％減っています。土地は1㎡あたりの中央値が2.8万円から2.3万円へ約18％の下落。戸建の総額中央値は760万円から1,900万円へ上がっていますが、件数が49件から35件へ減り、築年中央値が1992年から1997年へ新しくなっているため、実勢の上昇と物件構成の変化が混ざった数字です。断定的な評価は避けます。

市場の流動性そのものについてはそもそも、どれくらいで売れる市場なのか（淡路市）、種別ごとの内訳は103件のうち66件に建物がなかったで扱っています。

【最重要】家・畑・山で、税金の計算がまったく違います

ポイントは最後の2行です。国税庁は「山林を土地付で譲渡する場合の土地の部分は、譲渡所得になります」としています。つまり1つの売買契約でも、立木の対価と土地の対価を分けて考える必要があります。

山林所得は、税額の計算方法まで違います

山林所得の金額は、「総収入金額－必要経費－特別控除額（最高50万円）」で計算します。そして税額は他の所得と合計せず、「（課税山林所得金額×5分の1×税率）×5」という、いわゆる5分5乗方式で計算します。長年かけて育てた山林が一時に実現することへの配慮で、累進課税が緩和される仕組みです。

注意点が2つあります。

1. 取得から5年以内の譲渡は山林所得になりません——事業所得または雑所得として扱われ、5分5乗も特別控除も使えません。相続の場合は被相続人の取得日を引き継ぎますので、通常は5年超に該当します
2. 必要経費の資料が要ります——植林費、育林費、管理費など。何十年も前の記録が残っていないことが多く、その場合は概算経費控除という方法もありますが、適用には要件があります。山を含む相続では、早い段階で税理士にご相談ください

淡路市の林地は総額中央値220.5万円・面積1,235㎡。金額としては大きくありませんが、申告の区分を間違えると修正が必要になります。農地と宅地の価格差は農地は㎡1,820円、宅地は23,000円。12.6倍の差で扱っています。

淡路市の実際の取引で、仲介手数料はいくらだったか

仲介手数料の上限は、売買価格によって3段階に分かれます。400万円以下では「3％＋6万円」の速算式は使えません。

• 200万円以下——価格×5％（税込5.5％）
• 200万円超400万円以下——価格×4％＋2万円（税込では×4.4％＋2.2万円）
• 400万円超——価格×3％＋6万円（税込では×3.3％＋6.6万円）

※印は、令和6年7月1日施行の報酬告示改正による「低廉な空家等」の特例（売買価格800万円以下・報酬上限は30万円の1.1倍＝税込33万円）を適用した場合の上限額です。淡路市の取引44件のうち22件（ちょうど半数）がこの価格帯に入ります。

正直に申し上げると、成立しない価格帯があります

上の表を見ていただくとわかるとおり、10万円の土地に対する特例の上限額33万円は、売買価格の3.3倍です。20万円なら1.65倍。この価格帯では、特例があっても仲介という枠組み自体が成り立ちません。

この特例はあくまで上限額であり、媒介契約を結ぶまでに報酬額の説明と依頼者の合意が必要です。売主が納得できない金額では、契約になりません。制度が整備されたことと、すべての物件が仲介で売れることは別の話です。

数十万円以下の土地については、次のような方法を先に検討する価値があります。

• 隣地の所有者に直接打診する——隣地取得は買主にとって価値が高く、市場価格より高く成立することがあります
• 淡路市の空き家バンクを使う——仲介手数料の負担を抑えられる場合があります
• 相続土地国庫帰属制度を確認する——相続等により取得した土地を国に引き取ってもらえる制度です。建物がないことなどの要件があり、審査手数料と負担金がかかります。要件と金額は法務局にご確認ください

低額帯の実勢は淡路市の空き家・相続不動産の売却【2026年最新】90万円でも売れている実勢と、農地の扱いで扱っています。

ただし、3億5,000万円の成約もあります

淡路市＝低額帯という理解も、また正確ではありません。岩屋では2025年築・延床260㎡・土地350㎡の戸建が3億5,000万円で成約しています。大磯でも2019〜2025年築の戸建が2,600万円〜3,600万円で6件動いており、地区別の中央値は大磯2,850万円・志筑2,400万円・久留麻2,000万円・江井800万円です。

この価格帯なら、居住用財産であれば3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率が効きます。取得費を証明できるかどうかで税額が大きく変わりますので、購入時の売買契約書は必ず探してください。

買主が島の外にいるという構造については買い手が島の外にいる、ということ（淡路市）、築年別の実勢は築1980年以前は220万円、築2001年以降は3,150万円をご覧ください。

仲介手数料以外にかかる費用

• 相続登記——2024年4月1日から義務化。淡路市の相続では筆数が多くなりがちで、家・畑・山を合わせて10筆を超えることも珍しくありません。司法書士報酬を含めて10万円〜25万円程度
• 農地法の許可申請——農地を農地のまま売る場合は第3条、転用して売る場合は第5条。行政書士に依頼する場合10万円〜20万円程度。許可が下りるまで所有権が移転しないため、契約から決済まで2〜3か月余分にかかります
• 確定測量——35万円〜60万円程度。低額帯では測量費が売買価格を上回ることがあります。公簿売買（登記簿面積での取引）とするかどうかを、売り出し前に決めてください
• 解体費用——木造で坪4万円〜5万円程度。島内は解体業者の選択肢が限られ、本土からの搬入となる場合は割高になります
• 残置物処分——戸建1軒で20万円〜60万円程度。処分場までの距離が費用に効きます
• 境界の立会い——山林・農地は隣地所有者が島外に住んでいるケースが多く、立会いの日程調整だけで数か月かかることがあります

よくある質問

Q. 相続した家と畑と山を、まとめて売りたいのですが
A. 税金の扱いが3つとも違います。家と敷地、宅地、農地はいずれも譲渡所得（分離課税）ですが、農地には農地法の許可が必要で、農地保有の合理化等のための譲渡であれば800万円の特別控除があります。山については、国税庁が「山林を土地付で譲渡する場合の土地の部分は、譲渡所得になります」としており、立木の部分は山林所得として別に計算します。同じ相続財産でも申告の区分が分かれますので、早めに税理士へご相談ください。

Q. 山林所得とは何ですか？
A. 山林を伐採して譲渡したり、立木のままで譲渡することによって生ずる所得です。ただし山林を取得してから5年以内に譲渡した場合は、山林所得ではなく事業所得か雑所得になります。山林所得の金額は「総収入金額－必要経費－特別控除額（最高50万円）」で計算し、税額は他の所得と合計せず「（課税山林所得金額×5分の1×税率）×5」という5分5乗方式で計算します。必要経費として植林費・育林費などの資料が必要になります。

Q. 10万円や20万円の土地でも売れますか？
A. 実際に成約はしていますが、仲介という枠組みでは成り立ちにくい価格帯です。令和6年7月1日施行の報酬告示改正により800万円以下の物件は報酬上限が税込33万円まで認められますが、10万円の土地では上限額が売買価格の3.3倍になります。この特例は上限額であり、媒介契約前に報酬額の説明と依頼者の合意が必要ですので、売主が納得できない金額では契約になりません。隣地所有者への直接打診、淡路市の空き家バンク、相続土地国庫帰属制度（要件と費用は法務局にご確認ください）を先に検討する価値があります。

Q. 淡路市で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？
A. 実際の取引価格で計算すると、戸建の中央値1,900万円で約69.3万円、土地の中央値645万円で約27.9万円、農地の中央値110万円で約6.1万円、林地の中央値220.5万円で約11.9万円です。なお400万円以下では「3％＋6万円」の速算式は使えず、200万円以下は5％、200万円超400万円以下は4％＋2万円（いずれも別途消費税）が上限になります。800万円以下の物件については、令和6年7月1日施行の報酬告示改正により上限が税込33万円となります。

Q. 淡路市の相場は下がっていますか？
A. 土地は1㎡あたりの中央値が2.8万円から2.3万円へ約18％下落しました。4年前の取引が112件と一定あった比較ですので、下落方向はある程度の確度で言えます。戸建は総額中央値が760万円から1,900万円へ上がっていますが、件数が49件から35件へ減り、築年中央値が1992年から1997年へ新しくなっているため、実勢の上昇と物件構成の変化が混ざった数字です。断定的な評価は避けています。取引件数そのものは193件から103件へ約47％減っており、公開データの比重を下げて現地確認と現在売出中の物件で判断する必要があります。

まとめ——淡路市は「1筆ずつ」判断が変わります

淡路市の不動産売却でかかる費用は、戸建の中央値1,900万円で売却価格の約3.7％、実額では仲介手数料69.3万円が中心です。

ただし淡路市で押さえるべきは、金額よりも区分です。

1. 家・畑・山で税金の扱いが違います——立木は山林所得（5分5乗・特別控除50万円）、土地は譲渡所得です
2. 農地は許可が要ります——契約から決済まで2〜3か月余分にかかります
3. 400万円以下は速算式が使えません——200万円以下は5％、200万円超400万円以下は4％＋2万円です
4. 成立しない価格帯があります——数十万円の土地では、隣地への打診・空き家バンク・相続土地国庫帰属制度を先に検討してください
5. 3億5,000万円の成約もあります——「島だから安い」という前提でも判断を誤ります

淡路市の相場データは淡路市の不動産売却のページで、地区別・種別に公開しています。土地の面積と単価の関係は950㎡の土地は、㎡単価が4分の1になる。淡路市の土地44件で扱っています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「相続した山と畑を、どう扱えばいいのか」だけを整理したい、というご相談でも構いません。

出典：取引データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.1480（山林所得）・No.3223・No.3226・No.3302・No.3305・No.3306・No.7108。仲介手数料の上限は宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（告示）による。低廉な空家等の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。相続土地国庫帰属制度の要件・審査手数料・負担金は法務局にご確認ください。農地法の許可申請費用・解体費用・残置物処分費用・登記費用・測量費は一般的な目安であり、実際の金額は現地条件によって変わります。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算です。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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