950㎡の土地は、㎡単価が4分の1になる。淡路市の土地44件

兵庫県淡路市で、直近1年に成約した土地44件。面積帯ごとに分けると、こうなります。

150㎡未満は㎡単価17,000円。150〜300㎡は31,000円。300〜500㎡は29,000円。そして500㎡以上は8,550円。

いちばん広い土地が、いちばん単価が安い。150〜300㎡の4分の1以下です。

面積帯ごとに、いくらで売れていますか？

結論：㎡単価がもっとも高いのは150〜300㎡の帯です。

150㎡未満は7件、中央値200万円・120㎡・㎡単価17,000円。

150〜300㎡は16件、585万円・180㎡・㎡単価31,000円。もっとも件数が多い帯です。

300〜500㎡は11件、1,000万円・370㎡・㎡単価29,000円。

500㎡以上は10件、1,700万円・950㎡・㎡単価8,550円。

土地44件全体の㎡単価中央値は23,000円でした。

なぜ広い土地ほど単価が下がるのですか？

結論：買い手が減るからです。

150〜300㎡は、住宅1棟を建てるのにちょうどよい規模です。実需の買い手がもっとも多く、16件と件数も最多。だから単価が高い。

一方、950㎡（約287坪）になると、実需の個人はほとんど手を出しません。買い手は事業者や、特定の用途を持った層に限られます。買い手が少なければ、価格競争が起きません。

ここで注意すべきは、総額と単価を混同しないことです。500㎡以上の中央値は1,700万円で、たしかにいちばん高い。「広いから高く売れた」のではなく、「面積が大きいから総額が積み上がった」だけです。単価は最安です。

150㎡未満の17,000円が低いのも、別の理由があります。狭すぎて建てにくい、接道が悪い、といった条件が含まれている可能性があります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「うちは広いから高いはず」は成り立ちません。500㎡以上の㎡単価は8,550円。150〜300㎡の31,000円に対して、4分の1以下です。広い土地をお持ちなら、この前提から出発してください。

2つめ。分筆を検討する価値があります。500㎡の土地を丸ごと売れば㎡8,550円ですが、250㎡×2区画にできれば㎡31,000円の帯に入ります。単純計算で総額が3倍以上変わる可能性があります。ただし分筆には測量費用と、接道条件のクリアが必要です。まず可能かどうかを確認してください。

3つめ。地目を必ず確認してください。淡路市では農地14件・林地8件が別枠で成約しています。農地は農地法の許可（3条・5条）が必要で、宅地とは扱いがまったく違います。宅地だと思っていた区画の一部が農地登記のまま、というケースは実際にあります。

4つめ。件数が少ない帯の数字は目安です。150㎡未満は7件、500㎡以上は10件。中央値はぶれやすい点にご注意ください。実際の査定では、接道・形状・上下水道の状況が個別に効いてきます。

まとめ

• 淡路市の土地44件の㎡単価は、150〜300㎡の31,000円が最高
• 500㎡以上は8,550円。もっとも広い帯が、もっとも単価が安い
• 500㎡以上の総額中央値1,700万円は「広いから高い」のではなく、面積で総額が積み上がった結果
• 分筆で150〜300㎡の帯に入れられれば、㎡単価が3倍以上になる可能性がある

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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