淡路市の戸建、242件中188件が用途地域なし｜非線引き1,150万円・区域外705万円
淡路市の戸建には、用途地域がほとんど指定されていません。直近5年に成約した淡路市の戸建242件のうち、188件が非線引き都市計画区域、52件が都市計画区域外でした。第一種低層住居専用地域といった用途地域に該当したのは、あわせて2件です。
用途地域がないということは、建てられる建物の制限が緩いということです。一方で、成約価格の中央値は非線引きが1,150万円、都市計画区域外が705万円。差は445万円ありました。この差がどこから来ているかをご説明します。
淡路市の戸建、用途地域別の成約価格
国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された淡路市の戸建（宅地／土地と建物）のうち、都市計画の区分が記録されている242件を集計しました。淡路市全体の成約価格の中央値は990万円、㎡単価の中央値は4.3万円です。成約8件以上の2区分を、価格の高い順に並べます。
| 都市計画の区分 | 成約件数 | 成約価格の中央値 | 土地面積の中央値 | ㎡単価の中央値 | 建築年の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 非線引き都市計画区域 | 188件 | 1,150万円 | 200㎡ | 4.4万円 | 1992年 |
| 都市計画区域外 | 52件 | 705万円 | 200㎡ | 3.3万円 | 1990年 |
この2区分で淡路市の成約の99%を占めます。残りは成約8件未満の区分で、中央値が1件の事情に振られるためここには載せていません。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
非線引き区域と都市計画区域外、何が違うのか
非線引き都市計画区域は、都市計画区域のうち市街化区域と市街化調整区域の線引きがされていない区域です。用途地域の指定がなければ建物の用途制限は緩く、一定規模以上の開発には都市計画法の開発許可が要ります。
都市計画区域外は、そもそも都市計画区域の外側です。建築基準法の集団規定（接道義務や建ぺい率・容積率の制限）の適用範囲が異なり、建築確認が不要となる規模の建物もあります。自由度が高い一方で、買主から見ると比較の基準が少なくなります。価格差445万円の背景には、この分かりにくさもあります。
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- 建て替えられる建物の大きさが変わる——用途地域ごとに建ぺい率と容積率の上限が定められています。同じ面積の土地でも、建てられる延床面積が変わります
- 住環境の予測が変わる——住居専用系は店舗や事務所の立地が制限され、商業系や工業系は将来隣に何が建つかの幅が広くなります。買主は数十年住む前提で見ています
- 担保評価が変わる——市街化調整区域や都市計画区域外は、金融機関の担保評価が市街地と同じにはなりません。買主の資金調達に直結します
ご自宅の用途地域を確かめる手順
- 自治体の都市計画情報で調べる——多くの自治体が都市計画図をインターネットで公開しています。住所を入力すれば用途地域が表示されます
- 建ぺい率と容積率を控える——用途地域とセットで指定されています。この2つで建て替え時の上限が決まります
- 防火・準防火の指定を確認する——建築コストに影響し、買主の建て替え計画を左右します
- 境界をまたいでいないか確認する——1つの敷地が2つの用途地域にまたがると、面積按分で規制が決まります。角地や広い土地では特に確認が要ります
調べた内容をお持ちいただければ、その条件で淡路市のいくらになるかを具体的な金額でお出しします。淡路市の町丁別・種別ごとの成約データは淡路市の不動産売却にまとめています。
よくある質問
淡路市の戸建は、用途地域で価格がどれくらい変わりますか？
直近5年の成約242件では、最も高い非線引き都市計画区域が1,150万円、最も低い都市計画区域外が705万円でした（成約価格の中央値）。差は445万円です。ただしこの差には土地面積と立地の違いも含まれますので、ご自宅の条件で個別に算出いたします。
自分の家の用途地域は、どこで調べられますか？
淡路市の都市計画情報は自治体が公開しており、住所から用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。ご自身で調べるのが難しい場合は、当社で確認したうえで査定書に記載してお渡しします。
市街化調整区域の家でも売れますか？
売れます。淡路市を含む兵庫県内でも、市街化調整区域の戸建は毎年成約しています。ただし建て替えの可否と住宅ローンの通しやすさで買主の層が変わりますので、その条件に合う買主に向けた売り方の設計が結果を左右します。
査定を頼んだら、売らなければいけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。相続や住み替えのご検討段階でのご相談も歓迎しております。
まとめ
- 淡路市の戸建は、非線引き都市計画区域が1,150万円、都市計画区域外が705万円（成約価格の中央値）
- 差は445万円、倍率は1.63倍
- 差には土地面積と立地の違いも含まれるため、区分の平均だけで判断すると金額を見誤ります
- 用途地域・建ぺい率・容積率は、自治体の都市計画情報で売り出す前に確認できます
- 淡路市の売却のご相談は、Estate&Co.までお寄せください
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。淡路市は成約価格情報の登録が直近で1件のみのため、この記事の数字は実質的に不動産取引価格情報に基づきます。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の淡路市・2021年1月〜2026年3月のデータを株式会社Estate&Co.が抽出・集計。対象は宅地（土地と建物）のうち都市計画の区分が記録されている242件で、そのうち成約8件以上の2区分を掲載（全体の99%）。価格・面積・㎡単価・建築年はいずれも各区分の中央値です。用途地域の内容は都市計画法および建築基準法によります。建ぺい率・容積率・防火指定の最終的な確認は、物件所在地の自治体の窓口でお願いいたします。
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