中央区のマンション、築年より効いているのは面積です｜成約51件で見えた25万円の段差
中央区のマンションを売却するとき、「築◯年だからこのくらい」という当てはめが、いちばん外れやすいエリアです。
当社が集計した中央区のマンション成約51件を築年帯で並べると、1981年より前と1981〜1990年で㎡単価がほとんど変わりません（21.3万円と22.8万円）。他の区で大きな段差になる新耐震の境目が、中央区では見当たりません。
代わりに1990年と1991年の間に、㎡単価で25.1万円という別の段差があります。そしてこの段差の正体は、築年そのものではありません。
中央区のマンション51件を、築年帯で並べました
| 建築年 | 件数 | ㎡単価の中央値 | その帯の面積の中央値 | 1つ新しい帯との差 |
|---|---|---|---|---|
| 2011年〜 | 11件 | 97.3万円 | 75㎡ | — |
| 2001〜2010年 | 17件 | 63.3万円 | 75㎡ | −34.0万円 |
| 1991〜2000年 | 6件 | 47.9万円 | 62.5㎡ | −15.4万円 |
| 1981〜1990年 | 14件 | 22.8万円 | 52.5㎡ | −25.1万円 |
| 〜1980年 | 3件 | 21.3万円 | 85㎡ | −1.5万円 |
注目していただきたいのは右から2列目、それぞれの帯の面積です。1981〜1990年築の帯だけ、面積の中央値が52.5㎡と極端に小さくなっています。
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査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
面積帯で並べ直すと、別の姿が見えます
| 専有面積 | 件数 | ㎡単価の中央値 | その帯の築年の中央値 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ | 6件 | 35.7万円 | 1990年 |
| 30〜49㎡ | 5件 | 44.4万円 | 1989年 |
| 50〜69㎡ | 12件 | 58.3万円 | 2002年 |
| 70〜89㎡ | 21件 | 56.5万円 | 2003年 |
| 90㎡〜 | 7件 | 73.0万円 | 2004年 |
面積が小さい帯ほど築年が古く、面積が大きい帯ほど築年が新しい。中央区では、この2つが強く絡み合っています。
一般に「狭い部屋ほど㎡単価は高い」と言われますが、中央区の成約データではそうなっていません。29㎡以下の6件は㎡単価35.7万円で、90㎡以上の7件（73.0万円）の半分以下です。面積の効果より、それらの物件が持つ性格（築年・用途・立地）の違いのほうが大きく出ています。
つまり、比べる相手を間違えると数百万円ずれます
1988年築・50㎡の区分をお持ちの方が、「中央区の㎡単価の平均は◯万円だから」と全体の数字を当てはめると、大きく外れます。比べるべきは、同じ築年帯かつ同じ面積帯の成約です。
- 1980年代・50㎡前後の区分——目安は㎡単価22.8万円前後。52.5㎡なら約1,197万円
- 1990年代・60㎡台の区分——目安は㎡単価47.9万円前後。62.5㎡なら約2,994万円
- 2000年代以降・70㎡台——目安は㎡単価63.3万円前後。75㎡なら約4,748万円
築年が3年違うだけで、当てはめる単価が倍以上変わることがあります。1990年築と1991年築で、㎡単価の目安が22.8万円と47.9万円に分かれるのがその例です。
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上の表は同時点での横断比較であって、ある1軒の将来の値動きの予測ではありません。そして中央区のデータには、他区より注意すべき点があります。
| 注意点 | 内容 |
|---|---|
| 件数が少ない帯があります | 〜1980年築は3件、1991〜2000年築は6件、30〜49㎡は5件です。これらの中央値は参考値としてお読みください |
| 築年と面積が交絡しています | 1980年代の帯は面積52.5㎡、2000年代以降は75㎡。「築年の効果」と「面積・用途の効果」を切り分けられていません |
| 駅による差が大きい区です | JR神戸駅の70㎡換算が約5,900万円である一方、みなとじま駅・中公園駅は約1,300万円です。同じ区内で4倍以上の開きがあります |
| 投資用と居住用が混在しています | 収益物件は利回りで、居住用は住み心地で価格が決まります。評価の仕組みが違うものを1つの表に並べています |
売却前に確認していただきたい3つ
- 登記事項証明書で築年と面積を確認する——広告の壁芯面積と登記簿の内法面積は数％違います。50㎡や30㎡といった境界の近くでは、この差が制度の適用可否を分けることがあります
- 同じ築年帯・同じ面積帯の成約だけを見る——区全体の平均は、ご自身の物件の目安にはなりません
- 賃貸に出していた期間があるかを整理する——投資用として保有していた場合、居住用の3,000万円特別控除は使えません。減価償却の計算方法も変わります
やらないほうがよいこと
- 区全体の㎡単価を自分の面積に掛けること——上で見たとおり、帯によって22.8万円から97.3万円まで4倍以上の開きがあります
- 「築古だから安い」と決めつけること——中央区では1981年前後の段差がほとんどありません（21.3万円と22.8万円）。他区の常識をそのまま持ち込むと判断を誤ります
- 件数の少ない帯の数字を根拠にすること——3件や5件の中央値は、1件の特殊な取引で大きく動きます
よくある質問
Q. 中央区のマンションは、築年が古いとどれくらい安くなりますか？
A. 当社が集計した中央区のマンション成約51件では、2011年以降が㎡単価97.3万円（11件）、2001〜2010年が63.3万円（17件）、1991〜2000年が47.9万円（6件）、1981〜1990年が22.8万円（14件）、〜1980年が21.3万円（3件）でした。ただし1981〜1990年の帯は面積の中央値が52.5㎡と小さく、築年だけの効果ではありません。
Q. 新耐震かどうかで価格は変わりますか？
A. 中央区の成約データでは、1981〜1990年築（22.8万円）と〜1980年築（21.3万円）の差は1.5万円しかありません。他区では新耐震の境目に大きな段差が出ることがありますが、中央区ではこのデータ上ほとんど見られませんでした。ただし〜1980年築は3件のみで、統計的な信頼性は高くありません。
Q. 狭い部屋のほうが㎡単価は高いのではありませんか？
A. 一般にはそう言われますが、中央区の成約データでは逆でした。29㎡以下の6件が㎡単価35.7万円、90㎡以上の7件が73.0万円です。これは29㎡以下の帯の築年中央値が1990年、90㎡以上の帯が2004年であることと関係しています。面積と築年が絡み合っており、面積だけの効果は取り出せていません。
Q. 自分の物件の目安はどう出せばよいですか？
A. 区全体の平均ではなく、同じ築年帯かつ同じ面積帯の成約と比べてください。例えば1988年築・52㎡なら1981〜1990年の帯（㎡単価22.8万円）が目安で、約1,197万円になります。ただし駅・階数・向き・管理状態で大きく変わりますので、あくまで出発点です。
Q. この表で売却価格が決まりますか？
A. 決まりません。中央区はJR神戸駅の70㎡換算が約5,900万円、みなとじま駅・中公園駅が約1,300万円と、同じ区内で4倍以上の開きがあります。また投資用と居住用では価格の決まり方そのものが違います。実際の金額は現地を確認したうえでの査定が必要です。
まとめ
- 中央区には新耐震の段差がほとんどありません——1981年前後で21.3万円と22.8万円です
- 1990年と1991年の間に25.1万円の段差——ただし面積の違い（52.5㎡と62.5㎡）が混ざっています
- 狭い部屋のほうが㎡単価が低い——一般の常識と逆です。築年と用途が絡んでいます
- 区全体の平均は使えません——帯によって22.8万円から97.3万円まで4倍以上の差があります
- 同じ築年帯・同じ面積帯だけを見てください——比べる相手を間違えると数百万円ずれます
中央区の駅別の相場は中央区の不動産売却で公開しています。土地と建物の按分と取得費の計算は中央区でマンションを売るとき、費用と税金の全体像は中央区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「自分の物件と条件の近い成約だけを見せてほしい」というご相談でも構いません。
出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。中央区のマンション成約のうち専有面積と建築年の双方が判明する51件を対象とし、㎡単価（成約価格÷専有面積）の中央値を築年帯別・面積帯別に算出しています。本表は同一時点における横断比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。築年と面積が交絡しているため、それぞれ単独の効果は分離できていません。件数の少ない帯（〜1980年築3件、1991〜2000年築6件、30〜49㎡5件）は統計的な信頼性が低く、駅・階数・向き・管理状態・投資用と居住用の別などの影響は調整していません。
この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの中央区の成約事例ページに掲載している111件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、中央区で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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