中央区の売却にかかる費用と税金は？投資用ワンルームに3,000万円控除は使えません

中央区で物件を売るとき、他の区にはない落とし穴があります。

「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」は、自分が住んでいた住まいにしか使えません。投資用に持っているワンルームや、賃貸に出している部屋には適用されません。中央区は神戸市内でも投資用区分所有の取引が多いエリアで、この違いを知らないまま売ると、想定していなかった税額を通知されることになります。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した中央区の直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約データ581件を使い、費用と税金を実額で計算します。

中央区の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

戸建はこうなります。

中央区の中古マンションの成約価格の中央値は3,400万円（581件）で、手数料は約118.8万円。ただし実際の取引は300万円から3億5,000万円まで、手数料で約35倍の幅があります。

【最重要】投資用ワンルームには、3,000万円控除が使えません

中央区で最も注意していただきたいのが、この点です。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、ご自身が住んでいた（または住まなくなって3年以内の）マイホームが対象です。次のような物件には使えません。

• 投資用として購入し、人に貸しているワンルーム
• もともと賃貸目的で買った区分所有
• 別荘やセカンドハウスなど、生活の拠点ではない物件
• 控除を受けるためだけに一時的に入居した物件

同じ理由で、10年超所有の軽減税率（14.21％）も使えません。こちらもマイホームが対象だからです。

つまり投資用ワンルームを売った場合、譲渡益にはそのまま税率がかかります。

実際の数字で見ます。中央区でワンルームを1,500万円で買い、1,900万円で売却、譲渡費用70万円としたケースです。

同じ利益でも、用途が違うだけで0円と130.8万円に分かれます。

そして中央区は、この論点が最も現実的な区です。直近1年の成約でも、北長狭通の15㎡（1R・1985年築）が300万円、北野町の320万円、古湊通の410万円、港島中町の450万円、中町通の650万円と、800万円以下の区分所有が5件成約しています。三宮・元町周辺の小型区分所有は、投資用として保有されているケースが少なくありません。

売却前に、その部屋にご自身が住んでいた期間があるかどうかを確認してください。住んでいた実績があるなら、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることで、控除が使える可能性があります。この期限を過ぎると、同じ物件でも税額が数十万円変わります。

仲介手数料の計算方法と、800万円以下の特例

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決まっており、実務では「価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」の速算式が使われます。これは上限額であって、必ずこの額になるという意味ではありません。

令和6年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物については、報酬の上限が「30万円の1.1倍（税込33万円）」まで認められるようになりました。改正前は400万円以下・18万円の1.1倍が上限で、しかも売主からしか受け取れませんでしたが、対象価格が800万円以下に拡大し、買主からも受領できるようになっています。適用には、媒介契約の締結時に報酬額を依頼者に説明し、合意しておくことが条件です。

中央区では、三宮・元町周辺の小型区分所有やポートアイランドの物件がこの価格帯に入ります。従来、300万円の物件は手数料が15万円ほどにしかならず、不動産会社が力を入れにくい価格帯でした。制度が変わったことで、小型区分所有も正面から取り扱える条件が整っています。

仲介手数料以外にかかる費用

中央区の中央値クラス（マンション3,400万円）を想定した目安です。

賃貸中の物件を売る場合は、これに加えて入居者への通知、敷金の引き継ぎ精算、賃貸借契約書と重要事項説明書の準備が必要になります。オーナーチェンジでの売却では、これらの書類の有無が価格交渉に直結します。

中央区は駅で4倍以上ひらきます

中央区の中古マンションの㎡単価は、区全体の中央値で55万円前後です。しかし駅別ではこうなります。

最高のJR神戸（84万円）と最低のみなとじま・中公園（19万円）で約4.4倍。同じ中央区です。

ポートアイランドの物件をお持ちの方は、三宮の相場感で査定を受けると期待とのギャップに驚かれます。逆に元町・神戸駅圏の方は、区の平均値で判断すると安く見積もることになります。

3億5,000万円の売却で、契約書がないとどうなるか

中央区には、相生町・JR神戸駅徒歩5分で3億5,000万円という成約があります。この規模では、取得費を証明できるかどうかが決定的になります。

譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算しますが、取得費を証明できない場合、売却価格の5％しか取得費として認められません。3億5,000万円なら、取得費は1,750万円です。

課税対象が5倍に膨らみます。10年超の軽減税率を適用しても、税額の差は数千万円規模になります。

相続で引き継いだ物件では、被相続人が買ったときの契約書を必ず探してください。三宮・元町の物件は購入から30年以上経過しているケースもあります。書類が見つかるかどうかで、手取りが千万円単位で変わります。

相続した築古戸建なら、別の3,000万円控除があります

中央区の戸建で最も安かったのは、中尾町・新神戸駅徒歩10分の600万円（1960年築・70㎡）でした。

このような物件を相続で引き継いだ場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件です。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（1960年築は該当します）
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（戸建なら該当します）
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと（または家屋を取り壊して売ること）
• 対象は令和9年12月31日までの譲渡

令和6年1月1日以後の譲渡については、耐震改修や取り壊しを「売った後」に行っても認められるようになりました。譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が耐震基準を満たす工事を行うか、家屋の全部を取り壊した場合が対象です。解体費用を先に負担しなくても特例を使える可能性があります。相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります。

ただし、区分所有マンションは対象外です。三宮周辺の築古区分所有を相続された場合、この特例は使えません。

手取り額のシミュレーション【中央区の中央値クラス】

マイホームだったマンションを3,400万円で売った場合です。2,400万円で購入し、10年超保有、住宅ローン残債1,100万円と仮定します。

諸費用の割合は約3.9％です。同じ物件が投資用だった場合、譲渡所得約868万円に対し、5年超で約176.4万円の税額が加わります。

よくある質問

投資用のワンルームを売ります。3,000万円控除は使えますか？

使えません。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、ご自身が住んでいた（または住まなくなって3年以内の）マイホームが対象です。賃貸に出している物件や、もともと投資目的で購入した区分所有には適用されません。同じ理由で10年超所有の軽減税率も使えません。譲渡益330万円のケースで比較すると、マイホームなら0円、投資用なら所有5年超で約67.0万円、5年以下で約130.8万円の税額になります。

以前住んでいた部屋を、いまは貸しています。控除は使えますか？

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、その間に賃貸に出していても3,000万円特別控除を使える場合があります。ただし要件の判定は個別事情によりますので、住まなくなった日を確認したうえで、税理士または所轄税務署にご確認ください。期限を過ぎると使えなくなる点にご注意ください。

中央区で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？

実際の成約で計算すると、北長狭通の300万円（西元町徒歩2分・15㎡）は800万円以下の特例により33万円（税込）、北野町の3,300万円（新神戸徒歩5分）で約115.5万円、相生町の3億5,000万円（JR神戸徒歩5分・2019年築）で約1,161.6万円です。区の中央値3,400万円なら約118.8万円になります。

ポートアイランドの物件も、三宮と同じ相場ですか？

違います。中古マンションの㎡単価は、みなとじま駅・中公園駅がともに19万円（70㎡換算で約1,300万円）であるのに対し、JR神戸駅は84万円（約5,900万円）、JR三ノ宮駅は73万円（約5,100万円）です。約4.4倍の開きがあります。区の平均値55万円前後で判断すると、ポートアイランドでは高すぎ、元町・神戸駅圏では安すぎる見積もりになります。

相続した築古の戸建には、どの特例が使えますか？

昭和56年5月31日以前に建築された戸建で、相続の開始の直前に被相続人以外が住んでいなかったなどの要件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により最高3,000万円を控除できます。中央区でも中尾町で1960年築の戸建が600万円で成約しています。ただし区分所有マンションは対象外です。また相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限があります。

まとめ――中央区は「その部屋に住んでいたか」で税額が変わります

中央区の不動産売却でかかる費用は、中央値クラス（マンション3,400万円）で売却価格の約3.9％。実額では仲介手数料118.8万円が中心です。

ただし中央区で本当に効くのは、費用ではなく税の適用可否です。三宮・元町周辺には投資用の区分所有が多く、マイホームか投資用かで、同じ利益でも税額が0円と130.8万円に分かれます。

売却を考えはじめた時点で、次の3つを確認してください。いずれも査定額を知る前にできて、後から取り返せません。

1. その物件に自分が住んでいた期間があるか——あるなら3,000万円控除の可能性があります
2. 住まなくなった日はいつか——3年を経過する日の属する年の12月31日が期限です
3. 購入時の売買契約書があるか——なければ取得費は売却価格の5％しか認められません

中央区の相場データは中央区の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。海岸通エリアの取引状況は海岸通の取引データで扱っています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「投資用でも控除が使えるか知りたい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計（直近1年＝2025年4月〜2026年3月・581件）。税制は国税庁タックスアンサーNo.3302・No.3305・No.3306・No.1440。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算であり、実際の税額は個別の事情によって変わります。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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