4年で18㎡広くなった。海岸通で売れているマンションの変化
神戸市中央区海岸通。旧居留地の南縁にあたり、明治・大正の近代建築とタワーマンションが同じ街区に並ぶ町です。この町のマンション取引で、直近1年に起きた変化は他の町と性質が違います。
成約・取引の件数は4年前の17件から36件へ、2倍以上に増えました。総額の中央値は3,400万円から5,700万円へ67.6%上昇。㎡単価の中央値は729,412円から913,846円へ25.3%上昇。そして専有面積の中央値が50㎡から68㎡へ、18㎡広がっています。
多くの町では、㎡単価の上昇は「取引される住戸が狭くなったこと」で説明できます。狭い住戸ほど㎡単価は高く出るからです。しかし海岸通は逆で、面積が広がりながら単価も上がっています。構成変化だけでは説明しきれない動きです。以下、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを自社集計して見ていきます。
海岸通のマンションは、いくらで売れているのですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引36件の中央値は5,700万円、㎡単価の中央値は913,846円、専有面積の中央値は68㎡です。
37件（全種類）のうち20件が「成約価格情報」、17件が「不動産取引価格情報」です。最寄駅は元町（JR）9件、西元町9件、三ノ宮（JR）7件、花隈6件、みなと元町5件、神戸1件。複数の路線・駅が徒歩圏にある立地であることが、記録からも読み取れます。
中央区の中でも、町名によって価格の性質は大きく変わります。神戸市中央区の地価は、区内で47倍ひらく――「中央区の相場」が当てにならない理由で扱ったとおり、「中央区の相場」という言い方自体が実用的でない区です。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
面積が広がりながら単価も上がったのは、なぜですか？
結論：流通している住戸のほぼすべてが築15年以内で、そのうち31件が2011年以降に建てられたものだからです。
2001〜2010年築が5件で中央値2,900万円・㎡単価720,000円、2011年以降築が31件で6,900万円・952,381円。1981年以前および1982〜2000年築の成約は0件でした。
これは他の町と決定的に違う点です。たとえば同じ市内の鶴甲では38件中28件が1981年以前、岡本では36件中18件が1981年以前でした。海岸通には、そもそも築古の住宅ストックがほとんど流通していません。
背景には土地利用の履歴があります。海岸通は神戸市の「旧居留地地区 地区計画」の区域に含まれており、区域は西町・明石町・播磨町・浪花町・京町・江戸町・伊藤町・東町・前町・海岸通、面積約22.1ha。1995年4月28日に決定され、2023年3月1日に変更されています。長らく業務機能が中心だった区域に、2010年代以降に住宅が供給されてきた——それが「築15年以内しか流通していない」という分布を生んでいると考えられます。
なお、神戸市が2024年2月現在で把握するタワーマンション（高さ60m以上または20階以上の分譲マンション）は市内64棟で、2010年以降は中央区を中心に建設されてきたと報告書に記載されています。ただし海岸通の個別物件についての言及はなく、当社としても事業者の公式リリースで裏づけの取れた個別物件名は挙げません。
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10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる海岸通では、どんな買主が動いているのですか？
結論：3LDKが14件、1Kが10件。ファミリー向けと単身者向けが同じ町で並行して流通しています。
3LDK 14件、1K 10件、1LDK 5件、2LDK 5件、1DK 1件、記載なし1件。専有面積の中央値が68㎡というのは、この二極が混ざった結果の数字です。
売主にとって重要なのは、この二つの層で買主がまったく違うという点です。3LDKは実需（自ら住む人）が中心、1Kは投資用として賃料と利回りから価格を判断する買主が中心になります。同じ「海岸通のマンション」でも、売り出し方も、用意すべき資料も、想定される交渉の進み方も別物です。
参考までに、神戸市中央区では2020年7月1日から「都心機能誘導地区」の規制が施行されています。都心機能高度集積地区内では住宅等の建築が禁止され、都心機能活性化地区内では敷地面積1,000㎡以上の場合に住宅等に供する容積率の上限が400%に制限されます。この規制の詳細は【2026年最新】三宮に新しいマンションは建つのか？2020年から続く住宅規制のいまで扱っています。ただし、海岸通が同地区の区域に含まれるかどうかは、神戸市の公表資料が図面参照とされているため当社では確認できていません。個別の敷地については神戸市情報マップでの照会が必要です。
海岸通という町は、どういう場所ですか？
結論：旧居留地の南縁にあたり、国登録有形文化財の近代建築が現存する町です。
神戸市の校区一覧によれば、海岸通は1丁目から6丁目に加えて、丁目のつかない「海岸通」表記の区域が併存しています。1〜3丁目はこうべ小学校区、4〜6丁目は山の手小学校区で、いずれも神戸生田中学校区です。郵便番号は650-0024。
文化財として確認できるのは次の2件です。
- 海岸ビル：国登録有形文化財（建造物）。所在地は神戸市中央区海岸通3、建築は1918年（大正7年）、登録は1998年12月11日。あわせて神戸市指定景観資源にも指定されています。
- 海岸ビルヂング：国登録有形文化財（建造物・明治期）。神戸市指定景観資源にも指定されています。
制度名についてひとつ補足します。「景観形成重要建築物」という呼び方を目にすることがありますが、神戸市の現行制度は「神戸市指定景観資源」（近代建築物26棟、近世建築物1棟、茅葺民家12棟ほか計40件）で、景観法に基づく景観重要建造物の指定は市内にありません。売却時の説明で制度名を誤ると信頼を損ねるため、当社では正確な名称を使います。
また、神戸商船三井ビル（旧大阪商船神戸支店、1922年4月竣工、設計・渡辺節）は海岸通にある著名な近代建築ですが、当社が文化遺産オンラインおよび神戸市指定景観資源の一覧を確認した範囲では、国・市の指定は見あたりませんでした。「文化財に指定されている」と書くことは避けます。
ウォーターフロント再整備との関係
ここも誤解が生じやすい点です。神戸市港湾局の「神戸ウォーターフロントグランドデザイン」（2025年4月発行）が重点エリアとして挙げているのは中突堤周辺・京橋・新港突堤西の3エリアで、海岸通は挙げられていません。2025年4月4日に開業したGLION ARENA KOBE（収容約10,000人、運営：株式会社One Bright KOBE）の所在地も、公式サイトによれば中央区新港町2番1号で、新港突堤西地区（第2突堤）です。
海岸通はこれらのエリアから徒歩圏にありますが、再整備計画の対象区域そのものではありません。「再開発エリア」として売り出すのは事実に反します。当社は、確認できた事実の範囲で価値を説明する方針です。中央区の成り立ちは中央区の歴史をたどる――港と居留地がつくった「神戸の顔」にまとめています。
海岸通で売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：この町では珍しく、売り時を焦る必要が小さい市場です。件数が増え、単価も面積も上がっている局面にあります。ただし物件タイプ別の戦略は分けてください。
ファミリータイプ（3LDK・68㎡前後）をお持ちの場合
直近1年で14件の3LDKが動いています。中央値5,700万円という水準は、4年前の3,400万円から大きく上がりました。この価格帯では、買主は住宅ローンを組んで購入するケースが中心になります。したがって、金利環境と買主の借入余力が反響数に直結します。売り出し価格を市場から離して設定すると、検索の条件から外れて内見自体が発生しません。
ワンルーム（1K）をお持ちの場合
10件が流通しています。買主は賃料と利回りから逆算します。現況の賃貸借契約、過去の入居率、管理費・修繕積立金の水準を資料化してください。空室での売却か、賃借人が入った状態（オーナーチェンジ）での売却かで、想定買主が変わります。
売らない方がよいケース
- 短期譲渡所得の税率が適用される期間にある場合。所有期間が5年以下だと、譲渡所得に対する税率が長期の場合より高くなります。取得日を確認し、税率の区分が変わる時期を把握してから判断してください。詳しくは中央区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
- 買い替え先が決まっていない場合。海岸通と同等の立地・築年の住戸は流通量が限られます。売却が先行すると、住み替え先の選択肢が狭くなることがあります。
- 「再開発で上がるから待つ」という理由だけで保有を続けている場合。前述のとおり、海岸通は神戸市のウォーターフロント再整備の重点エリアには含まれていません。期待だけを根拠に判断時期を先送りするのは、根拠のある戦略とは言えません。
よくある質問
海岸通のマンションの相場はいくらですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引36件の中央値は5,700万円、㎡単価の中央値は913,846円、専有面積の中央値は68㎡です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）。築年帯では2011年以降が31件を占め、中央値6,900万円・㎡単価952,381円です。
海岸通は4年で値上がりしましたか？
結論：中央値は3,400万円から5,700万円へ67.6%、㎡単価は729,412円から913,846円へ25.3%上がっています。多くの町では単価上昇が「取引住戸が狭くなったこと」で説明できますが、海岸通は専有面積の中央値が50㎡から68㎡へ広がりながら単価も上がっており、構成変化だけでは説明しきれません。
海岸通に古いマンションはありますか？
結論：直近1年の成約データには、1981年以前および1982〜2000年に建てられたマンションの取引が1件もありませんでした。流通しているのは2001年以降築の36件のみで、うち31件は2011年以降築です。
海岸通は再開発エリアですか？
結論：神戸市港湾局の「神戸ウォーターフロントグランドデザイン」（2025年4月）が重点エリアとして挙げているのは中突堤周辺・京橋・新港突堤西の3エリアで、海岸通は挙げられていません。2025年4月開業のGLION ARENA KOBEも所在地は中央区新港町2番1号で、海岸通ではありません。
海岸通にある文化財は何ですか？
結論：当社が文化遺産オンラインおよび神戸市の資料で確認できたのは、海岸ビル（1918年建築、1998年12月11日登録有形文化財、神戸市指定景観資源）と海岸ビルヂング（登録有形文化財、神戸市指定景観資源）の2件です。なお神戸市の現行制度の名称は「神戸市指定景観資源」で、景観法に基づく景観重要建造物の指定は市内にありません。
出典
- 自社集計データ：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)。「不動産取引価格情報・成約価格情報」（国土交通省）をもとに株式会社Estate&Co.作成。対象は兵庫県神戸市中央区海岸通、2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月）の37件、および比較対象として2021年第2四半期〜2022年第1四半期の18件。集計日：2026年8月25日。
- 旧居留地地区 地区計画：神戸市「旧居留地地区 地区計画」
- 校区・町名：神戸市「中央区内 校区一覧」
- 文化財：文化遺産オンライン（文化庁）「海岸ビル」ほか、神戸市「神戸市指定景観資源」「景観資源の保全・活用」
- ウォーターフロント：神戸市港湾局「神戸ウォーターフロントグランドデザイン」（2025年4月）、神戸市「都市計画マスタープラン 三宮～ウォーターフロント都心地区編」
- アリーナ：TOTTEI／GLION ARENA KOBE 公式サイト
- 都心機能誘導地区：神戸市「特別用途地区 都心機能誘導地区」
- タワーマンション：神戸市「タワーマンションと地域社会との関わりのあり方に関する課題と対応策」報告書
- アイキャッチ写真：Kobe kaigan street01 1920.jpg 写真：663highland（CC BY 2.5, Wikimedia Commons）
- 本文写真：Kaigan building01 1920.jpg 写真：663highland（CC BY 2.5, Wikimedia Commons）
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この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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