中央区でいちばん売れている町はどこですか？三宮でも元町でもありません
神戸市中央区で、直近1年に中古マンションの成約が最も多かった町はどこか。三宮でも元町でもありません。港島中町——ポートアイランドです。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に中央区で成約した中古マンション581件を当社で集計したところ、港島中町だけで68件。区内で最多でした。ところが㎡単価の中央値は21.4万円。中央区全体の55.6万円に対し、約4割の水準です。
さらに4年前と比べると、奇妙なことが起きています。成約件数は35件から68件へ約2倍に増えました。それなのに㎡単価は21.3万円から21.4万円。ほとんど動いていません。
この記事は、港島中町という町の成り立ちと、そこで実際に売れている物件の中身を、神戸市の公表資料と成約データの両方から整理したものです。
港島中町のマンションは、いくらで売れていますか？
結論：直近1年の成約68件の中央値は、㎡単価21.4万円、総額1,800万円、専有面積80㎡、建築年1984年、駅徒歩4分でした。
建築年の中央値1984年、駅徒歩4分は、4年前とまったく同じです。売れた物件の条件が変わらないまま、件数だけが倍になり、単価は動いていません。
専有面積80㎡は、中央区全体の65㎡より15㎡広い水準です。同じ中央区でも、港島中町は別の商品を売っている市場だと考えたほうが正確です。
神戸市中央区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
件数が2倍に増えたのに、なぜ単価が動かないのですか？
結論：成約の82％を占める築1980年代の物件が、4年前と1円も変わらない価格で取引されているからです。
直近1年の68件のうち、56件（82％）が築1981〜1990年です。この帯の㎡単価は、4年前も直近も20.0万円。完全に一致しています。件数は27件から56件へ2倍以上に増えました。
一方、築2011〜2020年の10件は46.9万円から52.5万円へ＋11.9％。新しい物件は上がっています。ただし件数が少ないため、町全体の中央値にはほとんど影響しません。
つまり港島中町では、1980年代に建てられた大量のマンションが、決まった価格帯で淡々と売買されている状態です。売り物が倍に増えても価格が上がらないのは、買主が「この価格帯だから買っている」からだと読めます。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる同じ港島中町でも、駅によって差はありますか？
結論：あります。ポートライナーの駅ひとつで、㎡単価が最大2.8倍違います。
南公園53.3万円（4件・総額4,200万円）、中埠頭45.3万円（11件・2,900万円）に対し、みなとじま18.9万円（25件・1,500万円）、中公園18.8万円（17件・1,500万円）。
ただし南公園は4件、北埠頭は2件と少なく、中央値が動きやすい点にご注意ください。件数が多いのはみなとじま25件と中公園17件で、この2駅だけで町全体の62％を占めます。港島中町の「実勢」は、この2駅の1,500万円前後という水準です。
南公園・中埠頭が高いのは、これらの駅の周辺に新しいマンションが多いためだと考えられます。ご自宅がどの駅の徒歩圏かで、参照すべき価格帯が変わります。
この町は、いつどうやってできたのですか？
結論：1966年度に着工し、1980年度に完成した人工島です。町全体がほぼ同じ時期に建てられたことが、いまの価格の形をつくっています。
神戸市の公表資料によれば、ポートアイランドは昭和41年度（1966年）着工、昭和55年度（1980年）完成。面積443ha、埋立土量8,000万㎥という規模で、計画人口は約2万人とされていました。1981年には神戸ポートアイランド博覧会（ポートピア’81）が開かれ、入場者数は1,600万人にのぼりました。
ここが港島中町を理解する鍵です。島の完成が1980年、住宅の供給がその直後。だから成約物件の建築年の中央値が1984年になります。町全体が同じ世代の建物でできているため、売りに出る物件の条件が揃い、価格も揃います。
先ほどの「件数が倍になっても単価が動かない」という現象は、この成り立ちで説明がつきます。似た築年・似た広さ・似た間取りの住戸が大量にあり、それが順番に市場へ出てくる。買主から見れば選択肢が多く、売主から見れば競合が多い。価格が動きにくい構造です。
港島中町のマンションは、誰が買っているのですか？
結論：ファミリー層です。３ＬＤＫが成約の6割を占めます。
３ＬＤＫ40件（59％）、４ＬＤＫ13件（19％）、２ＬＤＫ11件（16％）。専有面積の中央値は80㎡です。
中央区全体では２ＬＤＫの㎡単価（70.0万円）が３ＬＤＫ（54.7万円）を上回り、単身・二人暮らし向けの住戸が強い市場でした。港島中町はその逆です。中央区にありながら、ファミリー向けの市場として独立しているのが、この町の性格です。
価格帯で見ると、増えたのは主に下の層です。1,000〜1,500万円が6件から18件へ3倍、1,500〜2,000万円が15件から24件へ。この2つの帯で42件、全体の62％を占めます。総額の中央値が1,900万円から1,800万円へ下がったのは、この層の成約が増えたためです。
「1,000万円台で、80㎡・３ＬＤＫ・駅徒歩4分」。これが港島中町で最も動いている商品です。神戸市中央区でこの条件が成立する場所は、他にほとんどありません。
港島中町でマンションを売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：待っても価格が上がりにくい町であることを前提に、戦略を組んでください。
- ①「中央区だから」という理由で高値を設定しない。区全体の㎡単価55.6万円に対し、港島中町は21.4万円です。区の相場を持ち込むと、売出期間が延びるだけになります。
- ②競合が多い前提で動く。成約が2倍になったということは、売りに出ている数も増えているということです。似た築年・似た間取りが同時に並びます。
- ③価格以外の差を明示する。階数、向き、リフォームの有無、管理費・修繕積立金の水準、駐車場の空き状況。条件が揃った市場では、この差が決め手になります。
- ④駅を確認する。同じ港島中町でも、みなとじま・中公園と、南公園・中埠頭では参照すべき価格帯が違います。
- ⑤待つコストを計算する。築1980年代の帯は4年間まったく動いていません。待つ間の管理費・修繕積立金・固定資産税の合計と比べてご判断ください。
一方で、売らないほうがよいケースもあります。賃貸に出して安定した利回りが取れている場合、住み替え先が決まっていない場合、相続の分割協議が済んでいない場合は、市況を理由に動くべきではありません。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
港島中町のマンションの相場はいくらですか？
直近1年に成約した68件の中央値は、㎡単価21.4万円、総額1,800万円、専有面積80㎡、建築年1984年、駅徒歩4分です。中央区全体の㎡単価55.6万円に対し、約4割の水準になります。
港島中町のマンションは値上がりしていますか？
ほとんど動いていません。㎡単価の中央値は4年前の21.3万円から21.4万円へ＋0.5％。成約の82％を占める築1981〜1990年の帯にいたっては、4年前も直近も20.0万円で完全に同じでした。一方、成約件数は35件から68件へ約2倍に増えています。
中央区なのに、なぜ港島中町は安いのですか？
建築年と立地の条件が違うためです。港島中町の成約物件の建築年の中央値は1984年で、82％が築1981〜1990年に集中しています。ポートアイランドが1980年度に完成し、住宅の供給がその直後に集中したためです。町全体が同じ世代の建物でできており、似た条件の売り物が同時に市場へ出るため、価格が動きにくい構造になっています。
港島中町ではどんな間取りが売れていますか？
３ＬＤＫが40件で全体の59％を占めます。次いで４ＬＤＫ13件、２ＬＤＫ11件。専有面積の中央値は80㎡で、中央区全体の65㎡より15㎡広い水準です。単身・二人暮らし向けが強い中央区にあって、港島中町はファミリー向けの市場として独立しています。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、町名別・最寄駅別・築年別・間取り別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市中央区／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の成約のうち地区名が港島中町の68件、2021年4月〜2022年3月の35件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- 神戸市「BE KOBE 神戸の近現代史 ポートアイランド・六甲アイランド」※着工年度・完成年度・面積443ha・埋立土量8,000万㎥・計画人口約2万人・ポートピア’81の入場者数1,600万人
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※最寄駅別のうち南公園4件・北埠頭2件は件数が少なく、中央値が動きやすい区分です。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。港島中町のご自宅について、最寄駅・築年・間取りをそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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