中央区のバブル期のマンション、なぜ旧耐震と同じ値段になったのか？
神戸市中央区のマンション相場は、この4年で明確に上がりました。国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に中央区で成約した中古マンション581件を当社で集計したところ、㎡単価の中央値は4年前の49.3万円から55.6万円へ＋12.8％。成約件数も493件から581件へ増えています。
しかも上昇の仕方が特徴的です。築2011〜2020年が＋22.1％、築2001〜2010年が＋22.6％、築1991〜2000年が＋22.3％。3つの築年帯が、揃って＋22％台で動いています。
ところが、そこから外れた層がひとつだけありました。築1981〜1990年です。この帯だけが27.6万円から26.7万円へ▲3.3％。そして直近1年の26.7万円という水準は、1980年以前築（旧耐震）の26.7万円とまったく同じでした。
この記事は、中央区のマンション相場を「築年」「駅」「間取りと面積」の3軸で分解し、ご自宅がどの層にいるのかを判断できるように整理したものです。
中央区のマンションの相場はいくらですか？
結論：直近1年に中央区で成約した中古マンション581件の中央値は、㎡単価55.6万円、総額3,400万円、専有面積65㎡、建築年2003年、駅徒歩5分でした。
専有面積の中央値65㎡は、東灘区（75㎡）や須磨区（75㎡）より小さい水準です。中央区は単身・二人暮らし向けの住戸が多く、総額3,400万円という数字はその面積構成を反映しています。
神戸市中央区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
築1981〜1990年が旧耐震と同じ単価というのは、どういうことですか？
結論：直近1年の中央区では、築36〜45年の物件と築46年以上の物件が、㎡単価で区別されなくなっているということです。
数字で確認します。築1981〜1990年は26.7万円、1980年以前築も26.7万円。4年前は27.6万円と24.8万円で、1.1倍の差がありました。この4年で、その差が消えています。
さらに注目すべきは件数です。築1981〜1990年の成約は90件から133件へ＋47.8％。市場に出る数が増えながら、価格は下がっています。売主が増えれば買主は選ぶ側に回り、価格の主導権は買主に移ります。
一方、旧耐震（1980年以前築）は44件から41件へやや減り、㎡単価は24.8万円から26.7万円へ＋7.7％。数が減って価格が上がるという、真逆の動きです。
なぜ築1981〜1990年だけがこうなるのか。当社が持っているのは成約データであり、買主の判断理由までは分かりません。ただし、この帯が「新耐震ではあるが設備更新の時期に入り、かつ価格が十分に下がりきってもいない」という中間的な位置にあることは、実務上の感覚と一致します。この点は推測として読んでください。
実務上の結論ははっきりしています。中央区で築1981〜1990年のマンションをお持ちなら、待つことが有利に働く根拠は、直近4年のデータからは見つかりません。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる三ノ宮は＋33％なのに、新神戸が＋1.4％なのはなぜですか？
結論：理由は特定できませんが、売れた物件の条件が変わったせいではない、とは言えます。
新神戸は直近1年で57件が成約し、㎡単価の中央値は49.3万円。4年前は37件で48.6万円でした。建築年の中央値は2001年から1998年へ、ほぼ変わっていません。つまり「売れた物件が古くなったから単価が上がらなかった」という説明は成り立ちません。
同じ時期、三ノ宮（JR）は54.5万円から72.5万円へ＋33.0％。建築年の中央値は2005年から2006年でほぼ同じです。神戸（JR）も63.3万円から84.0万円へ＋32.7％、建築年は2014年から2015年。条件が変わらないまま上がった駅と、条件が変わらないまま上がらなかった駅が、同じ区の中にあります。
元町（JR）＋39.2％、みなと元町＋43.1％は、いずれも建築年の中央値が6〜10年新しくなっており、構成変化の影響を含みます。数字の大きさだけで比べると読み違えます。
新神戸で売却をご検討の場合、区全体の＋12.8％や三ノ宮の＋33.0％を基準にすると、期待値が実勢から離れます。この駅は別の値動きをしています。
中央区のマンションは、駅でどれくらい違いますか？
結論：神戸（JR）84.0万円に対して春日野道（阪急）45.6万円。約1.8倍の差があります。
他区と比べると、中央区の駅間格差は小さいほうです。須磨区は4.5倍、西区は町名で3.1倍ひらいていました。中央区が1.8倍にとどまるのは、区全体が都心として一体の市場になっているためだと考えられます。
件数では三ノ宮（JR）127件、神戸（JR）61件、新神戸57件、県庁前41件、元町（JR）36件。三ノ宮と新神戸の2駅だけで区全体の32％を占めます。
中央区では、広い部屋のほうが高く売れますか？
結論：㎡単価で見ると、そうではありません。中央区は60〜80㎡が最も強く、２ＬＤＫが３ＬＤＫを上回ります。
間取り別では、２ＬＤＫが153件で70.0万円、３ＬＤＫが171件で54.7万円。件数が最も多い３ＬＤＫが、２ＬＤＫより約22％低いという結果です。４ＬＤＫはさらに低く44.8万円。１ＬＤＫ（61件）も70.9万円で、３ＬＤＫを上回っています。
面積帯でも同じ傾向です。60〜70㎡が67.7万円、70〜80㎡が66.7万円で上位。件数が最も多い80〜100㎡は55.1万円で、60〜70㎡より約19％低くなります。
これは中央区の買主層を反映した結果だと考えられます。都心の中古マンションを買うのは単身者と二人暮らしが中心で、ファミリー向けの広い住戸は、同じ予算があれば東灘区や西宮市の広い物件と比較されます。広さは総額を押し上げますが、㎡単価では不利に働きます。
中央区でマンションを売るとき、何から始めればいいですか？
結論：築年帯を先に確認してください。中央区では築1981〜1990年かどうかで、状況がまったく違います。
- ①築1981〜1990年なら、時間が味方をしにくい前提で組む。この帯は133件と件数も多く、価格は下がり、旧耐震と同じ単価まで並びました。
- ②築1991年以降なら、上昇局面にいる。3つの帯が揃って＋22％台です。条件の近い直近事例を確認する価値があります。
- ③駅の平均を使わない。同じ中央区でも、三ノ宮＋33.0％と新神戸＋1.4％のように、駅で値動きがまったく違います。
- ④３ＬＤＫ以上なら、㎡単価ではなく総額で比較する。広い住戸は㎡単価では不利に見えますが、総額では6,550万円（100㎡以上）の水準で成約しています。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
中央区のマンションは値上がりしていますか？
区全体では㎡単価の中央値が49.3万円から55.6万円へ＋12.8％です。ただし築年帯で分かれ、築1991〜2020年の3つの帯はいずれも＋22％台である一方、築1981〜1990年の133件だけが▲3.3％と下がっています。区全体の数字はご自宅に当てはまりません。
築40年のマンションは中央区でいくらで売れますか？
築1981〜1990年の㎡単価の中央値は26.7万円、総額の中央値は1,500万円です。この水準は1980年以前築（26.7万円・1,600万円）と並んでおり、直近1年では両者が区別されていません。成約件数は90件から133件へ47.8％増えており、競合も増えています。
新神戸のマンションは値上がりしていないのですか？
直近1年の㎡単価の中央値は49.3万円で、4年前の48.6万円から＋1.4％です。建築年の中央値は2001年から1998年でほぼ変わっていないため、売れた物件の構成変化では説明しにくい数字です。同じ時期に三ノ宮（JR）は＋33.0％、神戸（JR）は＋32.7％で、駅による差が出ています。理由については当社のデータからは特定できません。
３ＬＤＫは中央区では売りにくいのですか？
件数で見れば最も多く、直近1年に171件が成約しています。売れていないわけではありません。ただし㎡単価の中央値は54.7万円で、２ＬＤＫの70.0万円より約22％低い水準です。都心の買主層は単身・二人暮らしが中心で、広い住戸は他区の物件とも比較されます。総額での比較をおすすめします。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、駅別・築年別・面積別・間取り別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市中央区／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の581件、2021年4月〜2022年3月の493件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
- 「旧耐震」は建築年が1980年以前の物件を指します（新耐震基準は1981年6月施行）
- 駅別は成約が9件以上、間取り別は5件以上あった区分のみを掲載しています
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※駅別の中央値は売れた物件の築年構成に影響されるため、本記事では建築年の中央値を併記しています。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。中央区のご自宅について、築年と駅をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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