元町通のマンション、価格2.4倍は値上がりですか？28㎡から55㎡に変わった中身

神戸市中央区の元町通で、中古マンションの成約中央値は直近1年で3,900万円でした。

2023年度は1,600万円です。2.4倍。

ただしこれを「元町通のマンションが2.4倍に値上がりした」と読むと、確実に判断を誤ります。専有面積が30㎡から55㎡へ変わっているからです。

国土交通省の成約データから、この町で何が入れ替わったのかを見ていきます。

元町通のマンションは、5年でどう動きましたか？

結論：総額は2.4倍。しかし売れている住戸の広さが倍近くになりました。

2022年度は専有28㎡で1,650万円、2023年度は30㎡で1,600万円。ワンルームが市場の中心でした。

直近1年は専有55㎡で3,900万円。建築年も2004年から2011年へ動いています。

㎡あたりで見れば、2023年度が約53万円、直近1年が約71万円。上昇はしていますが、2.4倍ではありません。総額の変化の大半は、売れているモノが変わったことで説明できます。

なぜワンルームから広い住戸へ移ったのですか？

結論：この町には、もともとワンルームが多いからです。

元町通の1世帯あたり人員は1.35人。中央区平均1.58人を大きく下回ります。高齢化率も15.9％で、区平均23.0％より7.1ポイント低い。

人口4,384人に対して世帯数3,237。若い単身世帯が集まる町です。5年で人口＋4.8％、世帯＋10.1％と、どちらも増えています。

つまり、この町の住宅ストックの多くはワンルームです。年によってどの層が多く売り出されるかで、中央値は大きく振れます。年度をまたいだ比較には、必ず面積の確認が要ります。

住んでいる人と、売れている住戸がずれています

結論：住民の中心は単身なのに、直近1年に売れたのは専有55㎡でした。

1世帯1.35人という構成に対して、55㎡は明らかに広い。これは、投資用ワンルームの売買と、実需のファミリータイプの売買が、同じ町で並行していることを示しています。

元町商店街と旧居留地に隣接し、駅徒歩3分。職住近接を求める層にとって条件のよい立地です。年間33〜60件が成約する、動きの多い市場でもあります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。自分の住戸の面積帯で事例を探してください。元町通の中央値は年度によって1,600万円から3,900万円まで振れます。30㎡の物件を持つ人が3,900万円を目安にするのも、55㎡の物件を持つ人が1,600万円を目安にするのも、どちらも間違いです。

2つめ。ワンルームなら買い手は投資家です。実需向けの内覧演出より、賃料相場、想定利回り、管理状況を数字で示すほうが決まります。空室のまま売るか、賃貸中のまま売るかも検討材料になります。

3つめ。50㎡以上なら実需が主役です。この町では希少な層で、職住近接を求める層に届きます。専有55㎡・築2011年で3,900万円という実績が出ています。

やらないほうがよいこと：「元町のマンションは2.4倍になった」という数字を、そのまま売り出し価格の根拠にすることです。中身は面積の入れ替わりです。

まとめ

• 元町通のマンションは直近1年3,900万円（33件・専有55㎡・築2011年・駅徒歩3分）
• 2023年度は1,600万円だが専有30㎡。総額2.4倍の大半は面積の入れ替わり
• ㎡単価で見ると約53万円→約71万円。上昇はしているが2.4倍ではない
• 1世帯あたり1.35人、高齢化率15.9％。若い単身世帯が集まる町
• 人口＋4.8％、世帯＋10.1％で、どちらも増えている

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。元町通の売却について、面積帯をそろえた事例比較にもとづく査定をご提供しています。