中山手通の家はいくらで売れますか？教会とモスクと華僑の学校が並ぶ町の値段
神戸市中央区の中山手通は、東西およそ2kmにわたって1丁目から8丁目まで続く、細長い町です。同じ町名でありながら、最寄駅は5つに分かれ、㎡単価は最大で1.6倍ひらきます。
そしてこの町には、教会と、日本で最初のモスクと、華僑の学校が並んでいます。偶然ではありません。中山手通は、神戸が開港したときに「外国人と日本人が最初から混じって住む」ことを認められた場所——雑居地の中にあるからです。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に中山手通で成約した中古マンション39件を当社で集計しました。㎡単価の中央値は70.0万円、総額5,500万円。4年前の53.8万円から30.1％の上昇です。
ただしこの30.1％という数字、そのまま「値上がりした」と読むと間違えます。この記事では、町の成り立ちと、数字の中身の両方を見ていきます。
中山手通のマンションは、いくらで売れていますか？
結論：直近1年の成約39件の中央値は、㎡単価70.0万円、総額5,500万円、専有面積75㎡、建築年2005年、駅徒歩8分でした。
中央区全体の㎡単価は55.6万円ですから、中山手通はそれを25％ほど上回る水準です。専有面積の中央値75㎡も、区全体の65㎡より10㎡広い。都心にありながら、ある程度の広さを持つ住戸が売れている町だといえます。
注目すべきは、成約件数が45件から39件へ減っていることです。中央区全体では493件から581件へ増えているのに、中山手通は逆方向に動きました。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
㎡単価が30％上がったのは、値上がりしたということですか？
結論：そうとは言い切れません。築年をそろえて比べると、上昇は3〜9％にとどまります。
築2011〜2020年が＋3.4％、築2001〜2010年が＋7.3％、築1991〜2000年が＋8.6％。いずれも中央区全体の＋12.8％より控えめです。
では、なぜ町全体では＋30.1％になるのか。理由は売れた物件の中身が入れ替わったからです。
4年前は、45件のうち築1990年以前の物件が9件（20％）ありました。この層の㎡単価は25.0〜36.0万円です。ところが直近1年では、39件中わずか2件（5％）。単価の低い層が市場から消えたぶん、全体の中央値が押し上げられました。
売主として押さえるべきは、ここです。ご自宅が築30年を超えるなら、町全体の70.0万円ではなく、同じ築年帯の水準（築1991〜2000年で46.7万円）を出発点にしてください。町の平均は、いま売れている築浅の姿を映した数字です。
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結論：中山手通が、神戸開港時に設けられた「雑居地」の中にあるからです。
神戸市歴史公文書館の資料によれば、1868年1月1日の開港にあたり、外国人居留地は東を旧生田川（現在のフラワーロード）、西を鯉川筋とする、海岸沿い25町余りの範囲に設けられました。22街区・126区に分割され、設計はイギリス人のハートです。
ところが、幕末の混乱で居留地の造成が期限内に完成しませんでした。そこで便宜措置として、日本人と外国人の混住が認められます。その雑居地の範囲が「東は旧生田川から西は宇治川まで、南は海岸から北は山麓部まで」。中山手通は、まさにこの中にあります。
つまり旧居留地が「外国人だけの街」だったのに対し、中山手通は最初から混ざっていた街だということです。この違いが、150年以上経ったいまの街並みに残っています。
その象徴が、中山手通2丁目の神戸ムスリムモスクです。1935年（昭和10年）、神戸在住のトルコ人・タタール人・インド人の貿易商らの出資によって建てられた、日本で最初のイスラームモスク。設計はチェコ出身の建築家ヤン・ヨセフ・スワガー。玉ねぎ形のドームと、三日月を頂く4基の尖塔を持つ鉄筋コンクリート造3階建てで、神戸大空襲でも阪神・淡路大震災でも倒れませんでした。
不動産の話に引き戻すと、これは売主にとって使える材料です。中山手通の物件を紹介するとき、「三宮まで徒歩8分」という条件だけを並べるより、この町が何でできているかを語れるほうが、買主の記憶に残ります。とくに市外から移り住む層にとって、街の履歴は判断材料になります。
同じ中山手通でも、丁目によって値段は違うのですか？
結論：違います。最寄駅で見ると、県庁前58.3万円から神戸三宮（阪急）90.9万円まで、約1.6倍ひらきます。
中山手通は東西に約2km。1丁目から8丁目まであり、東寄りは三宮、中ほどは県庁前、西寄りは元町が最寄りになります。同じ町名でも、生活動線がまったく違います。
件数で見ると県庁前13件、三ノ宮（JR）10件、元町（JR）8件。神戸三宮（阪急）と三宮（市営地下鉄）はいずれも3件で、中央値が動きやすい点にはご注意ください。
ご自宅の評価をするとき、「中山手通の相場は70万円」という数字をそのまま当てはめると、県庁前寄りなら高すぎ、三宮寄りなら安すぎることになります。町名ではなく、最寄駅まで絞った事例で確認してください。
どんな部屋が、高く売れていますか？
結論：２ＬＤＫと、60〜80㎡です。いずれも３ＬＤＫや80㎡超を上回ります。
間取り別では２ＬＤＫが10件・91.3万円。成約件数が最も多い３ＬＤＫ（15件）は71.3万円で、２ＬＤＫより約22％低い水準です。面積帯でも60〜80㎡が19件・89.3万円で最も高く、80〜100㎡は69.7万円にとどまります。
都心の中古マンションを買うのは単身者と二人暮らしが中心で、広い住戸は同じ予算なら東灘区や西宮市とも比較される——という構図が、中山手通でもそのまま出ています。
なお戸建も7件成約しており、総額の中央値は2,500万円、土地面積の中央値は50㎡。山手の斜面地で、狭小地が中心です。マンションとはまったく別の商品として評価する必要があります。
中山手通で売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：町の平均を使わないこと。築年と最寄駅の2つを先に確定させてください。
- ①築30年超なら、町の70.0万円は基準にならない。築1991〜2000年の水準は46.7万円です。町全体の数字は、いま売れている築浅の姿です。
- ②最寄駅で1.6倍ひらく。県庁前寄りか三宮寄りかで、参照すべき価格帯が変わります。
- ③３ＬＤＫ以上は㎡単価では不利に見える。総額で比較してください。４ＬＤＫは㎡単価62.0万円ですが、総額では6,100万円と町内で最も高い部類です。
- ④街の履歴を売り文句に使える。雑居地としての成り立ち、モスク、教会、華僑の学校。市外から移り住む買主にとっては、駅からの分数より効くことがあります。
- ⑤成約件数が減っている点は認識しておく。中央区全体が増えるなかで、中山手通は45件から39件へ減りました。買主が急いでいる市場ではありません。
一方で、売らないほうがよいケースもあります。住み替え先が決まっていない場合、賃貸で安定した利回りが取れている場合、相続の分割協議が済んでいない場合は、市況を理由に動くべきではありません。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
中山手通のマンションの相場はいくらですか？
直近1年に成約した39件の中央値は、㎡単価70.0万円、総額5,500万円、専有面積75㎡、建築年2005年、駅徒歩8分です。中央区全体の㎡単価55.6万円を25％ほど上回ります。ただし最寄駅によって58.3万円から90.9万円まで約1.6倍の幅があります。
中山手通のマンションは4年で30％値上がりしたのですか？
町全体の㎡単価の中央値は53.8万円から70.0万円へ＋30.1％ですが、そのまま値上がりとは読めません。築年帯をそろえて比べると、築2011〜2020年が＋3.4％、築2001〜2010年が＋7.3％、築1991〜2000年が＋8.6％です。町全体が大きく上がって見えるのは、単価の低い築1990年以前の成約が9件から2件へ減り、売れた物件の構成が変わったためです。
中山手通に教会やモスクが多いのはなぜですか？
中山手通が、神戸開港時の「雑居地」の中にあるためです。1868年の開港にあたり外国人居留地が設けられましたが、幕末の混乱で造成が期限内に完成せず、便宜措置として日本人と外国人の混住が認められました。その範囲が「東は旧生田川から西は宇治川まで、南は海岸から北は山麓部まで」で、中山手通はこの中に含まれます。1935年には中山手通2丁目に日本で最初のイスラームモスクである神戸ムスリムモスクが建てられました。
中山手通では３ＬＤＫと２ＬＤＫのどちらが高く売れますか？
㎡単価では２ＬＤＫのほうが高くなります。直近1年では２ＬＤＫが10件・91.3万円、３ＬＤＫが15件・71.3万円で、３ＬＤＫのほうが約22％低い水準です。ただし総額では３ＬＤＫが5,700万円、２ＬＤＫが6,000万円と差は小さくなります。広さのある住戸は㎡単価ではなく総額で比較してください。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、町名別・最寄駅別・築年別・間取り別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市中央区／2025年4月〜2026年3月の成約のうち地区名が中山手通の中古マンション39件・戸建7件、2021年4月〜2022年3月の中古マンション45件・戸建2件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- 神戸市歴史公文書館「外国人居留地の形成」※開港年月日・居留地の範囲・区画数・設計者・雑居地の範囲と成立経緯・居留地返還年
- 神戸建築祭2026 公表資料 ※神戸ムスリムモスクの所在地・建設年・設計者・日本最初のモスクである点
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※最寄駅別のうち神戸三宮（阪急）・三宮（市営地下鉄）は各3件と少なく、中央値が動きやすい区分です。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。中山手通のご自宅について、最寄駅・築年・間取りをそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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