中央区で同じマンションの別の部屋が売りに出たら、どうしますか？
ポータルサイトで自分のマンション名を検索してみたら、同じ建物から3件出ていた。1つは自分の部屋。あとの2件は、階数も間取りもよく似ていて、片方は自分より200万円安い——。
神戸市中央区でご相談を受けていて、最近いちばん増えている場面です。タワーマンションや大規模マンションが多い区だからこそ、いちばん手強い競合が、同じ建物の中にいるという状況が起きます。
中央区は、マンションが月85件動く市場です
直近1年の中央区の成約は1,159件。うち中古マンションが1,021件で、全体の88％を占めます。戸建は121件、更地は17件しかありません。
月にならすとマンションは約85件。県内19の市区で見ても、西宮市（1,117件）に次ぐ規模です。
これだけ動いている市場で売れないなら、市場のせいではありません。そして中央区の場合、原因が同じ建物の中にあることが少なくない。
神戸市中央区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
同じ建物の中で競合すると、何が起きるか
買い手の立場で考えると、わかりやすい。
同じマンションの3部屋を比べるとき、立地・管理・共用施設・管理費の水準は全部同じです。だから比較の軸が、いきなり絞られます。
- 価格——真っ先に見ます。同じ建物なら、比較が簡単すぎるからです
- 階数と向き——上層階・南向きが有利。ここは変えられません
- 専有面積と間取り——同じ㎡数でも、収納量や柱の位置で使い勝手が違う
- リフォームの有無——水回りが新しいかどうか
- 空室か居住中か——空室のほうが内見の予約が取りやすい
問題は、多くの売主が「価格」でしか勝負しようとしないことです。同じ建物で価格を下げ合うと、全員が下がるだけで、誰も得をしません。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる勝てるのは、価格以外の4つです
① 内見のしやすさ。居住中でも、平日夜と土日の両方で対応できるようにしておく。「土日の午後のみ」だと、それだけで機会が減ります。空室なら、鍵の預け方を確認してください。
② 写真の枚数と質。同じ建物の他の部屋が10枚しか載せていないなら、あなたは20枚載せる。共用部、眺望、収納の中、洗面台の下まで。枚数が多い物件は、それだけで滞在時間が伸びます。
③ 管理組合の情報。修繕積立金の残高、直近の大規模修繕の実施年、長期修繕計画。これを先に出しておくと、買主の銀行審査が早く進みます。同じ建物の他の部屋が出していなければ、明確な差になります。
④ 引き渡し時期の柔軟さ。「すぐ引き渡せます」「3か月待てます」のどちらでも構いません。先に言っておくことが大事です。買い手の事情に合うほうが選ばれます。
築年帯で見ると、競合の密度が違います
- 1980年以前——46件（月3.8件）、1,550万円、専有67.5㎡
- 1981〜2000年——308件（月25.7件）、1,900万円、専有60㎡
- 2001〜2010年——270件（月22.5件）、3,750万円、専有60㎡
- 2011年以降——393件（月32.8件）、4,200万円、専有55㎡
2011年以降の帯がいちばん厚く、月に33件が成約しています。この帯は近年の供給が多く、同じ建物・近隣の新しいマンションと真正面から比較されます。
いっぽう1980年以前は月3.8件。この帯で3か月動かないのは、そこまで異常ではありません。母数が小さいためです。
なお、ここに挙げたのは成約件数であり、売り出し中の在庫数ではありません。実際に並んでいる競合はもっと多いとお考えください。
やってはいけないこと
ひとつめ。同じ建物の他の部屋に、価格で合わせに行く。相手も下げれば、また抜かれます。下げ合いは、建物全体の相場を下げるだけで終わります。
ふたつめ。他の部屋の売主に直接接触する。「一緒に値段を維持しませんか」といった話は、独占禁止法の観点からも避けるべきです。関わらないでください。
みっつめ。「同じ建物だから条件は同じ」と考える。階数、向き、リフォーム歴、引き渡し時期、内見のしやすさ。違いは必ずあります。それを募集図面に書けているかどうかが、勝負を分けます。
まずやること
- ポータルサイトでご自身のマンション名を検索し、同じ建物から何件出ているか数える
- それぞれの階数・面積・価格・写真枚数をメモする
- 自分の物件の掲載写真が何枚か、他より少なくないか確認する
- 管理組合から、修繕積立金の残高と長期修繕計画を取り寄せる
- 内見の対応可能な曜日・時間帯を、担当者に改めて伝える
ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか
ここまでの数字は、あくまで中央区全体の中央値です。同じマンションのなかでも、階数・向き・間取り・管理状態で価格は変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。同じ建物の競合状況をふまえた見立てもお出しできます。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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