人口が12％増えた町が、神戸市中央区にある

兵庫県の人口は2025年に28,780人減りました。神戸市も150万人を割り込んでいます。

そのなかで、神戸市中央区の下山手通は5年で856人増えました。人口12.3％増です。

中央区全体の伸びは3.1％。この町はその4倍のペースで人を集めています。しかも高齢化率は下がっています。

神戸市の住民基本台帳と国土交通省の成約データから、この町で何が起きているのかを見ていきます。

下山手通では、どれだけ人が増えていますか？

結論：人口＋12.3％、世帯数＋15.6％。高齢化率は2.0ポイント低下しています。

2021年6月の6,953人から、2026年6月の7,809人へ。世帯数は4,501から5,204へ、703世帯増えました。

注目すべきは高齢化率が23.6％から21.6％へ下がっていることです。日本の市区町村でこれが起きる場所は多くありません。若い世代が流入している証拠です。

1世帯あたり人員は1.50人。中央区平均の1.58人より小さく、単身世帯が中心であることを示しています。

買い手は何を買っていますか？

結論：駅徒歩4分です。直近1年の中古マンション成約64件の中央値は3,450万円でした。

専有63㎡・築2010年・駅徒歩4分で3,450万円。戸建は4件で7,300万円、土地93㎡・延床125㎡でした。

建築年の中央値が2010年というのは、この15年ほどに供給されたマンションが中古市場に出てきているということです。人口増と符合します。

年間64件という成約数も重要です。中央区のなかでも動きの多い町で、比較される事例が豊富にあります。

下山手通で暮らすと、生活はどうなりますか？

結論：小学校は丁目で2つに分かれますが、中学校は1つです。

神戸市の校区一覧によると、下山手通1〜5丁目はこうべ小学校、6〜9丁目は山の手小学校。中学校はどちらも神戸生田中学校です。

下山手通は東西に細長く伸びる町で、1丁目は三宮寄り、9丁目は元町・大倉山寄りにあたります。同じ町名でも、丁目によって最寄駅も生活圏も変わります。

ただしこの町の買い手の中心は単身世帯です（1世帯1.50人）。学区が効くのは、戸建や広めのファミリータイプを売るときに限られます。63㎡のマンションであれば、学区より駅距離と築年を前面に出すほうが刺さります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。この町では「人口減だから急いで売る」という判断は不要です。兵庫県全体が減るなかで、下山手通は5年で12.3％増えています。需要が縮んでいる町ではありません。

2つめ。ただし競合は多い。年間64件が成約するということは、それだけ売り物も出ているということです。比較事例が豊富にある市場では、相場から外れた強気の価格は反応が出ません。3,450万円という中央値を起点に、専有面積・築年・階数・向きの差で調整する組み立てが現実的です。

3つめ。買い手は単身または二人世帯です。63㎡・築2010年が中央値ということは、この規模とこの築年帯が主戦場。広さより、駅からの分数と建物の管理状態が効きます。

やらないほうがよいこと：「中央区は上がっている」という一般論で価格を決めることです。中央区のなかでも、人口が12.3％増えた下山手通と、そうでない町では事情が違います。町名単位、できれば丁目単位で見てください。

まとめ

• 下山手通の人口は5年で856人増（＋12.3％）。中央区全体（＋3.1％）の4倍
• 世帯数＋15.6％、高齢化率は23.6％→21.6％へ低下
• 1世帯あたり1.50人。単身世帯が中心
• 中古マンションは3,450万円（64件・専有63㎡・築2010年・駅徒歩4分）
• 小学校区は1〜5丁目がこうべ小、6〜9丁目が山の手小。中学校は神戸生田中

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。下山手通の売却について、丁目ごとの駅距離と競合状況を踏まえた査定をご提供しています。