新しくて駅に近いのに、なぜ安いのか？㎡単価は1.4倍安い

神戸市中央区の下山手通で、直近1年に成約した中古マンション64件。中央値は3,450万円、専有63㎡、築2010年、駅徒歩4分でした。

当社が同じ中央区で集計した中山手通は5,000万円、専有65㎡、築2004年、駅徒歩7分。

下山手通のほうが新しくて駅に近いのに、1,550万円安い。

下山手通では、何がいくらで売れていますか？

結論：マンション3,450万円（64件）、戸建7,300万円（4件）。

マンション64件は専有63㎡・築2010年・駅徒歩4分。最寄駅は県庁前28件、JR元町11件、花隈7件です。

戸建4件は土地93㎡・延床125㎡・築1995年で7,300万円、駅徒歩4分。ただし4件と少なく、中央値はぶれやすい点にご注意ください。

年間64件という数字は、当社が集計した神戸市中央区の町のなかでも多い部類です。1か月あたり5件が動いている市場になります。

中山手通との1,550万円差は、どこから来ていますか？

結論：築年でも駅距離でもありません。データからはそう読めます。

下山手通：3,450万円・専有63㎡・築2010年・徒歩4分（64件）。㎡あたり約55万円。

中山手通：5,000万円・専有65㎡・築2004年・徒歩7分（58件）。㎡あたり約77万円。

築年は下山手通が6年新しく、駅距離も3分近い。専有面積は2㎡違うだけ。それでも㎡単価で22万円、率にして1.4倍の差がついています。

この差の理由は、当社が持っている成約データだけでは説明できません。推測で書くことはしません。確かなのは、同じ中央区の山手でも、通りが1本違うだけで㎡単価が1.4倍変わるという事実です。

売主にとって重要なのは、原因の解釈ではなく、自分の物件がどちらの水準の市場にいるかを間違えないことです。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「中央区の相場」で判断しないでください。下山手通3,450万円、中山手通5,000万円、栄町通5,850万円。同じ区内で1.7倍の開きがあります。町名まで絞った数字を見てください。

2つめ。3路線が徒歩圏です。県庁前（神戸市営地下鉄）、JR元町、花隈（阪急）。物件情報に1駅しか書かないのは、この町では明確な機会損失です。3つ並べてください。

3つめ。築2010年前後が市場の中心です。それより築浅なら3,450万円を上回る余地があります。同年代なら、駅徒歩4分という立地が最大の武器です。

4つめ。年間64件、事例が非常に豊富です。相場から外れた価格はすぐ見抜かれますが、逆に適正価格なら必ず比較対象に入ります。価格設定の精度が売却期間に直結する市場です。

まとめ

• 下山手通のマンション64件は3,450万円・専有63㎡・築2010年・駅徒歩4分（㎡あたり約55万円）
• 中山手通は5,000万円・築2004年・徒歩7分（㎡あたり約77万円）。下山手通が新しく駅に近いのに1.4倍安い
• 最寄駅は県庁前28件、JR元町11件、花隈7件の3路線
• 戸建4件は7,300万円・土地93㎡・築1995年。件数が少なく中央値はぶれやすい

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。