神戸市役所2号館の建て替えはどうなる？地上29階・135m、20〜28階にコンラッド神戸
神戸市役所の2号館が建て替わります。よくある「構想」の話ではありません。2026年6月に起工式典が行われ、工事はすでに本格着手しています。
神戸市とオリックス不動産の公表資料によれば、新しい2号館は地下2階・地上29階・塔屋1階、高さ約135m、延床面積約77,000㎡。低層部に市庁舎と市民利用空間と商業、中間階にオフィス、そして20〜28階にコンラッド神戸が入ります。竣工予定は2029年9月です。
三宮の東側、加納町6丁目。中央区でマンションや戸建をお持ちの方にとって、これは「3年3か月にわたって工事が続き、そのあとに135mの複合施設が建つ」という話です。売却のタイミングを考えるうえで、無視できる要素ではありません。
この記事では、神戸市と事業者が公表している事実を整理したうえで、その周辺で実際にいくらで売れているのかを、国土交通省の成約価格情報から当社が集計した数字で確認します。
神戸市役所2号館は、何に建て替わるのですか？
結論：市庁舎・商業・オフィス・ホテルの複合施設です。高さ約135m、地上29階。
不動産の観点で最も大きいのは、20〜28階にコンラッド神戸が入るという点です。ヒルトン系のラグジュアリーブランドで、これが三宮の東側に立地することになります。
神戸市は、この建物を「神戸らしい魅力的な文化や都市景観等を発信するとともに、周辺まちづくりの活性化を牽引するシンボリックな空間」として整備するとしています。低層部には市庁舎機能に加えて「市民利用空間」と商業施設が入るため、行政の建物でありながら日常的に人が集まる場所になります。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
誰が手がけていて、いつ完成するのですか？
結論：オリックス不動産を代表企業とするコンソーシアムで、竣工予定は2029年9月です。
代表企業はオリックス不動産。構成企業に阪急阪神不動産、関電不動産開発、大和ハウス工業、芙蓉総合リース、安田不動産が名を連ね、施工は竹中工務店です。関西の主要デベロッパーが揃った体制になっています。
ここで売主として押さえておきたいのは、工事期間が約3年3か月に及ぶという点です。2026年6月から2029年9月まで、加納町周辺では建設工事が続きます。工事車両の通行や騒音が周辺に生じる可能性は、購入を検討する人が現地を見たときに必ず気づくことです。
これは短期的にはマイナス材料になり得ます。同時に、完成後の街の姿を評価する買主にとってはプラス材料にもなります。どちらに転ぶかを当社が断定することはできませんが、「工事中である」という事実を伏せずに、完成後の計画とセットで説明するほうが、結果として商談は進みやすくなります。
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結論：市役所2号館に近い県庁前が、中央区の主要駅のなかで最も上昇率が小さい駅でした。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に中央区で成約した中古マンション581件を当社で集計し、4年前（2021年4月〜2022年3月・493件）と比べました。
三ノ宮（JR）は54.5万円から72.5万円へ＋33.0％、神戸（JR）は63.3万円から84.0万円へ＋32.7％。いずれも建築年の中央値がほとんど変わっていないため、売れた物件の入れ替わりでは説明しにくい上昇です。
ところが、市役所2号館の所在地である加納町に近い県庁前は52.7万円から58.9万円へ＋11.8％。中央区全体の＋12.8％とほぼ同じで、三ノ宮や神戸には大きく及びません。
なぜ県庁前だけ、上昇が小さいのですか？
結論：理由は特定できません。ただし、数字を読むうえで注意すべき点が1つあります。
県庁前の成約41件は、売れた物件の建築年の中央値が4年前の2008年から直近1年は2003年へ、5年古くなっています。三ノ宮（2005年→2006年）や神戸（2014年→2015年）がほぼ変わっていないのと対照的です。
つまり県庁前の＋11.8％は、5年古い物件が売れるようになったうえでの上昇です。同じ築年で比べれば、実際の上昇率はもう少し大きい可能性があります。逆に言えば、県庁前では築年の古い物件の成約が増えているということでもあります。
再開発が周辺の価格を押し上げるという期待はよく語られますが、少なくとも直近1年の成約データでは、市役所2号館の足元が中央区で最も上がっている、という結果にはなっていません。当社としては、再開発を価格の根拠として売主にお伝えすることには慎重であるべきだと考えています。
三宮の東側では、ほかにどんな計画が動いていますか？
結論：市役所2号館だけではありません。中央区では住宅の建てられる場所そのものが制度で絞られており、その上に大型の再開発が重なっています。
まず制度面です。神戸市は2019年3月5日に特別用途地区「都心機能誘導地区」を都市計画決定し、2020年7月1日から三宮駅を中心とした商業地域で住宅等の新築を原則禁止しています（都心機能高度集積地区の場合）。市役所2号館が市庁舎・オフィス・ホテル・商業の複合施設であって住宅を含まないことは、この方針と整合しています。
そして2026年7月には、三宮のさんプラザ・センタープラザ・センタープラザ西館の区分所有者により「サンセンタープラザ地区再開発協議会」が発足しました。センター街の中核をなす3棟の建て替えに向け、数年かけて計画案をまとめる段階に入っています。こちらはまだ協議会の設立段階で、建物の規模や時期は決まっていません。市役所2号館のように着工済みの案件とは、確度がまったく違います。
売主として重要なのは、この2つを区別することです。着工して竣工時期が決まっているもの（市役所2号館・2029年9月）と、これから検討が始まるもの（センタープラザ3棟）。買主に説明するときも、この差を正確に伝えたほうが信用されます。
売主にとって、この工事はどういう意味を持ちますか？
結論：「完成まで待つ」という判断には、3年3か月分のコストと不確実性がついてきます。
- ①待つ期間が長い。竣工は2029年9月予定です。そこから供用開始が順次。3年以上、管理費・修繕積立金・固定資産税を払い続けることになります。築年が進めば住宅ローン審査での評価も変わります。
- ②工事中であることは隠せない。加納町周辺の物件では、内覧に来た買主が必ず工事を目にします。伏せるより、何が建つのか（29階・135m・コンラッド神戸）を説明できるようにしておくほうが有利です。この記事の図解をそのまま資料として使っていただいて構いません。
- ③再開発が価格に効く保証はない。直近の成約データでは、県庁前の上昇率は中央区平均並みです。「再開発があるから上がる」という前提で価格を高く設定すると、売出期間が延びるだけになる可能性があります。
- ④いま三ノ宮周辺は買主が多い。三ノ宮（JR）の成約は127件で中央区最多、㎡単価は＋33.0％。買主の数が多い局面は、売主が交渉の主導権を持ちやすい局面でもあります。
一方で、売らないほうがよいケースもあります。住み替え先が決まっていない場合、賃貸に出して安定した利回りが取れている場合、相続の分割協議が済んでいない場合は、市況が良いことだけを理由に動くべきではありません。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。売らないという判断も含めてご相談ください。
よくある質問
神戸市役所2号館の建て替えはもう始まっているのですか？
はい。2026年6月に起工式典が行われ、工事に本格着手しています。それ以前に既存建物の解体が進められていました。竣工予定は2029年9月で、以降順次供用開始とされています。
新しい2号館はどのくらいの大きさですか？
地下2階・地上29階・塔屋1階、高さ約135m、延床面積約77,000㎡、建築面積約4,350㎡です。低層部に市庁舎・市民利用空間・商業施設、中間階にオフィスとカンファレンス施設、20〜28階にコンラッド神戸が入ります。
コンラッド神戸ができると、周辺の不動産は値上がりしますか？
当社のデータからは判断できません。直近1年の成約では、市役所2号館に近い県庁前の㎡単価は4年前比＋11.8％で、中央区全体の＋12.8％とほぼ同水準です。三ノ宮（＋33.0％）や神戸（＋32.7％）を下回っています。再開発を価格の根拠にすることには慎重であるべきだと考えています。
工事中に売却するのは不利ですか？
工事車両や騒音は、内覧に来る買主が必ず気づく要素です。ただし完成後の計画は公表されており、何が建つのかを具体的に説明できます。伏せるより、竣工時期と施設内容をあわせて伝えるほうが商談は進みやすくなります。なお工事は2029年9月まで約3年3か月続く見込みです。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、駅別・築年別・面積別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、周辺の再開発計画、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 神戸市「市役所本庁舎2号館の再整備」（https://www.city.kobe.lg.jp/）※建物概要・スケジュール・事業者
- オリックス株式会社「『神戸市役所本庁舎２号館再整備事業』建設工事に本格着手」ニュースリリース（2026年6月12日）※規模・用途構成・事業者構成・着工および竣工予定
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市中央区／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の581件、2021年4月〜2022年3月の493件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
※本記事は2026年8月時点で公表されている情報にもとづきます。計画は変更される場合があります。最新の状況は神戸市および事業者の公表資料をご確認ください。※中央値は個別物件の査定額ではありません。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。加納町・三宮・県庁前エリアのご自宅について、築年と駅をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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