東灘区のマンション、待つほど年55万円ずつ減ります｜成約77件を築年で並べた結果

「もう少し様子を見てから売ろうと思います」。東灘区でよくいただくお返事です。

その判断のために、数字を1つお持ちください。当社が集計した東灘区のマンション成約77件を築年で並べると、10年古い帯ごとに70㎡換算で約550万円ずつ下がっていました。年あたりに直すと約55万円です。

5年待てば約280万円。これが「待つ」ことの目安のコストになります。

東灘区のマンション77件を、築年帯で並べました

国土交通省 不動産情報ライブラリの取引価格情報から、東灘区のマンション成約のうち面積と建築年の両方が分かる77件を抽出し、㎡単価（成約価格÷専有面積）の中央値を築年帯別に集計しました。面積の中央値は70㎡です。

2001〜2010年、1991〜2000年、1981〜1990年の3つの帯は、10年ごとに546万円・560万円とほぼ同じ幅で下がっています。年あたり約55万円です。

ただし1981年より前は、落差が大きくなります

1981〜1990年築と1969〜1978年築の差だけは770万円と、他の帯より200万円以上大きくなっています。

この境目は新耐震基準です。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震にあたります。買主側から見ると、ここには実利があります。

• 住宅ローン控除——中古住宅は「昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋」であれば、耐震基準適合証明書などがなくても対象になります（国税庁タックスアンサーNo.1211-3）
• 買換え特例の買換資産——中古は取得の日以前25年以内の建築、または一定の耐震基準を満たすことが要件です（同No.3355）
• 住宅ローンの審査——金融機関によっては融資期間や担保評価の扱いが変わることがあります

買主が使える制度が減ると、その分だけ買主が出せる金額が下がります。この770万円という落差は、建物の傷みだけでは説明がつきません。

ご自身の物件に当てはめる手順

1. 登記事項証明書で建築年を確認する——広告やパンフレットの「築年月」ではなく、登記簿の記載でご確認ください
2. 登記簿の専有面積を確認する——広告の面積は壁の中心で測る壁芯面積、登記簿は壁の内側で測る内法面積で、数％違います
3. 上の表で該当する帯の㎡単価を掛ける——例：1995年築・72㎡なら 40.0万円×72＝2,880万円
4. 年あたり55万円で、待つ年数を掛ける——3年なら165万円、5年なら275万円が目安です

この金額と、待つ理由（相続の手続き、お子さんの卒業、住み替え先の完成など）を並べて比べてください。待つべき理由があるなら待つべきです。この記事は「急いで売れ」という話ではありません。判断材料として金額を持っておく、という話です。

この数字の限界を、正直にお伝えします

ここが最も重要です。上の表は、いま同時点で成約している築年の違う物件を横に並べたものであって、ある1軒がこれから毎年55万円ずつ下がるという予測ではありません。

• 件数が少ない帯は参考値です——2013〜2024年築は7件しかありません。この帯の87.7万円という数字は、少数の高額物件に引っ張られている可能性があります
• 駅による差が入り込んでいます——77件の内訳は岡本駅9件、青木駅9件、魚崎駅9件、阪急御影駅8件、アイランドセンター駅8件、住吉駅7件などです。新しい物件が高い駅に偏っていれば、築年の効果を過大に見せます
• 管理の良し悪しは反映されていません——修繕積立金が十分に積まれ、大規模修繕が計画どおり実施されているマンションは、同じ築年でも高く評価されます

待ったほうがよいケース／待たないほうがよいケース

最後の点は重要です。この記事の55万円は「築年が1年進むことの目減り」であって、相場の変動とは別の話です。相場が上がっていれば相殺されますし、下がっていれば加算されます。

よくある質問

Q. 東灘区のマンションは、1年でいくら下がりますか？
A. 当社が集計した東灘区のマンション成約77件では、2001〜2010年築が㎡単価47.8万円（13件）、1991〜2000年築が40.0万円（22件）、1981〜1990年築が32.0万円（19件）でした。70㎡換算では10年ごとに546万円・560万円の差で、年あたり約55万円です。ただしこれは同時点での築年帯別の比較であり、ある1軒の将来の値動きの予測ではありません。

Q. 5年待つといくら変わりますか？
A. 年あたり約55万円で換算すると、5年で約280万円が目安になります。ただし相場全体が上昇していれば相殺されますし、下落していれば加算されます。あくまで「築年が進むこと」だけを見た数字です。

Q. 1981年より前の物件は、どれくらい不利ですか？
A. 1981〜1990年築（32.0万円／19件）と1969〜1978年築（21.0万円／16件）の差は70㎡換算で770万円と、他の帯の差（546万円・560万円）より200万円以上大きくなっています。新耐震基準の境目にあたり、買主側で住宅ローン控除や買換え特例の要件、金融機関の担保評価などに影響するためと考えられます。

Q. 自分の物件の築年はどこで確認できますか？
A. 登記事項証明書でご確認ください。広告やパンフレットの築年月と登記簿の記載が異なることがあります。専有面積も同様で、広告は壁の中心で測る壁芯面積、登記簿は壁の内側で測る内法面積のため数％違います。

Q. この表だけで売却価格が分かりますか？
A. 分かりません。この表は市場が築年をどう評価しているかの傾向を示すもので、個別の物件価格は階数・向き・眺望・リフォーム歴・管理状態・修繕積立金の水準などで大きく変わります。件数の少ない帯（2013〜2024年築は7件）は参考値としてお読みください。

まとめ

1. 東灘区のマンションは10年で約550万円——70㎡換算、年あたり約55万円が目安です
2. 5年待てば約280万円——待つ理由と並べて比べてください
3. 1981年より前だけ落差が770万円——新耐震の境目で、買主が使える制度が変わります
4. これは予測ではありません——同時点での築年帯別の比較です。相場の変動とは別の話です
5. 正確な金額は現地を見ないと出せません——管理状態とリフォーム歴で数百万円変わります

東灘区の駅別・町丁別の相場は東灘区の不動産売却で公開しています。売却にかかる費用と税金は東灘区の不動産売却にかかる費用と税金、購入時の契約書が見つからない場合の取得費は東灘区で相続した家を売る前にをご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「いま売った場合と、3年後に売った場合の両方の目安を知りたい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。東灘区のマンション成約のうち専有面積と建築年の双方が判明する77件を対象とし、㎡単価（成約価格÷専有面積）の中央値を築年帯別に算出しています。70㎡換算は各帯の㎡単価中央値に70を乗じた参考値です。本表は同一時点における築年帯別の横断比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。件数の少ない帯は統計的な信頼性が低く、駅・階数・向き・管理状態・リフォーム歴などの影響は調整していません。新耐震基準および税制は国税庁タックスアンサーNo.1211-3（中古住宅の住宅ローン控除）、No.3355（買換え特例）、No.3302（マイホームを売ったときの特例）。

この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの東灘区の成約事例ページに掲載している100件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、東灘区で成立した全取引ではありません。また、掲載事例が無作為抽出であるという確認は取れていません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。

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