東灘区の売却にかかる費用と税金は？相続したマンションに3,000万円控除は使えません

「不動産を売ると、手数料と税金でいくら引かれるのか」——査定のご相談で、価格の次に多いご質問です。

一般的な解説は「仲介手数料は3％＋6万円」で終わりますが、それでは自分の手取りが分かりません。この記事では、東灘区で実際に成約した物件の価格を使って、費用と税金を実額で計算します。

数字はすべて、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した、神戸市東灘区の直近1年の成約データです。

東灘区の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

直近1年に東灘区で成約した中古マンション（571件）から、実際の取引3件で計算します。

戸建はこうなります。区全体の成約中央値は4,750万円です。

同じ東灘区のマンションで、成約価格が50倍、手数料が12倍違います。渦森台の240万円と、岡本駅前の1億2,000万円。どちらも直近1年の実際の取引です。

仲介手数料の計算方法と、800万円以下の特例

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決まっており、実務では「価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」の速算式が使われます。これは上限額であって、必ずこの額になるという意味ではありません。

そしてもう一つ、多くの解説記事が触れていない制度があります。

令和6年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物については、報酬の上限が「30万円の1.1倍（税込33万円）」まで認められるようになりました。改正前は400万円以下・18万円の1.1倍が上限で、しかも売主からしか受け取れませんでしたが、対象価格が800万円以下に拡大し、買主からも受領できるようになっています。適用には、媒介契約の締結時に報酬額を依頼者に説明し、合意しておくことが条件です。

東灘区でこれが関係するのは、主に山手の築古マンションです。直近1年の成約でも、渦森台で240万円・460万円・650万円、本山中町で480万円、向洋町中で750万円、魚崎南町で780万円・800万円と、7件が800万円以下で決まっています。

この改正には、売主にとって実質的な意味があります。従来、数百万円の物件は手数料が10万円台にしかならず、不動産会社が力を入れにくい価格帯でした。制度が変わったことで、低価格帯も正面から取り扱える条件が整っています。「安すぎて相手にされないのでは」と心配される必要はありません。

仲介手数料以外にかかる費用

東灘区の戸建中央値クラス（4,750万円）を想定した目安です。

戸建では、これに加えて次の費用が発生することがあります。

• 測量費用（35〜80万円）——境界が確定していない場合。東灘の山手は高低差と擁壁があるため、費用が上振れしやすい地形です
• 解体費用（100〜250万円）——古家を取り壊して土地として売る場合。ただし相続した空き家では、取り壊しの前に後述の特例を必ず確認してください

東灘区には、税の論点がまったく違う2つの市場があります

ここからが税金の話です。そして東灘区は、県内のどの市とも違う特徴を持っています。

高額帯と低価格帯が、同じ区内に同居しているのです。

この表で岡本駅の31万円を見て、意外に思われた方がいるはずです。岡本といえば東灘でも屈指の住宅地で、実際に戸建の中央値は5,000万円、実際の成約でも1億2,000万円のマンションが出ています。

にもかかわらず㎡単価が31万円にとどまるのは、山手の築年数を経たマンションが平均を押し下げているためです。駅近の築浅物件の実勢は、まったく別の水準にあります。

これが東灘区で最も注意すべき点です。区の平均値も駅の平均値も、ご自宅がどちらの層にいるかを決めなければ意味を持ちません。そして税の論点も、この層によって正反対になります。

【高額帯】所有期間10年で、数百万円が動きます

御影（阪急）の戸建6,600万円、六甲アイランドの6,650万円、岡本の1億2,000万円のマンション——この層では、3,000万円の特別控除だけでは足りません。

まず基本から。ご自身が住んでいた（または住まなくなって3年以内の）マイホームを売った場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」により譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。

それでも残る部分に効くのが、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。売った年の1月1日において家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えている場合、税率が下がります。しかも3,000万円控除と重ねて使えます。

実際の成約価格で試算します。岡本・摂津本山徒歩2分の1億2,000万円のケースで、取得費7,000万円、譲渡費用450万円と仮定します。

判定は「売った年の1月1日時点」です。取得が2016年3月であれば、2026年1月1日時点では9年10か月で条件を満たしませんが、2027年1月1日時点なら満たします。売却の時期を数か月ずらすだけで、税額が変わる可能性があります。

御影・岡本・摂津本山エリアで物件をお持ちの方は、査定額より先に登記簿で取得日を確認してください。

【山手の築古】相続した空き家なら、別の3,000万円控除があります

もう一つの市場、渦森台や本山中町の築古マンションには、まったく別の特例が効きます。

相続した空き家を売った場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと（または家屋を取り壊して売ること）
• 対象は令和9年12月31日までの譲渡

ここで東灘区特有の注意点があります。「区分所有建物登記がされている建物でないこと」という要件により、分譲マンションの一室は対象外です。渦森台の1970年築マンションは建築年こそ要件を満たしますが、この特例は使えません。対象になるのは、山手の一戸建てや長屋などです。

また、令和6年1月1日以後の譲渡については、耐震改修や取り壊しを「売った後」に行っても認められるようになりました。譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が耐震基準を満たす工事を行うか、家屋の全部を取り壊した場合が対象です。解体費用を先に負担しなくても特例を使える可能性があるということです。相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります。

いずれの特例も、期限を過ぎると使えません。相続からの経過年数を、まず確認してください。

購入時の契約書がないと、税額が跳ね上がります

譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算しますが、取得費を証明できない場合、売却価格の5％しか取得費として認められません。

東灘区の高額帯では、これが致命的になります。岡本の1億2,000万円の物件で契約書がなければ、取得費は600万円しか認められません。譲渡所得は約1億950万円に膨らみ、3,000万円控除を使っても約7,950万円が課税対象になります。10年超の軽減税率を適用しても、税額は1,000万円を大きく超えます。

相続で引き継いだ物件では、被相続人が買ったときの契約書を探してください。東灘の山手や御影の物件は、購入から30年以上経過しているケースが少なくありません。書類が見つかるかどうかで、手取りが千万円単位で変わる可能性があります。

六甲アイランドは、競合が最も多いエリアです

税とは別に、東灘区で押さえておくべき実務上の論点があります。

直近1年の成約件数を駅別に見ると、住吉103件、六甲アイランド96件、御影（阪急）79件が突出しています。とくに六甲アイランドは、区内で最も取引が活発なマンション街です。

買主が多いということは、売れやすいということです。同時に、同じ島内で似た条件の物件が同時に売り出されているということでもあります。買主はそれらを並べて比較します。六甲アイランドでは管理状態と価格設定が早期成約の鍵になり、その差がそのまま成約までの期間と最終価格に出ます。

エリアごとの詳しい相場は東灘区の戸建売却相場、築年と価格の関係は東灘区のマンションは築年で何が変わるか、岡本エリアは岡本の取引データで扱っています。

手取り額のシミュレーション【東灘区の中位クラス】

マンションを2,500万円で売った場合の、実際に手元に残る金額です。1,800万円で購入し、10年超保有、住宅ローン残債800万円と仮定します。

売却価格に対する諸費用の割合は約4.1％です。

よくある質問

東灘区で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？

売買価格によります。実際の成約で計算すると、渦森台の240万円（1970年築・55㎡）は800万円以下の特例により33万円（税込）、住吉宮町の2,500万円（阪神住吉徒歩3分）で約89.1万円、岡本の1億2,000万円（摂津本山徒歩2分・2018年築）で約402.6万円です。戸建では区全体の中央値4,750万円で約163.4万円になります。同じ区内で12倍の開きがあります。

岡本の㎡単価が31万円と低いのはなぜですか？

山手の築年数を経たマンションが平均を押し下げているためです。岡本駅圏の中古マンションの㎡単価中央値は31万円（29件）ですが、同じ岡本で1億2,000万円（摂津本山徒歩2分・90㎡・2018年築）の成約もあり、駅近の築浅物件の実勢はまったく別の水準にあります。戸建の総額中央値も5,000万円です。駅の平均値をそのままご自宅に当てはめると、大きく外れる可能性があります。

所有期間で税金が変わると聞きました。東灘ではどのくらい違いますか？

高額帯では大きく違います。売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が使え、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が20.315％から14.21％に下がります。3,000万円控除と重ねて使えます。1億2,000万円で売却し課税長期譲渡所得が1,550万円になるケースでは、税額が約314.9万円と約220.3万円で、約94.6万円の差が生じます。判定は売った年の1月1日時点です。

相続した渦森台のマンションに、空き家の3,000万円控除は使えますか？

分譲マンションの一室であれば使えません。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」には「区分所有建物登記がされている建物でないこと」という要件があるためです。昭和56年5月31日以前の建築という要件を満たしていても、この点で対象外になります。対象となるのは山手の一戸建てなどです。ただし、ご自身が住んでいた住まいであれば、通常の「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えます。

数百万円の物件は、安すぎて相手にされないのでは？

そのようなことはありません。直近1年でも渦森台240万円・460万円・650万円、本山中町480万円、向洋町中750万円、魚崎南町780万円・800万円と、7件が800万円以下で成約しています。また令和6年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物については報酬の上限が30万円の1.1倍（税込33万円）まで認められ、売主だけでなく買主からも受領できるようになりました。低価格帯を正面から扱える制度的な条件が整っています。

まとめ――東灘は「どちらの市場にいるか」で答えが変わる区

東灘区の不動産売却でかかる費用は、中位クラス（マンション2,500万円）で売却価格の約4.1％。実額では仲介手数料89.1万円が中心です。

ただし東灘区の特徴は、1億2,000万円と240万円が同じ区内で成約していることです。そして税の論点は、この2つの市場でまったく違います。

高額帯（御影・岡本・摂津本山・六甲アイランド）——3,000万円控除では足りません。所有期間10年超の軽減税率と、取得費の証明が主論点です。

山手の築古（渦森台・本山中町）——税金はかからない可能性が高く、論点は800万円以下の報酬特例と、相続物件なら空き家特例の期限です。ただし分譲マンションは空き家特例の対象外である点にご注意ください。

いずれの場合も、査定額を知る前に確認できることが3つあります。①購入時の売買契約書を探す ②登記簿で取得日を確認する ③相続または住まなくなった日を確認する。この3つは、後から取り返せません。

東灘区の相場データは東灘区の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「税金がいくらかかるかだけ知りたい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.3302・No.3305・No.3306。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算であり、実際の税額は個別の事情によって変わります。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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