深江南町の家、古くても売れますか？値段は変わらず、売れる家が5年で10年古くなりました

神戸市東灘区の深江南町で、中古マンションの成約中央値を5年分並べると、こうなります。

2021年度2,300万円、2025年度2,250万円。ほとんど動いていません。

ところが同じ期間、売れている物件の建築年は1998年から1988年へ、10年古くなりました。専有面積も70㎡から75㎡へ広くなっています。

条件をそろえて比べれば、実質的には下がっていない。国土交通省の成約データから、この5年に何が起きたのかを見ていきます。

深江南町のマンションは、5年でどう動きましたか？

結論：総額は横ばい。しかし築年が10年古く、面積が5㎡広くなりました。

2021年度は築1998年・専有70㎡で2,300万円。直近1年は築1988年・専有75㎡で2,250万円です。

10年古い建物が、5㎡広いとはいえ、ほぼ同じ値段で売れている。これは「横ばい」ではなく、実質的には強含みです。

件数も毎年26〜47件で安定しています。深江南町は東灘区のなかでも動きの多い町のひとつです。

最寄駅の内訳も特徴的です。直近1年の成約58件のうち、阪神芦屋駅が35件、阪神深江駅が23件。神戸市東灘区でありながら、半数以上が芦屋駅を最寄りとして記録されています。

マンションと戸建で、値段はどう違いますか？

結論：マンション2,250万円、戸建2,400万円。ほぼ並んでいます。

理由は戸建の土地面積にあります。中央値は60㎡（約18坪）。延床85㎡が土地を上回っているので、三階建てが標準です。

土地60㎡では、駐車スペースと居住空間を両立させるのが難しい区画も出てきます。マンションの75㎡と比べたとき、戸建の優位が価格差になって表れにくいのがこの町の特徴です。

住んでいる人は、どう変わりましたか？

結論：人口▲1.9％、世帯数は＋4.6％。世帯は増えています。

人口8,571人から8,412人へ159人減る一方、世帯数は4,242から4,437へ195世帯増えました。1世帯あたり人員は2.02人から1.90人へ。

高齢化率は25.8％から26.9％へ上昇、年少人口比率は11.7％から10.1％へ低下しています。東灘区全体（高齢化率26.1％）とほぼ同じ水準です。

世帯が増えているということは、住まいを必要とする単位が減っていないということです。マンションの価格が実質的に下がっていない背景には、この構造があります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「5年前と同じ値段」を下落と受け取らないでください。2021年度に2,300万円で売れたのは築1998年の物件です。いま同じ築年の物件を売れば、2,250万円より上を狙える可能性があります。査定を受けるときは、比較事例の築年を必ず確認してください。

2つめ。戸建は土地の広さが勝負になります。この町の戸建は土地60㎡が中央値。もし70㎡以上あるなら、それだけで比較優位です。逆に50㎡台なら、駐車スペースや採光といった個別条件で差をつける必要があります。

3つめ。年間26〜47件が動く市場です。比較事例が豊富にあるので、相場から外れた価格は反応が出ません。中央値を起点に、築年・面積・階数・向きで調整する組み立てが現実的です。

やらないほうがよいこと：全種類をまとめた中央値2,300万円を目安にすることです。マンションと戸建でほぼ同額とはいえ、買い手層も評価軸もまったく違います。

まとめ

• 深江南町のマンションは直近1年2,250万円（40件・専有75㎡・築1988年・駅徒歩10分）
• 5年前は2,300万円だが築1998年。条件をそろえれば実質的に下がっていない
• 戸建は2,400万円（17件）だが土地60㎡と狭く、マンションとほぼ並ぶ
• 人口は▲1.9％だが世帯数は＋4.6％。住まいの需要単位は減っていない

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。深江南町の売却について、築年をそろえた比較にもとづく査定をご提供しています。