相続したマンションを空室のまま持ち続けると、いくらかかるのか｜神戸市東灘区
親が住んでいたマンションを相続した。誰も住んでいない。カギは持っているが、行くのは月に一度、郵便物を取りに行くときだけ。売るかどうかは、まだ決めていない——。
神戸市東灘区で、いま最も多いご相談がこれです。「急いでいないので、しばらく様子を見ます」とおっしゃる。その判断自体は、まちがっていません。ただ、「様子を見る」という選択にも、毎月きちんと値札がついています。その値札を知らないまま1年、2年と過ぎていくのが、いちばんもったいない。
「持っているだけ」で、毎月いくら出ていくのか
空室のマンションは、住んでいなくても支払いが止まりません。止まらないのは、次の4つです。
- 管理費——住んでいなくても全額かかります
- 修繕積立金——築年数が上がるほど値上げされます
- 固定資産税・都市計画税——年1回、4期に分けて
- 電気・水道の基本料金——内見のたびに必要なので、止めきれない
東灘区の70㎡前後・築30年前後のマンションで、この合計はおおむね年40万円前後になります。管理費と修繕積立金で月2万円台、固定資産税で年10万円台、というのが典型です。
神戸市東灘区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
本当のコストは、支払いのほうではありません
年40万円は、たしかに痛い。でも、多くの方が見落とすのはそこではないのです。
国土交通省の成約データで、東灘区の中古マンション（直近1年・842件）を建築年の帯で分けると、こうなります。
1981年〜2000年に建った物件が462件で2,700万円。1980年以前が137件で1,200万円。帯をひとつまたぐと、中央値が1,500万円ちがいます。
ここで正直に申し上げておきます。この1,500万円は、「あなたの部屋が20年で1,500万円下がる」という意味ではありません。比べているのは、立地も面積も管理状態も違う別の物件群だからです。1980年以前の137件には、駅から遠い物件や、面積の小さい物件（中央値60㎡）が多く含まれています。数字をそのまま自分の部屋に当てはめるのは、正しくない。
それでも、方向は動きません。築年数は増えることしかなく、市場が古い物件に払う金額は、年を追って細くなっていきます。年40万円の支払いと、この目減りが、同時に進んでいる。「様子を見る」というのは、その両方を受け入れる、という選択です。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかるそれでも「まだ売らない」が正解になる場合
反対に、いま動かないほうがよいケースもあります。ここを曖昧にした提案は信用しないでください。
- 相続人が複数いて、まだ話がついていない——遺産分割協議がまとまる前に売買契約を進めると、後から取り消しになります。まず話し合いが先です
- 大規模修繕の直後で、資産価値の説明材料がそろっている——工事完了から数年は、買主に対して「当面の大きな出費がない」と言えます。急がなくてよい
- 相続してから3年10か月以内に売る予定がある——後述の特例が使えるうちは、そのタイミングまで待つ選択に意味があります
- 賃貸に出して回るだけの需要がある立地——東灘区は賃貸需要のある区です。ただし「回る」の計算に、管理費・修繕積立金・原状回復費・空室期間を全部入れてください
期限のある話が、2つあります
期限があるものだけは、先にカレンダーに書いてください。
1つめ。相続税を払った方の「取得費加算の特例」は、相続開始から3年10か月です。払った相続税の一部を、売却時の取得費に足せる制度で、譲渡所得税が軽くなります。期限を過ぎると、この上乗せは使えません。
2つめ。相続登記は2024年4月から義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前に発生した相続も対象で、こちらは2027年3月末が期限です。そして実務上は、登記が済んでいない不動産は売れません。買主に所有権を移せないからです。
※税制は個別の事情で結論が変わります。実際の適用可否は税理士または所轄税務署にご確認ください。
やってはいけないこと
ご相談を受けていて、「これは先に言っておけばよかった」と思うことが3つあります。
ひとつめ。室内を全部片づけてから相談する。順番が逆です。家財が残っている状態のほうが、生活動線や収納量が伝わり、査定の精度が上がります。処分費も、売り方によっては買主負担にできる場合があります。先に空にしてしまうと、その選択肢が消えます。
ふたつめ。とりあえずリフォームする。東灘区の築古マンションでは、300万円かけたリフォームが300万円の値上げにつながることは、まずありません。買主の多くが自分の好みで直したい層だからです。やるなら、ハウスクリーニングと、水まわりの部分補修まで。
みっつめ。管理組合の書類を確認しないまま売り出す。修繕積立金の残高、長期修繕計画、直近の総会議事録。この3点は、買主の銀行が必ず見ます。滞納があると、そこで話が止まります。
まずやること
- 直近の管理費・修繕積立金の金額と、滞納の有無を確認する
- 固定資産税の納税通知書を探す（評価額も書かれています）
- 登記事項証明書で、名義が誰になっているかを確認する
- その3点を持って、「いま売ったらいくらか」を一度出してもらう
売ると決めていなくても構いません。年40万円の保有コストに見合う価値があるかどうかは、金額を知ってからでないと判断できないからです。
ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか
ここまでの数字は、あくまで東灘区全体の中央値です。同じ区のなかでも、築年・面積・階数・管理状態で価格は大きく変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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