東灘区は5年で人口が1,641人減り、世帯は2,731増えました｜売り物件が増える前に

東灘区では、この5年で人口が1,641人減り、世帯数は2,731増えました。2025年10月1日の国勢調査（速報）と、5年前の2020年を比べた数字です。

人が減っているのに世帯が増える。この一見おかしな現象には理由があります。世帯分離です。子が独立し、配偶者を亡くし、ひとり暮らしの高齢世帯が増える。すると人口は減りながら、世帯の数だけが積み上がっていきます。

東灘区の5年間で動いた数字

空き家率10.6%は神戸市9区で最も低い水準です。

この数字が、売主にとって何を意味するのか

売り手と買い手の両方に効きます。順に見ていきます。

1. 売り物件は今後増える方向です——東灘区の高齢化率は25.2%（2020年10月1日時点）。この方々が住まいを手放す時期が、これから順に訪れます。相続にともなう売却は、亡くなった年ではなく、その後の数年に集中します
2. 買い手の総数は減る方向です——人口が減っている以上、長期的に住宅を必要とする人の数は増えません
3. すでに空き家が11,950戸あります——空き家率10.6%。兵庫県平均の13.8%を下回ります。この在庫は、売り出したときに競合になります

売り物件が増え、買い手が減り、在庫がすでにある。3つが同じ方向を向いているなら、競合が少ないうちに動くほうが有利という結論になります。

では、価格はもう下がっているのか

ここは正直に書きます。人口が減ったからといって、価格がすぐ下がるわけではありません。住宅の需要を決めるのは人口ではなく世帯数だからです。世帯数が増えている間は、住まいを必要とする単位はむしろ増えています。

実際の成約データで確かめます。国土交通省の不動産情報ライブラリから東灘区のマンションの成約446件を抽出し、築年帯ごとに中央値を並べました。

築5〜9年が6,050万円、築30〜34年が3,200万円。この傾きを年あたりに直すと約95万円です。つまり今のところ価格を動かしている主役は人口動態ではなく、築年です。

人口動態が効いてくるのはもっと先です。ただし築年は今日から1年ごとに確実に進みます。3年待てば約285万円。人口の話より、こちらのほうが先に効きます。

売主が今、判断すべきこと

1. いくらで売れるかを、先に知る——売るか決めていなくても構いません。金額が分からないまま「まだ早い」と判断するのは、材料なしで決めているのと同じです
2. 手取り額で考える——売却価格から仲介手数料・登記費用・譲渡所得税を引いた額が実際に残る金額です。当社は査定の段階でこの試算をお出しします
3. 税制の期限を確認する——居住用財産の3,000万円特別控除は住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで。相続空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、かつ特例そのものが令和9年（2027年）12月31日までの譲渡に限られます
4. 競合の数を見る——同じ町丁・同じ条件の売り出しが何件あるかで、売れるまでの期間が変わります

東灘区の町丁別・種別ごとの成約データは東灘区の不動産売却にまとめています。ご自宅の条件を伺えば、具体的な金額でお出しします。

よくある質問

東灘区の人口はこれからも減りますか？
2025年10月1日時点の国勢調査（速報）では、5年前と比べて人口が1,641人減っています。今後の見通しについては、将来推計人口を公表している自治体もありますので、市区の統計担当にご確認ください。当社が確認できたのは実績値までです。

人口が減ると、家の値段は下がりますか？
短期的には直結しません。住宅の需要を決めるのは人口ではなく世帯数で、東灘区の世帯数は5年で2,731増えています。実際の成約データでも、価格を動かしている主役は築年でした。築年1年あたり約95万円の傾きです。ご自宅の条件で個別に算出するのが確実です。

空き家率10.6%というのは、売りにくいということですか？
空き家率には、賃貸用の空室・売却用の在庫・別荘なども含まれます。そのまま「放置された空き家の割合」ではありません。ただし売り出したときに競合になる在庫が一定量あることは確かですので、価格と売り出し時期の設計が結果を左右します。

査定を頼んだら、売らなければいけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「まだ売らないが、今いくらか知っておきたい」というご依頼も多くいただいています。

まとめ

• 東灘区の人口は5年で-1,641人（-0.77%）、世帯数は+2,731（+2.67%）
• 1世帯あたり人員は2.08人から2.01人へ
• 空き家は11,950戸、空き家率10.6%（兵庫県平均13.8%）
• 高齢化率25.2%（2020年10月1日時点）。相続にともなう売却はこれから増えます
• ただし今のところ価格を動かしているのは築年で、1年あたり約95万円
• 東灘区の売却のご相談は、Estate&Co.までお寄せください

出典：人口・世帯数は総務省「令和7年（2025年）国勢調査」の速報値を兵庫県が公表したもの（https://web.pref.hyogo.lg.jp/kk11/jinkou-tochitoukei/kokuseichousar7sokuhou.html 、基準日2025年10月1日）。1世帯あたり人員は人口を世帯数で割って株式会社Estate&Co.が算出しました。空き家数・空き家率・総住宅数は総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を兵庫県が集計したもの（https://web.pref.hyogo.lg.jp/kk11/documents/r5gaiyo.pdf 、基準日2023年10月1日）。高齢化率は2020年10月1日時点の値で、人口・世帯数とは基準日が異なります。国勢調査の数値は速報値のため、総務省の確定値公表時に修正されることがあります。確定値は2026年9月以降に順次公表される予定です。成約データは国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の東灘区・2025年4月〜2026年3月のうち築5〜34年の446件を当社が抽出し、5年ごとの築年帯の中央値を直線で近似して年あたりの下落幅を算出したものです。立地や面積の違いも含まれるため、純粋な建物の減価ではありません。税制の適用可否は税務署または税理士にご確認ください。