東灘区の広い土地、買主にどう見られていますか？新築2軒分として見られています
東灘区で戸建の売却を考えている方に、まず知っておいていただきたい数字があります。この4年で、東灘区の戸建の成約件数は93件から160件へ約1.7倍に増えました。神戸市内でも突出した増え方です。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に東灘区で成約した戸建（土地と建物）160件を当社で集計し、4年前の同じ期間（2021年4月〜2022年3月・93件）と比べました。総額の中央値は3,800万円から4,750万円へ＋25.0％です。
ところが、築年帯で土地の広さを見ると、別の景色が見えてきます。1980年以前築の土地面積の中央値は133㎡。これに対して築2021年以降の新築は75㎡。約1.8倍の差があり、土地㎡単価は18.8万円と74.7万円で約4倍違います。
この記事は、東灘区の戸建相場を「築年と土地の広さ」「駅」「新築と中古の分離」の3軸で分解したものです。とくに広い土地の戸建をお持ちの方に、価格の付き方を理解していただくための整理です。
東灘区の戸建はいくらで売れていますか？
結論：直近1年に東灘区で成約した戸建160件の中央値は、総額4,750万円、土地面積88㎡、延床面積105㎡、建築年2003年、駅徒歩10分でした。
総額で見ると築2021年以降の5,500万円が最も高く、1980年以前築の2,100万円が最も低い。ここまでは想像どおりです。ただし土地面積を見ると、順序が逆になります。古い家ほど土地が広いのです。
神戸市東灘区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ古い家のほうが土地が広いのですか？
結論：東灘区では、広い土地が細分化されて新しい戸建になっていると読める分布が出ています。ただし当社のデータは分筆を直接追跡できるものではないため、示唆にとどまります。
数字を並べます。1980年以前築の土地面積の中央値は133㎡、築1981〜1990年は183㎡。一方、築2021年以降は75㎡、築2011〜2020年は80㎡です。133㎡を半分に割ると66.5㎡。新築の75㎡に近い水準になります。
土地㎡単価で見ると、1980年以前築が18.8万円、築2021年以降が74.7万円。同じ東灘区の土地でありながら、約4倍の差がついています。この差は建物の価値だけでは説明がつきません。
売主の立場でこれが意味することは明確です。広い土地の築古戸建は、一般の実需の買主だけでなく、分割して新築を建てる事業者からも見られているということです。どちらに向けて売り出すかで、価格も進め方も変わります。
ただし、分割ができるかどうかは接道・間口・用途地域・最低敷地面積の規定に左右されます。133㎡だから必ず2区画になるわけではありません。ご自宅について判断するには、個別に条件を確認する必要があります。
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結論：件数も価格も上がっています。ただし土地㎡単価だけは下がっており、総額の上昇には「広い土地の物件が増えた」ことが含まれます。
新築（取引時点で築1年以内）は24件から36件へ増えましたが、割合では25.8％から22.5％へわずかに下がっています。つまりこの4年の件数増は、新築だけでなく中古も含めた全体の増加です。
価格は新築が4,000万円から5,550万円へ＋38.8％、中古が3,600万円から4,000万円へ＋11.1％。どちらも上がっています。一方、土地㎡単価の中央値は48.8万円から45.5万円へ▲6.8％。土地面積の中央値が80㎡から88㎡へ広がっていることと合わせて読むと、単価が上がったというより、広い物件が売れるようになったという説明のほうが実態に近くなります。
東灘区の戸建は、駅でどれくらい違いますか？
結論：総額で見るか土地単価で見るかで、順位がまったく変わります。
総額の中央値が最も高いのは御影（阪急）の6,600万円。ただし土地㎡単価は38.9万円と区内で下から2番目です。土地面積の中央値が165㎡と広いため、単価が低くても総額が高くなります。
逆に土地㎡単価で最も高いのは摂津本山76.7万円、次いで魚崎71.4万円、青木68.3万円。いずれも土地面積の中央値が53〜70㎡と狭い駅です。とくに魚崎は20件が成約し、建築年の中央値が2022年。狭小の新築が集中していることが分かります。
ご自宅を評価するとき、この2つの見方を混ぜると判断を誤ります。広い土地なら総額の高い駅と、狭い土地なら単価の高い駅と比べてください。
広い土地の戸建を売るとき、実需と事業者のどちらに向けるべきですか？
結論：どちらが高いかは物件によって変わります。両方に当たったうえで比べるのが、売主にとって唯一確実な方法です。
それぞれの買主が見ているものは違います。
- 実需の買主が見るのは、住み心地です。庭の広さ、駐車台数、日当たり、学区、建物のリフォーム費用。建物に価値を認めてくれるのはこちらです。東灘区の築1991〜2000年の47件が総額3,600万円で成約していることは、中古の建物にも買主がいることを示しています。
- 事業者が見るのは、何区画取れるかです。間口、接道の幅員、高低差、擁壁、上下水道の引込み、そして最低敷地面積の規定。建物の価値はゼロとして扱われ、解体費が差し引かれます。そのうえで、東灘区の新築が土地75㎡・総額5,500万円で売れる市場であれば、その逆算で土地の仕入れ値が決まります。
ここで注意していただきたいのは、事業者向けに出すと決めた瞬間、建物のリフォーム履歴や庭の手入れは価格に反映されなくなるという点です。逆に実需に絞ると、133㎡を超える土地は「広すぎて管理が大変」と受け取られることがあります。
東灘区は直近1年で160件が成約している市場です。どちらの買主も実際に動いています。最初から一方に絞らず、両方の評価を取ってから決めることをおすすめします。
東灘区で戸建を売るとき、何から始めればいいですか？
結論：土地の面積と接道条件を確認して、「実需向けか、分割前提か」を先に判断してください。
- ①土地が120㎡を超えるなら、分割の可否を確認する。東灘区の新築は土地75㎡が中心です。分割できる土地は、実需の買主とは別の相手が付く可能性があります。
- ②総額と㎡単価のどちらで比べるかを決める。広い土地を㎡単価で評価すると安く見え、狭い土地を総額で評価すると安く見えます。
- ③築30年以上なら、建物ではなく土地の条件を整理する。1980年以前築の総額中央値は2,100万円。価格の主体は土地です。間口・接道・擁壁・高低差を確認してください。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも事業者にも広く物件を開きます。
よくある質問
東灘区の戸建の相場はいくらですか？
直近1年に成約した160件の中央値は、総額4,750万円、土地面積88㎡、延床面積105㎡、建築年2003年です。築年帯では築2021年以降が5,500万円、1980年以前築が2,100万円と2.6倍の開きがあります。また最寄駅によって総額の中央値は2,150万円（芦屋・阪神）から6,600万円（御影・阪急）まで幅があります。
築40年の家でも売れますか？
売れています。直近1年に1980年以前築が18件成約し、総額の中央値は2,100万円でした。この層の土地面積の中央値は133㎡と広く、価格の主体は建物ではなく土地です。土地が広い場合は、実需の買主だけでなく分割して新築を建てる事業者からも検討される可能性があります。ただし分割の可否は接道・間口・用途地域の規定によります。
東灘区の戸建は値上がりしていますか？
総額の中央値は4年前の3,800万円から4,750万円へ＋25.0％です。ただし土地㎡単価の中央値は48.8万円から45.5万円へ▲6.8％と下がっています。土地面積の中央値が80㎡から88㎡へ広がっており、総額の上昇には「土地の広い物件が売れるようになった」影響が含まれます。
御影（阪急）は総額6,600万円と聞きましたが、うちも同じくらいで売れますか？
その6,600万円は、土地面積の中央値165㎡・建築年の中央値2018年の25件から出た数字です。土地㎡単価では38.9万円で、区内では低いほうにあたります。土地の広さが違えば総額はまったく変わりますので、同じ面積帯の事例でご確認ください。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、駅別・築年別・土地面積別に集計し、新築と中古を分けたうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。土地が広い場合は、分割を前提とした評価もあわせてご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市東灘区／宅地（土地と建物）、2025年4月〜2026年3月の160件、2021年4月〜2022年3月の93件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- 成約価格情報における「土地と建物」は戸建を指します
- 「新築」は、取引年と建築年の差が1年以内の物件と定義して集計しています
- 土地㎡単価は各成約の総額を土地面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています（建物の価値を含むため、純粋な地価ではありません）
- 駅別は、成約が6件以上あった区分のみを掲載しています
※本記事で述べた「土地の細分化」は、築年帯別の土地面積の分布から読み取れる示唆であり、個々の土地の分筆を追跡したものではありません。※中央値は個別物件の査定額ではありません。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。東灘区のご自宅について、土地面積と築年をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。土地の形状・間口は成約価格情報には記録がないため、これらを扱った集計は不動産取引価格情報に基づきます。
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