区でいちばん子どもが多い町が、いちばん速く高齢化している

神戸市東灘区の向洋町中は、東灘区のなかで子どもの割合がとくに高い町です。年少人口比率14.5％。区平均11.9％を2.6ポイント上回ります。

ところがこの5年で、高齢化率は21.2％から26.7％へ5.5ポイント上がりました。東灘区全体は1.3ポイントです。

4.2倍のスピードで年をとっている町、ということになります。

向洋町中の人口は、どう変わりましたか？

結論：人口は583人減り、世帯は117増えました。そして高齢化率が5.5ポイント上がりました。

人口19,612人→19,029人（▲3.0％）、世帯8,436→8,553（＋1.4％）。1世帯あたり人員は2.32人から2.22人へ下がりました。

年少人口比率は16.3％から14.5％へ1.8ポイント低下。それでも東灘区平均11.9％を大きく上回っています。

この町は六甲アイランドにあります。1988年の街びらきから、まもなく40年です。

この数字は、不動産市場とどうつながっていますか？

結論：中古マンションの築年中央値が1995年。街びらきから7年後に建った住戸が、いま市場に出ています。

中古マンション148件、中央値3,000万円、専有80㎡、築1995年、駅徒歩5分。間取りは3LDKが73件と半数を占めます。

戸建はわずか4件で6,650万円、土地180㎡・延床143㎡・築1993年。この町の主役は、明確にマンションです。

最寄駅は六甲ライナーのアイランド北口70件、アイランドセンター58件、マリンパーク20件。

1990年代前半に入居した世代が、いま同時に高齢期を迎えている。年間148件という成約数の多さは、その世代交代が実際に動いている証拠です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。競合が多い町です。年間148件。1か月あたり12件が成約しています。事例が豊富なぶん、相場から外れた価格はすぐに見抜かれます。逆に言えば、適正価格で出せば必ず比較対象に入る市場です。

2つめ。買い手はファミリー層です。年少人口比率14.5％、3LDKが半数。専有80㎡という広さもファミリー向け。単身・DINKS向けの訴求は的を外します。学校、公園、買い物動線を書いてください。

3つめ。築1995年前後が中心です。それより築浅なら3,000万円を上回る余地があります。逆に築1990年以前なら、管理状況と修繕履歴が価格を分けます。

4つめ。供給はこれから増えます。高齢化率が5年で5.5ポイント上がったということは、相続・住み替えによる売却がこれから続くということです。「まだ売らなくていい」と待つほど、競合が増えます。

まとめ

• 向洋町中の人口は19,029人。5年で▲3.0％、世帯は＋1.4％
• 高齢化率26.7％。5年で＋5.5ポイント（東灘区は＋1.3ポイント）
• 年少人口比率14.5％は東灘区平均11.9％を2.6ポイント上回る
• 中古マンション148件、3,000万円・専有80㎡・築1995年。3LDKが半数

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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