六甲アイランドのマンションが、4年間1円も動かなかった理由
東灘区は、神戸市内でマンションの成約件数が最も多い区のひとつです。直近1年だけで571件が成約しています。件数が多いということは、それだけ数字の信頼度が高いということでもあります。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に東灘区で成約した中古マンション571件を当社で集計し、4年前の同じ期間（2021年4月〜2022年3月・483件）と比べました。区全体の㎡単価の中央値は36.0万円から37.9万円へ＋5.3％。穏やかな上昇です。
ところが築年帯で分けると、はっきりした差が出ました。築2001〜2010年は＋22.6％、築2011〜2020年は＋15.2％。そして築1981〜1990年の140件は、4年前も直近も㎡単価30.0万円。まったく動いていません。
一方で1980年以前築は17.8万円から19.1万円へ＋7.3％と上がっており、成約件数も80件から114件へ＋42.5％増えています。「古いほど不利」という単純な図式ではありません。
この記事は、東灘区のマンション相場を「築年」「駅」の2軸で分解し、動いている層と動いていない層を切り分けたものです。
東灘区のマンションの相場はいくらですか？
結論：直近1年に東灘区で成約した中古マンション571件の中央値は、㎡単価37.9万円、総額2,900万円、専有面積75㎡、建築年1994年、駅徒歩7分でした。
区全体の＋5.3％という数字は、築2001年以降の上昇と、築1981〜1990年の停滞、そして旧耐震の小幅な上昇を合成した結果です。ご自宅がどの層にあるかで、この4年の意味はまったく違います。
神戸市東灘区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
築1981〜1990年の140件は、どこにあるのですか？
結論：六甲アイランドと青木・甲南山手・深江に集中しています。この帯の停滞は、区全体の話ではなく、特定の地域の話です。
アイランド北口では成約49件のうち23件（47％）が築1981〜1990年。青木は34件のうち17件（50％）。甲南山手39％、深江35％と続きます。
六甲アイランドのまちびらきが1980年代後半であることを踏まえると、この分布は自然です。街全体が同じ時期に建てられたため、売り物の築年も揃います。同じ築年帯の物件が同時に市場へ出れば、買主は選ぶ側に回り、価格は動きにくくなります。
この点は、六甲アイランドや青木でご自宅を売る場合に直接効いてきます。競合が「似た築年・似た間取り・似た広さ」で並ぶため、価格以外の違いを明示できるかどうかが結果を分けます。
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10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる旧耐震のマンションは、東灘区では売れているのですか？
結論：売れています。しかも件数は4年前の80件から114件へ＋42.5％。㎡単価も17.8万円から19.1万円へ＋7.3％と上がっています。
注目すべきは、その分布です。旧耐震114件は郊外に散らばっているのではなく、住吉34件、御影（阪急）21件、岡本17件と、東灘区でも指名買いの強い駅に集まっています。とくに岡本は成約29件のうち17件、59％が1980年以前築でした。
つまり東灘区では、「築年が古くても、その場所に住みたい買主がいる」という状況が実際に成立しています。西宮市や須磨区では旧耐震の㎡単価が下がっていたことと比べると、対照的です。
ただし水準そのものは19.1万円で、区全体の37.9万円の半分です。「売れている」ことと「高く売れる」ことは別だという点は押さえておく必要があります。
東灘区で、この4年に価格が動いた駅・動かなかった駅はどこですか？
結論：区内最大の住吉（103件）が、㎡単価38.5万円で4年前と完全に同じでした。
住吉は建築年の中央値も1987年で4年前と同じ。売れた物件の条件が変わらないまま、価格も変わっていません。これは区内で最も件数の多い駅の数字であり、東灘区の「地力」を示す指標として信頼できます。
一方、下がって見える3駅——岡本▲8.4％、深江▲13.1％、御影（阪神）▲38.9％——は、いずれも建築年の中央値が大きく古くなっています。岡本は1986年から1975年へ、御影（阪神）は2010年から1997年へ。これは相場の下落ではなく、売れた物件の入れ替わりです。
上がって見える御影（阪急）＋12.8％も、建築年が1984年から1998年へ14年新しくなっており、そのまま相場上昇とは読めません。駅の中央値は、必ず建築年の変化とセットで見てください。
東灘区のマンションは、駅でどれくらい違いますか？
結論：摂津本山55.5万円に対して岡本30.5万円。ただしこの差は、駅の格差ではありません。
摂津本山と岡本は、阪急とJRという違いはあるものの、実質的にほぼ同じ地域です。それでも㎡単価が1.8倍違って見えるのは、岡本の成約29件のうち17件が旧耐震だからです。
この一例が、この記事全体の要点を示しています。東灘区では、駅よりも築年のほうが価格を強く決めています。「岡本は安い」のではなく、「岡本で売れているのは築古が多い」というのが正しい読み方です。
東灘区でマンションを売るとき、何から始めればいいですか？
結論：ご自宅の築年帯を確認し、それが六甲アイランド・青木のような「同じ築年の競合が並ぶ地域」かどうかを見てください。
- ①築1981〜1990年なら、価格以外の違いを用意する。この帯は4年間まったく動いていません。値上がりを待つ根拠は、少なくともこのデータからは見つかりません。
- ②築2001〜2010年なら、上昇局面にいる。この帯は＋22.6％で区内最大の上昇です。売却を検討しているなら、条件の近い直近事例を確認する価値があります。
- ③旧耐震でも、住吉・御影・岡本なら買主はいる。この地域では旧耐震の成約が42.5％増えています。売れないという前提で価格を下げる必要はありません。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
東灘区のマンションは値上がりしていますか？
区全体では㎡単価の中央値が36.0万円から37.9万円へ＋5.3％です。ただし築年帯で大きく分かれ、築2001〜2010年は＋22.6％、築2011〜2020年は＋15.2％である一方、築1981〜1990年の140件は30.0万円で4年前とまったく同じでした。区全体の数字はご自宅に当てはまりません。
六甲アイランドのマンションは売りにくいのですか？
売れてはいます。アイランド北口では直近1年に49件が成約し、㎡単価の中央値は39.0万円で区全体（37.9万円）を上回ります。ただしそのうち23件（47％）が築1981〜1990年で、この築年帯は4年間㎡単価が動いていません。同じ時期に建った似た条件の物件が同時に売りに出やすいエリアであることは、価格戦略を考えるうえで前提になります。
旧耐震のマンションでも東灘区なら売れますか？
直近1年に1980年以前築が114件成約しており、4年前の80件から42.5％増えています。㎡単価の中央値も17.8万円から19.1万円へ＋7.3％。とくに住吉34件、御影（阪急）21件、岡本17件と、指名買いの強い駅に集まっています。ただし水準は区全体の約半分で、「売れる」ことと「高く売れる」ことは別です。
岡本のマンションは値下がりしているのですか？
㎡単価の中央値は33.3万円から30.5万円へ下がっていますが、そのまま相場の下落とは読めません。売れた物件の建築年の中央値が1986年から1975年へ11年古くなっており、成約29件のうち17件（59％）が1980年以前築です。売れた物件の構成が変わったことが数字に大きく影響しています。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、駅別・築年別・面積別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市東灘区／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の571件、2021年4月〜2022年3月の483件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
- 「旧耐震」は建築年が1980年以前の物件を指します（新耐震基準は1981年6月施行）
- 駅別は、成約が6件以上あった区分のみを掲載しています
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※駅別の中央値は、売れた物件の築年構成に強く影響されます。本記事では建築年の中央値を併記しています。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。東灘区のご自宅について、築年と駅をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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