人が減る町のマンションは売れませんか？5年で884人減った町で4,300万円
神戸市東灘区の本山南町では、この5年で人口が884人減りました。12,969人から12,085人へ、6.8％の減少です。
東灘区全体の減り方は1.5％ですから、区の4.5倍のペースで人が減っていることになります。
ところが同じ期間、この町の中古マンションは4,300万円で成約しています。東灘区のなかでも高い水準です。
人が減っているのに、値段は下がっていない。この町で何が起きているのかを、神戸市の住民基本台帳と国土交通省の成約データの両方から見ていきます。
本山南町では、どれだけ人が減っていますか？
結論：人口▲6.8％、世帯数▲3.7％。世帯まで減っているのがこの町の特徴です。
神戸市全体では、人口が減っても世帯数は増えています。単身世帯と二人世帯が増えるためです。ところが本山南町は世帯数も220世帯減っています。
年少人口比率は13.1％から11.1％へ、2.0ポイント下がりました。高齢化率は26.0％から28.0％へ上昇。子育て世帯が抜けた分を、単身世帯が埋めきれていない状態です。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
それでもマンションが4,300万円で売れるのはなぜですか？
結論：住んでいる人の数と、買いたい人の数は別物だからです。
直近1年の成約40件の中央値は、専有75㎡・築2001年・駅徒歩8分で4,300万円。戸建は8件で3,800万円、土地60㎡・延床103㎡でした。
駅徒歩8分という数字が効いています。本山南町はJRと阪神の2つの路線圏にあり、大阪へも三宮へも出やすい。買い手は「この町に何人住んでいるか」ではなく「ここから通えるか」を見て買っています。
専有75㎡というのも重要です。神戸市の1世帯あたり人員は1.95人まで下がりましたが、この町で動いているのは75㎡のファミリータイプ。実際に住んでいる世帯が縮んでも、売買市場ではまだファミリー向けが主役だということです。
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結論：中学校は町内で1つですが、小学校は丁目によって2つに分かれます。
神戸市の校区一覧によると、本山南町1〜3丁目と6〜8丁目は本山南小学校、4〜5丁目と9丁目は福池小学校の校区です。中学校はすべて本山南中学校になります。
これは売却実務に直結します。「本山南町」とだけ書いた広告では、学区を重視する買い手が判断できません。丁目まで明記されているかどうかで、問い合わせの質が変わります。
南側は国道43号と阪神高速、北側はJR。生活の便がよい反面、幹線道路に近い区画では騒音や振動が評価に影響することがあります。同じ町名でも、丁目と道路との位置関係で買い手の反応が変わる町だと考えてください。
誰が住んでいて、どんな建物が動いていますか？
結論：女性が男性より995人多く、成約は築2001〜2010年に集中しています。
2026年6月時点の内訳は、男性5,545人に対して女性6,540人。差は995人あります。高齢層が厚い地域では女性比率が高くなるのが一般的で、高齢化率28.0％という数字と整合します。
一方、直近1年に成約した48件を建築年で分けると、こうなります。
- 1981年以前（旧耐震） 2件
- 1982〜1990年 9件
- 1991〜2000年 13件
- 2001〜2010年 21件
- 2011年以降 3件
最も多いのは築2001〜2010年で、48件中21件。築15〜25年の層が市場の中心です。この帯は、大規模修繕を一度終えて設備更新の時期に入る頃にあたります。
旧耐震は2件だけ。数が少ないぶん比較事例が乏しく、査定のばらつきが大きくなる層です。お持ちの物件が旧耐震なら、近隣事例だけに頼らない価格の組み立てが必要になります。
売主にとって、この数字は何を意味しますか？
1つめ。人口減を理由に売り急ぐ必要はありません。この町の人口は5年で6.8％減りましたが、マンションは4,300万円で成約しています。人口動態と価格は、この町では連動していません。
2つめ。売り出すときは丁目と学区を明示してください。本山南町は小学校区が2つに分かれます。子育て世帯が主要な買い手になる75㎡前後の物件では、この情報の有無が問い合わせ数を左右します。
3つめ。年少人口比率が2.0ポイント下がっている点は、中長期のリスクとして頭に入れておくべきです。いまはファミリータイプが4,300万円で動いていますが、子育て世帯の絶対数が減り続ければ、いずれ需要の中心は移ります。
やらないほうがよいこと：「東灘区だから高く売れる」と一括りにすることです。東灘区は区全体で▲1.5％なのに、本山南町は▲6.8％。区の平均は、あなたの町を説明していません。
まとめ
- 本山南町の人口は5年で884人減（▲6.8％）。東灘区全体（▲1.5％）の4.5倍のペース
- 世帯数も▲3.7％。人口だけでなく住まいを必要とする単位そのものが減っている
- それでも中古マンションは4,300万円（40件、専有75㎡、築2001年、駅徒歩8分）で成約
- 小学校区は丁目で2つに分かれる（1〜3・6〜8丁目は本山南小、4〜5・9丁目は福池小）
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。本山南町の売却について、丁目ごとの学区と道路条件を踏まえた査定をご提供しています。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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