岡本のマンション、いくらで売れますか？専有63㎡が2,600万円、動いている36件の中身

神戸市東灘区の岡本で、直近1年に成約した中古マンション36件。中央値は2,600万円、専有63㎡でした。

築1982年、駅徒歩9分。同じ町の戸建17件は6,300万円、土地125㎡。

戸建がマンションの2.4倍。その差は土地にあります。

岡本では、何がいくらで売れていますか？

結論：マンション2,600万円（36件）、戸建6,300万円（17件）、土地3,800万円（1件）。

マンション36件は専有63㎡・築1982年・駅徒歩9分。最寄駅は阪急岡本30件、JR摂津本山6件です。

戸建17件は土地125㎡・延床110㎡・築1996年で6,300万円、駅徒歩6分。17件すべてが阪急岡本を最寄りとします。

土地のみは1件で3,800万円、155㎡。㎡あたり約24.5万円です。

この㎡単価を戸建の土地125㎡に当てはめると約3,063万円。成約6,300万円との差額約3,237万円が建物と立地の評価にあたります。ただし土地の事例は1件のみなので、目安としてご理解ください。

専有63㎡・築1982年という数字を、どう読みますか？

結論：この町のマンション市場は、築40年前後の住戸が中心だということです。

マンション築1982年、戸建築1996年。14年の開きがあります。

築1982年ということは、いま築44年。1981年6月施行の新耐震基準の直後にあたる年代です。この1年の違いが、住宅ローンの条件や買い手の判断に効いてきます。

専有63㎡という広さも重要です。神戸都心のマンションが専有55〜68㎡であることを考えると、岡本は都心と同水準。広さで差別化するのは難しい町だといえます。

その代わり、駅徒歩9分・36件という流動性があります。年間36件は1か月あたり3件。事例が豊富なので、相場から外れなければ反応は出ます。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。建築年を必ず確認してください。マンションの中央値が築1982年。1981年6月の新耐震基準より前か後かで、買い手の資金調達が変わります。確認申請日が基準になるため、竣工年だけでは判断できません。書類を先に確認しておくことをおすすめします。

2つめ。専有63㎡では広さが武器になりません。都心と同水準です。訴求すべきは阪急岡本とJR摂津本山の2駅が使えること、そして管理状況。築40年前後の市場では、修繕積立金残高と長期修繕計画が価格を分けます。

3つめ。戸建は土地125㎡が標準です。約38坪。神戸市中心部の戸建が土地50〜70㎡であることを考えると、倍近い広さです。この広さが2.4倍差の正体なので、坪数で明示してください。

4つめ。年間54件という流動性は、この価格帯では強みです。比較事例が確保できるということは、適正価格を出しやすいということ。相場から外れた価格設定はすぐ見抜かれますが、逆に適正なら必ず検討対象に入ります。

まとめ

• 岡本のマンション36件は2,600万円・専有63㎡・築1982年・駅徒歩9分
• 戸建17件は6,300万円・土地125㎡（約38坪）・築1996年。マンションの2.4倍
• 土地1件は3,800万円・155㎡（㎡あたり約24.5万円）
• 最寄駅は阪急岡本30件、JR摂津本山6件。戸建17件はすべて阪急岡本

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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