岡本のマンション中央値は4年で1,300万円下がった。値下がりではない
神戸市東灘区岡本。阪急岡本駅とJR摂津本山駅を中心に、坂沿いの商店街と大学、そして住宅地が重なる町です。この町のマンションの成約中央値は、4年前の3,900万円から直近1年の2,600万円へ、1,300万円下がりました。率にすると33.3%の下落です。
ただし、これを「岡本は値下がりした」と読むのは誤りです。同じ期間に、取引された住戸の築年の中央値は1994年から1982年へ12年古くなり、専有面積の中央値は73㎡から63㎡へ縮んでいます。売れているものが入れ替わったのです。
実際、岡本のマンションを築年で分けると、2011年以降に建てられた9件の中央値は9,400万円、㎡単価は1,052,632円です。1981年以前の18件は1,550万円、261,364円。同じ町の中で、㎡単価が約4倍ひらいています。以下、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを自社集計して整理します。
岡本のマンションは、いくらで売れているのですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引36件の中央値は2,600万円、㎡単価の中央値は396,191円です。ただしこの数字だけを見ると、岡本の市場を読み違えます。
54件（全種類）のうち35件が「成約価格情報」、19件が「不動産取引価格情報」です。最寄駅は岡本が48件、摂津本山が6件。神戸市東灘区の公表資料によれば、この一帯は「JR『摂津本山駅』、阪急『岡本駅』徒歩約3分」と説明されており、両駅が至近距離にあります。
参考までに、阪急電鉄の公式データによれば、岡本駅の1日平均乗降人員は25,581人（2024年通年平均、神戸本線内25位）です。同社の2023年データでは25,444人で、六甲駅の25,879人とほぼ同水準にあります。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
中央値が1,300万円下がったのは、値下がりしたからですか？
結論：違います。取引された住戸の築年の中央値が12年古くなり、専有面積が10㎡縮んでいます。構成が入れ替わった結果です。
築年帯で分けると、岡本には性質のまったく違う市場が同居していることがわかります。
- 1981年以前：18件、中央値1,550万円、㎡単価261,364円
- 1982〜1990年：4件、2,450万円、497,619円
- 1991〜2000年：3件、4,400万円、660,000円
- 2001〜2010年：2件、2,500万円、498,948円
- 2011年以降：9件、中央値9,400万円、㎡単価1,052,632円
最も件数が多いのは1981年以前の18件です。この帯が全体の半分を占めているため、町全体の中央値は1,550万円の側へ引っ張られます。4年前は築年の中央値が1994年でしたから、当時はもっと新しい住戸が市場の中心にありました。
ここで重要なのは、㎡単価が4倍ひらいているという事実です。1981年以前の261,364円と2011年以降の1,052,632円。同じ「岡本のマンション」でも、これだけ違う価格帯が並存しています。「岡本の相場は㎡単価40万円」という説明は、どちらの層にも当てはまりません。
件数が2〜4件の帯（1982〜1990年、1991〜2000年、2001〜2010年）は、中央値がほぼ実額そのもので、相場を代表する数字ではない点にもご注意ください。
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結論：3LDKが11件で最多ですが、1LDKが6件、1Rが2件と幅広く、単一の買主像に収まりません。
3LDK 11件、2LDK 7件、1LDK 6件、5LDK 2件、2DK 2件、1R 2件、3DK 2件、4LDK 2件。専有面積の中央値は63㎡です。
戸建はどうか。直近1年の成約・取引は17件、中央値6,300万円、面積の中央値125㎡、築年の中央値1996年でした。4年前は13件、8,000万円、165㎡、築2011年です。戸建もまた、面積が40㎡縮み、築年が15年古くなっています。マンションと同じ方向の構成変化が起きています。
東灘区全体の戸建市場については東灘区の広い土地は、新築2軒分として見られているで扱っています。あわせてご覧ください。
岡本という町は、どういう場所ですか？
結論：江戸時代から梅の名所として知られ、1919年に甲南中学校が開校し、1988年以降はまちづくり協定・地区計画・景観計画によって街並みが管理されてきた町です。
神戸市東灘区の公式サイトによれば、岡本梅林は江戸時代から著名で、兵庫の里謡に唄われた土地でした。宅地化に伴っていったんその姿は失われましたが、地域の要望により植樹が進み、1982年（昭和57年）に岡本梅林公園が整備されています。大宰府天満宮から贈られた飛び梅を含め約200本の梅が植えられ、梅は1986年末に区の花に選定されました。
なお、里謡の文言については神戸市の公式資料のあいだでも記載が分かれています（東灘区は「梅は岡本、桜は生田、松のよいのは湊川」、東部建設事務所と区広報は「梅は岡本、桜は吉野、密柑紀の国、栗丹波」）。梅林が失われた時期についても「昭和のはじめ頃からの宅地化に伴い」と「大正末期まで梅の名所」で記述が異なります。当社では、どちらか一方を断定せず、こうした差異があること自体を記載します。
学校法人甲南学園の公式沿革によれば、1919年（大正8年）に甲南中学校が現在の甲南大学岡本キャンパスの地に開校し、1951年に甲南大学が開学しました。1963年に高等学校・中学校が芦屋市へ移転し、2019年に創立100周年を迎えています。岡本キャンパスには文学部・経済学部・法学部・経営学部・理工学部・知能情報学部・グローバル教養学環が置かれています。
不動産の観点で最も重要な事実
岡本には、街並みを管理する三重の枠組みがあります。売却時に買主へ説明すべき内容なので、正確に整理します。
- 岡本地区 地区計画（都市計画決定1989年3月24日、変更1996年2月13日）。区域は東灘区岡本1丁目・5丁目、本山北町3丁目、面積約10.8ha。ナイトクラブ・パチンコ屋・ゲームセンター等の風俗営業施設の建築禁止、壁面位置は道路境界線から1m以上後退、建築物の高さは最高15m（一定条件下で例外）、店舗1階のシャッターは透視可能なもの、といった制限が定められています。
- 岡本駅南 都市景観形成地域（1990年10月15日指定、2006年2月1日に景観法に基づく景観計画区域へ移行）。高さ5m超または床面積合計10㎡超の建築物等が届出対象で、高さ20m超の新築・増築・改築は「景観影響建築行為」として届出前協議が必要です。
- 岡本地区まちづくり協定（1988年5月29日締結、1996年・2009年・2019年に変更・更新）。協議会名は「美しい街岡本協議会」。区域は約10.8haです。
高さ15mという制限は、この町の建物のかたちを決めています。2011年以降築の9件が㎡単価105万円という水準にあることと、供給量が限られていることは無関係ではないでしょう。ただしこれは制度と数字の並置であり、因果関係が公的に示されているわけではありません。
商店街は「岡本商店街振興組合」が運営し、ブランド名は「okamoto ブララ（岡本ブララ）」です。神戸市経済観光局の「市内の商店街・小売市場」一覧にも掲載されています。
岡本で売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：町全体の中央値ではなく、ご自宅と同じ築年帯の取引を比較対象にしてください。岡本ではこの差が最も大きく出ます。
築古（1981年以前）の住戸をお持ちの場合
18件が流通しており、市場としては最も厚みがあります。中央値1,550万円、㎡単価261,364円が目安です。ここで「岡本は㎡単価40万円」という町全体の数字を根拠に価格を設定すると、反響が出ないまま時間だけが過ぎることになります。逆に、新耐震基準以前の建物であることを前提に、管理状況・修繕履歴・耐震診断の有無を整理して提示できれば、買主の不安を価格以外の部分で下げられます。
築浅（2011年以降）の住戸をお持ちの場合
9件で中央値9,400万円、㎡単価1,052,632円。件数が少ないぶん、1件の成約が市場に与える影響が大きくなります。急いで価格を下げると、その水準が次の取引の基準になり得ます。売り急ぐ事情がないなら、期間に余裕を持った売却計画が向いています。
売らない方がよいケース
- 建て替え・増築を検討している場合。岡本地区の地区計画には高さ最高15mや壁面後退の制限があり、想定した計画が実現できないことがあります。売却前に、まず神戸市の窓口で計画の可否を確認してください。
- 相続で取得し、相続税の取得費加算の特例が使える期間内にある場合。相続開始から一定期間内の売却でないと適用できません。期限を確認してから売却時期を決めてください。詳しくは東灘区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
- 賃貸中で、居住用財産の特例が使えなくなる状態が続いている場合。3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件です。期限を過ぎると使えなくなります。
よくある質問
岡本のマンションの相場はいくらですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引36件の中央値は2,600万円、㎡単価の中央値は396,191円です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）。ただし1981年以前の18件は中央値1,550万円・㎡単価261,364円、2011年以降の9件は9,400万円・1,052,632円で、築年帯によって4倍近く違います。
岡本のマンションは値下がりしたのですか？
結論：中央値は4年前の3,900万円から2,600万円へ下がっていますが、値下がりと読むのは正確ではありません。同じ期間に取引された住戸の築年の中央値が1994年から1982年へ12年古くなり、専有面積の中央値も73㎡から63㎡へ縮んでいます。取引されている住戸そのものが入れ替わっています。
岡本には建物の高さ制限がありますか？
結論：あります。神戸市の岡本地区 地区計画（1989年3月24日決定、1996年2月13日変更）では、東灘区岡本1丁目・5丁目、本山北町3丁目の約10.8haを区域として、建築物の高さの最高限度が15mと定められています（一定条件下の例外あり）。あわせて壁面位置の制限や用途の制限もあります。
岡本駅の乗降人員はどのくらいですか？
結論：阪急電鉄の公式データによれば、岡本駅の1日平均乗降人員は25,581人（2024年通年平均）で、神戸本線内25位です。2023年は25,444人でした。なお神戸市統計書には年間乗車人員の別系統の数字がありますが、集計定義が異なるため単純比較はできません。
岡本梅林公園はいつできたのですか？
結論：神戸市東灘区の公式資料によれば、1982年（昭和57年）に梅林のある公園として整備されました。大宰府天満宮から贈られた飛び梅を含め約200本の梅が植えられています。梅は1986年末に東灘区の区の花に選定されました。
出典
- 自社集計データ：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)。「不動産取引価格情報・成約価格情報」（国土交通省）をもとに株式会社Estate&Co.作成。対象は兵庫県神戸市東灘区岡本、2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月）の54件、および比較対象として2021年第2四半期〜2022年第1四半期の49件。集計日：2026年8月25日。
- 岡本梅林・区の花：神戸市東灘区「区の花 梅」、神戸市 東部建設事務所だより、神戸市東灘区まちづくり課「でくらすまいにち」
- 甲南大学・甲南学園：学校法人甲南学園「甲南学園のあゆみ」、甲南大学「キャンパス紹介」
- 地区計画：神戸市「岡本地区 地区計画」
- 景観計画区域：神戸市「岡本駅南都市景観形成地域」
- まちづくり協定：神戸市「岡本地区まちづくり協定」
- 乗降人員：阪急電鉄「駅別乗降人員」（2024年・2023年）
- 商店街：岡本商店街振興組合 公式サイト、神戸市「市内の商店街・小売市場」
- アイキャッチ写真：Okamoto Shopping Street Okamoto-zaka – panoramio (1).jpg 写真：DVMG（CC BY 3.0, Wikimedia Commons）
- 本文写真：N2 plum blossoms.jpg 写真：Daiju Azuma（CC BY-SA 2.0, Wikimedia Commons）
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この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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