東灘区の戸建、用途地域で値段は決まりますか？価格差は1.26倍だけでした

東灘区で戸建を売るとき、用途地域で価格が決まると考えていませんか。直近1年に成約した東灘区の戸建260件を用途地域ごとに集計したところ、最も高い第一種低層住居専用地域が5,850万円、最も低い第一種住居地域が4,650万円。差は1.26倍にとどまりました。

東灘区では、用途地域の看板で価格は決まっていません。決めているのは土地の広さと建物の築年、そして駅からの距離です。まずは4区分の実額をご覧ください。

東灘区の戸建、用途地域別の成約価格

国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された東灘区の戸建（宅地／土地と建物）のうち、都市計画の区分が記録されている260件を集計しました。東灘区全体の成約価格の中央値は5,000万円、㎡単価の中央値は47.6万円です。成約8件以上の4区分を、価格の高い順に並べます。

この4区分で東灘区の成約の94%を占めます。残りは成約8件未満の区分で、中央値が1件の事情に振られるためここには載せていません。

東灘区で価格を分けているのは、用途地域ではありません

上の表の土地面積と建築年の列を見比べてください。価格の高い区分ほど面積が広いか、建物が新しいかのどちらかに寄っています。東灘区は市街地の形成が進んでいるため、用途地域が違っても住環境そのものの差が小さくなります。残った変数が面積と築年です。

これは売主にとって扱いやすい事実です。用途地域は動かせませんが、売り出し価格の根拠づくり、引き渡し条件、販売の時期は動かせます。東灘区では、同じ用途地域・同じ築年でも成約価格に幅が出ています。その幅が売り方の差です。

買主と金融機関が用途地域を見る、3つの理由

1. 建て替えられる建物の大きさが変わる——用途地域ごとに建ぺい率と容積率の上限が定められています。同じ面積の土地でも、建てられる延床面積が変わります
2. 住環境の予測が変わる——住居専用系は店舗や事務所の立地が制限され、商業系や工業系は将来隣に何が建つかの幅が広くなります。買主は数十年住む前提で見ています
3. 担保評価が変わる——市街化調整区域や都市計画区域外は、金融機関の担保評価が市街地と同じにはなりません。買主の資金調達に直結します

ご自宅の用途地域を確かめる手順

1. 自治体の都市計画情報で調べる——多くの自治体が都市計画図をインターネットで公開しています。住所を入力すれば用途地域が表示されます
2. 建ぺい率と容積率を控える——用途地域とセットで指定されています。この2つで建て替え時の上限が決まります
3. 防火・準防火の指定を確認する——建築コストに影響し、買主の建て替え計画を左右します
4. 境界をまたいでいないか確認する——1つの敷地が2つの用途地域にまたがると、面積按分で規制が決まります。角地や広い土地では特に確認が要ります

調べた内容をお持ちいただければ、その条件で東灘区のいくらになるかを具体的な金額でお出しします。東灘区の町丁別・種別ごとの成約データは東灘区の不動産売却にまとめています。

よくある質問

東灘区の戸建は、用途地域で価格がどれくらい変わりますか？
直近1年の成約260件では、最も高い第一種低層住居専用地域が5,850万円、最も低い第一種住居地域が4,650万円でした（成約価格の中央値）。差は1,200万円です。ただしこの差には土地面積と立地の違いも含まれますので、ご自宅の条件で個別に算出いたします。

自分の家の用途地域は、どこで調べられますか？
東灘区の都市計画情報は自治体が公開しており、住所から用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。ご自身で調べるのが難しい場合は、当社で確認したうえで査定書に記載してお渡しします。

市街化調整区域の家でも売れますか？
売れます。東灘区を含む兵庫県内でも、市街化調整区域の戸建は毎年成約しています。ただし建て替えの可否と住宅ローンの通しやすさで買主の層が変わりますので、その条件に合う買主に向けた売り方の設計が結果を左右します。

査定を頼んだら、売らなければいけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。相続や住み替えのご検討段階でのご相談も歓迎しております。

まとめ

• 東灘区の戸建は、第一種低層住居専用地域が5,850万円、第一種住居地域が4,650万円（成約価格の中央値）
• 差は1,200万円、倍率は1.26倍
• 差には土地面積と立地の違いも含まれるため、区分の平均だけで判断すると金額を見誤ります
• 用途地域・建ぺい率・容積率は、自治体の都市計画情報で売り出す前に確認できます
• 東灘区の売却のご相談は、Estate&Co.までお寄せください

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の東灘区・2025年4月〜2026年3月のデータを株式会社Estate&Co.が抽出・集計。対象は宅地（土地と建物）のうち都市計画の区分が記録されている260件で、そのうち成約8件以上の4区分を掲載（全体の94%）。価格・面積・㎡単価・建築年はいずれも各区分の中央値です。用途地域の内容は都市計画法および建築基準法によります。建ぺい率・容積率・防火指定の最終的な確認は、物件所在地の自治体の窓口でお願いいたします。